近日，第一太平戴维斯公布市场报告显示，2006年上海甲级写字楼平均租金上涨11.7%。有业内人士认为，上海良好的经济运行环境，将继续强劲带动市场对于写字楼的需求，特别是上海核心区域的优质写字楼市场前景依然看好。

新聚仁机构技术支持中心经理聂宁也表示，上海市中心高端写字楼市场将被持续看好。

聂宁表示，受空置率持续走低和市场需求愈加旺盛的影响，上海写字楼市场特别是核心区域写字楼行情近年来持续看涨，尤其是优质写字楼项目已经完全转变为“卖方市场”。

聂宁认为，从研究机构提供的数据来看，2006年全年上海甲级写字楼平均租金上涨了11.7%，达到1美元/平方米/天左右。而中央商务区和非中央商务区的租金涨幅又有所差异，分别为14%和8.7%，导致这一显著差异的主要原因在于中央商务区内的有限供应，促使区域内许多项目调高租金。

其中，静安区由于近几年新的写字楼项目供应稀缺，该区域平均租金也成为全市最高，达到35.4美元/平方米/月，同时空置率亦维持在较低水平。

相对于租赁市场，上海市中心城区的写字楼销售市场也呈现较好的走势，整体市场需求量高于供应量，同时市场价格仍处于上升的阶段。

聂宁认为，写字楼市场的强劲需求离不开近年来上海经济快速增长带来的良好效应。聂宁表示，目前多数国内企业经营业务不断发展，为了满足快速增长的业务发展趋势，考虑在近期新增或更换更大的办公场所。在选择新增或搬迁办公场所时，办公楼品质和等级日益受到重视，位于市中心区域、设备和功能更加完善的写字楼成为他们的首选。

而写字楼市场的另一个主力需求者———外商投资企业，随着其在上海的业务覆盖区域逐步扩大，特别是其中一些上海办事处的职能从地区逐步提升为负责整个亚太地区的经营管理，预计未来几年中，这些经营机构在企业经营管理中地位的提升和扩大，也将继续保持其对市中心优质写字楼的需求。

同时，以保险业、银行业等领域为代表的专业服务型公司，对市中心优质办公楼项目的需求依旧不减。特别是近期允许外资银行在国内设立法人银行，全面经营人民币业务，使一些准备在中国开设分支机构的外资企业表现出对优质办公楼的迫切需求。如此强劲的需求以及有限的新增供应，推动了上海优质办公楼的平均空置率持续保持在较低水平。

目前，上海高档写字楼主要集中在成熟的商务CBD，其中以南京西路为例，未来5-10年的规划目标已经被明确定位为国际大都市的中心城区，将进一步完善城市空间布局的合理性，提升商务商业中心的繁荣度，推进工作居住功能的国际化，促进城区行政管理水平的提高。至2010年，静安区南京路将建设成集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费、精致性城市景观于一体的城市中心，成为上海跻身现代化国际大都市的标志性中心城区。

高入驻率是南京西路区域写字楼普遍的特征，其中甲级写字楼的入驻率基本在95%以上，而乙级写字楼也保持了90%的较高入驻率。

从租金水平上看，南京西路区域甲级写字楼平均1.1美元/平方米/天，而乙级写字楼平均租金则在0.6美元/平方米/天。由于南京西路区域区位优势明显，有城市主干道及地铁组成的立体交通组合，同时原有的商业配套设施更是其强项，因此受到众多国内外企业的青睐，纷纷选择入驻，从而不断拉升该区域的写字楼租金水平。

举例来说，年初刚刚交付的“恒隆广场二期”，预租率已高达92%；即将在今年第三季度交付的越洋广场租金目前的公开报价在39-45美元/平方米/月，已经可以与上海最贵的写字楼项目一较高低。

因此，上海优质写字楼租赁市场的良好表现及乐观前景，也使一些开发商对在售的项目开始适时地调整销售策略，同时也产生了“惜售心理”。

聂宁表示，类似南京西路这样的上海市中心办公区，其交通、商业环境以及商务配套设施均已非常成熟，并又在同时进行紧锣密鼓的新的配套建设，随着时间的推移，市场对其认可度也在不断提升，为其日后继续发展奠定了坚实的基础，其价格也具备了不断攀高的可能。这一点是上海几个成熟商务圈共同的特点，也是市中心成熟商务圈写字楼受到市场青睐的重要原因。

据悉，近几年来，上海写字楼租金以每年20%的速度增长，空置率却一直保持在6%以下，以现有租金水平计算，可以推算出未来相当可观的租金收益。

预期在未来几年，上海写字楼市场的年均需求量仍将维持现有的水平并有所增加，这样的需求量就是放眼亚太市场来看，也明显高于新加坡和中国香港等地区。同时，由于金融业的不断开放，上海将与这些地区形成正面竞争的态势，目前入驻上海的金融机构数量还远小于新加坡和中国香港，因此，也预示着未来上海写字楼潜在的巨大市场，无疑非常值得投资。