陈同顺:安排在执行前先就这个规定以及相关的内容,做一些宣传、通报,以便正式实施以后,给大家一个方便,为此协会在紧张的时间里,赶制了暂行规定的相关资料。今天下午的通报会现在开始。先请房屋市场处,就三个文件向大家进行讲解。
罗洪京:刚才苗主任把这次资金监管的背景以及制定文件的思路,做了介绍。把这些条文是如何体现给大家做一个介绍。简单汇报一下文件的背景,存量房交易有一个时间差问题,由于卖方双方当事人相互不信任的问题,存在一个风险。目前市场,一种就是买卖双方直接交资金,这种行为是有的,相对来说比较少。第二种方式,通过公证处提高存的方式,这种方式也有,但是量还是很小。第三种方式把钱存在中介公司里,应该说效率是高的,但是确实存在风险问题。在外地陆续出现了几起间卷款挪用资金的事件,当然北京还没有出现二手房的问题,但是这个风险是一直存在的,因此建委,包括业内的一些人士,对这块非常关注。去年年初的时候,对这块的资金管理进行调研,也有一批企业为资金监管政策的出台做了协助的工作,再此表示感谢。
北京市建委副主任 苗乐如
北京市建委房屋租赁市场管理处处长 罗洪京
去年年底的时候,针对天津的事件,资金量非常大,挪用了1.5个亿,挪用资金搞开发,事件出现以后,政府把开发项目进行拍卖,但是回收的只有几千万,惊动了国务院。希望进一步研究,怎么根本的来解决这个问题。去年出台了账户管理的规定,也为北京政策奠定了政策基础,同时在北京市场里,房地产交易中心,跟银行签定协议,自觉开展资金监管,这样形成了市场氛围。在这个背景下,出台资金监管政策时机是成熟的,市建委同银行的营业管理部,联合专发了建设部和央行的文件,为了贯彻这个文件,我们还制定了暂行规定。一会儿介绍相关的要求。
第二个,制定文件的基本思路。我就讲从政策条文上怎么体现这个思路?
第一个思路,文件制定的目的是保证资金的的安全,保护当事人的合法权益。在制定暂行规定,本市要实行存量房资金管理账户制度,专用存款账户,通过这个账户来划转资金,商业银行可以为符合条件经纪机构和交易保障机构,设立专用账户。老百姓的钱存在企业的名下,这个专用账户是企业名下,设立一个子账户,买房的人钱,存到专用账户名下,同时为买卖双方开了一个结算的账户,买房的人钱存在专用账户里,进行冻结,然后办产权证,办完以后,再由保障机构在银行进行划转及保证资金的安全。第三条,房地产经纪机构代理存量房买卖的,都需要通过专用账户划转资金。没有设立专用账户的经纪机构,通过保证机构专用账户来划转资金,既包括符合条件的经纪机构,也包括做保证的交易保障机构,通过这个专用账户划转资金,不得自行或者委托其他的经纪组织。第一个思路是要保证资金的安全,提出的要求。
第二个思路,尽可能的简化手续,不能因为增加了交易保证的环节,来增加当事人的经济负担。暂行规定里的第4条,买卖双方当事人,约定通过专用账户划转资金的,应该与保证机构签订协议,同时由保证机构出具资金托管的凭证,买卖双方当事人在权属部门办理产权证转移的时候,提交资金托管的凭证,这个也是在资金账户管理当中一个重要的环节,就是办产权证的时候,必须提交资金托管的凭证,才能控制资金,是否通过专用账户划转的。权属部门在给买房人发放产权证的同时,要向卖房人转移登记的办结单,方便了资金划转。在尽可能不增加交易当事人的负担,在第5条规定了,买卖双方当事人可以自己选择,不通过经纪机构来划转资金,其实在之前调研或者研究的过程中,有的银行已经开始了账户的管理,买卖双方不通过交易机构,直接到银行,银行也有这方面的业务。买卖双方当事人,可以选择自己交付资金,另一方面如果有的银行开展这个业务,可以直接到银行去办理,方便当事人的交易。相关的手续费,在银行管理部转发文件里规定了,如果相关企业要消费的话,必须进行共公示。在第13页,企业要建立明码标价制度,公开经营场所,公开服务内容、服务项目,同时在合同上标明。
第三个思路,着眼长远,立足当前。刚才苗主任说国外的存量房资金早就实行了监管,资金不管不是中国才有的,成熟的发达国家已经也这个规定了。建设部文件里,第5条讲到,第7页,要建立存量房结算资金管理制度,发展交<