本周房博士：庄清忠

　　广东广大（北京）律师事务所律师

　　读者：在买卖二手房过程中，出卖方尚未取得《房屋所有权证》，是否可以交易？

　　房博士庄清忠：没有取得《房屋所有权证》的二手房不能办理过户交易。但现实就有这样交易的，潜在纠纷风险很大。有些人简单认为交易双方可以通过合同公证的方式避免纠纷，实际上合同公证的方式不能有效避免这种潜在纠纷风险。建议有意购买二手房的购房人在遇到这类房屋时，需要谨慎做出选择。

　　读者：物业公司收费标准和提供的服务不成正比，业主应当采取何种方式维权？

　　房博士庄清忠：物业公司的前期物业服务收费标准是根据国家相关法律法规规定的收费标准计算出来的，而且该收费标准应当依法取得物价管理部门的核准。但物业公司的收费标准不是一成不变的，业主有权通过业主委员会和物业公司协商确定物业费的收费标准。如果小区没有成立业主委员会，将很难和物业公司就物业管理费的收费标准降低达成一致。物业公司的收费标准不是越低越好，收费低的小区的物业服务质量也不会很高。建议已入住小区尽可能成立业委会，由业委会代表全体业主来维护大家合法权益。

　　读者：小产权房和农民家庭房屋的区别是什么？已经购买的小产权房屋怎么办？

　　房博士庄清忠：农民家庭的房屋所占用的土地经过县级以上土地管理部门批准的宅基地，该宅基地没有土地使用年限的限制，宅基地使用权可以依法继承；而“小产权房屋”是在农村集体所有制土地范围内开发建设的房屋，该房屋引起所占用的土地没有依法变更土地使用性质，也没有缴纳相应的土地出让金，该房屋的所有权应当属于全体村民所有，购买小产权房屋的人只能取得所购买房屋一定年限的使用权。根据规定，城镇户口的居民不得购买该类房屋，对已购买小产权房屋的购房人，目前国家正在制定相关应对和处理政策。司法实践中，针对这种买卖合同纠纷，法院依法判令买卖合同无效。