一年至少有三个季节空置

　　在近期刚刚结束的2008北京春季房展会上，十几个海景房项目集中展示，来自环渤海项目售楼员的吆喝声，让太多的北京人乘上了长途看房班车。

　　这次房展会上，环渤海地区房源继威海的火热之后，南山、龙口等处的海景房也活跃起来，加上离北京最近的河北省秦皇岛北戴河-南戴河一线、老牌滨海胜地海口、三亚，山东沿线其他城市青岛、烟台、蓬莱、日照等，都是北京市民关注范围。

　　●房价较低未必就有购买理由

　　最吸引购房人眼球的，其实莫过于海景房的单价低、总价廉。但为图房价低，就真该去异地置业了么？

　　就笔者在一次对海景房购房人的调查中了解到，绝大多数有意向购买者看中的是小户型房源，88%以上人群青睐40平方米以下小户型，可接受总价约在50万左右。他们认为，“花上百万在外地买个大别墅，实在没太大必要”，而“青睐小户型”作为北京人购买外地海景房的一大普遍趋势，在业内人士那里也得到了印证。

　　然而，就有资深业内专家表示，海景房的购买其实属“超前消费”行为，海景房本身就是一种额外购买的“奢侈品”。这甚至与其房价的高下、户型的大小没有太多关联。

　　他解释，购房人的一个消费误区就在于，他们仅看到外地海景房的单价，而没有考虑到此后的使用价值问题，因为外地海景房绝大多数作为北京居民的“第二居所”甚至“第三居所”，“第一居所”少之又少（“第一居所”通常指北京市内常住地；“第二居所”为京郊区等处购买的第二处房产，非长住地点；而“第三居所”则通常是以旅游休闲度假为目的购置的外地房产），根本难以得到充分利用。以北方地区海滨一处单价5000元/平方米的海景房来说，最佳观景期大致在3个月，一年中的其余时段空置着，那么算下来单价其实应该是5000×4=20000元，而非5000元———丝毫不便宜。海景房固然有未来升值的可能性，但短时居住之后的空置期房屋管理、清理维护、物业缴费、甚至是未来可能出现的二次交易等问题，无论自住还是投资均是困扰。

　　而就笔者所亲身体验的秦皇岛某处临海别墅来看，这个位于一线黄金地段楼盘的均价已达9000-15000元/平方米，优良观景户型则更高。

　　●房屋的闲置损耗叫人头疼

　　已经异地购置了秦皇岛海景房的朱先生，虽说2008年10月份钥匙就能拿到手，但却怎么都高兴不起来。出于投资目的他分析了一下，发现要等到来年五六月份时这海边的房子才好租出，其间至少须空置半年多，一想到这点，他就郁闷。因为对纯粹以投资为目的的人来说，但凡出现空置情况，都是他们所不希望看到的：“听说这里旅游旺季、也就是最佳的出租时间不到3个月，要想在这3个月高价出租房子、把其余时间的空置费用赚回来不太可能。”

　　除了最担心房屋空置的投资型购买者外，不少度假型购买者也意识到了这个问题。

　　对于度假型自住者来说，他们在环渤海地区的大段海滨时光会是在6-9月间的黄金度假期度过的，其次就是小节假日以及平日里的周末，除此之外空置的时间算下来其实不少。“如果空着太亏、可租出去还麻烦”，一位购买者表示，自己虽有心解决这个问题，但尚未发现很靠谱、很保险的途径。

　　●空置房物业管理也很困难

　　除了前两类购房人外，还有一类是养老型消费者。虽然笔者在一次实地调查中发现，85%以上的养老自住型购房人不考虑空置期间把房子出租，但海边未必适合一年四季都停驻，这冬季的空置，麻烦更多的出在物业方管理上。　

    山东威海一位海景房地产开发公司负责人提到，一些环渤海地区的一线海景房不少为在京、或是外地人士购买，冬季时海滨天寒人稀少，小区内也门庭冷落、住户骤减，现有的保安数目不足以维持整个社区达到最佳的状态，还可能出现一定的安全隐患；而某些小区因空置住户过多还会出现物业经费的一时短缺，更有甚者，小区内花不栽，枝不剪，路不扫，房屋不维护，景象破败。

　　●专家建议：

　　空置期间可委托合适的物业代为管理北京我爱我家房屋经纪公司一位负责人表示，北京本地的房屋中介目前尚未更多介入到环渤海等地的海景房空置受理当中，而这方面的操作在不少滨海二线城市尚不成熟，使得一些购买者即使希望求得解决、但不愿到当地中介公司去寻找帮助。他提示，不少海景房物业公司可代为受理房屋空置期间的管理、维护以及租赁等问题的，购房者在购买海景房时，可对物业公司在予以考量后委以托付。

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示，海景房的空置问题，与整个房地产市场的活跃程度是息息相关的，其存在并非近期才有、而是时时存在，更应当由市场的供需来决定以及调节。他强调，购房人本身要预先考虑到房屋空置的处理对策。

　　而另一位地产业内专家则表示，希望随着市场的发展和完善，呼唤未来出现专业的公司及专业平台来专门解决<