新闻背景：据《中国房地产报》3月20日报道，目前北京二手房市场上租售比过高，部分区域超300：1的国际警戒线，这意味着房产投资收益将下滑，投资性买房高位踏空的风险也在增加。文章进一步分析指出，营业税、个税、土地增值税的征收促使一部分物业转售为租，供需失衡促使整体租价走低，这一状态被业内人士解读为房地产泡沫的显现。

有媒体撰文指出，北京、上海等大城市的房价远高于欧美同类城市，与此同时，房地产市场投资过热，泡沫明显。

其实，早在年初，社科院发布2007年世界经济形势分析与预测黄皮书时，就发出“中国莫忘日本房地产泡沫教训”的警示。黄皮书用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地产热潮，并且指出，“虽然中日的国情不同，但是以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应在我国重演。”

然而，人民币升值、流动性过剩……这些导致经济泡沫的因素正日益作用于房地产业，这个行业是否能够抵制住泡沫的形成？

近期，关于泡沫的讨论又成为热门话题。主要涉及的市场有两个，一个是房地产市场，一个就是股市。那么，中国房地产市场真的存在泡沫吗？

思源顾问置地品牌总监陈晓焱认为，从理论上讲，任何商品都有发生经济泡沫和泡沫经济的可能性，只是每个商品产生泡沫机会的多少及其对国民经济的影响程度是不同的。根据世界各国和地区的实践经验分析，股票和房地产是产生泡沫几率最高的，房地产业和股票市场通常就是泡沫经济的主要载体或“多发区”。

他说，泡沫不可避免！因为泡沫总是与经济的持续高速增长相伴而生，经济的持续高速增长具有产生泡沫的天然机制：资产的价格是以估值的方式存在，估值水平的高低取决于成本、历史收益与收益预期。在一个快速成长的市场，社会投资的欲望强烈，加之财富的增加，也就存在众多推动资产价格快速上涨的因素。

如今，由于巨额贸易顺差导致的人民币升值预期，流动性过剩带来的购买力预期，以及中国经济长期向好的增长预期，直接推动了资产收益预期高估。而泡沫产生的主要原因就是收益预期的高估。从目前的情况来看，在短时期内这些预期仍然强势，这也就意味着资产价格上涨的冲动依然强烈。而这种资产价格的上涨最直接的表现就是房地产价格和股票价格的上涨。

从经济增长的规律上分析，经济增长总是呈现一种周期性波动的规律：经济增长、衰退，然后再增长、再衰退。这是因为在不同的阶段需要不同的经济增长的方式。

任何经济增长方式都是有缺陷的，当经济增长到一定阶段后，这些缺陷会逐步累积并显现，直至出现增长方式的结构性坏死，这个时候，衰退随之产生，结构开始调整并进入下一个增长周期。所以，从经济增长的方式来看，出现泡沫本身并不完全是坏事，泡沫破灭是构建新的经济增长方式的最有力的催化剂。当经济增长方式面临转型困难的时候，泡沫也就很难避免了。

如果泡沫真的不可避免，那么，有什么方法可以控制泡沫的膨胀，或者说缩小泡沫影响的范围吗，比如宏观调控政策？

面对记者的提问，陈晓焱认为泡沫可以得到一定程度的调控。他说，从美国经济近年来的走势分析，美联储充分利用货币政策的作用，在经济稳步增长的同时也比较好地控制了经济泡沫的恶性膨胀。但他同时认为，中国的情况有所不同。

第一，中国的市场体系并不完善，这就导致货币政策的效果并不如美国明显。虽然政府做出了很多的努力，但中国的市场在公平竞争上仍然有所欠缺，同时，由于监管体系的问题，市场中仍然存在大量的违规行为。在这样一个市场，追逐短期利益理所当然是市场参与者的首选，简单地说服教育基本上都是收效甚微。严重一点的看法是，只有事实才能教育市场参与者，或者叫做，市场的参与者需要自己教育自己。

第二、我国的民生、经济增长、企业效率提升三者之间存在非常复杂的关系。众所周知，中国当下的经济增长方式面临转型，这种转型，实质上也是利益结构的调整，由鼓励经济增长向重视民生转型。但是，重视民生必然需要扩大中低收入人群的收入占比（利益分成），扩大政府公共支出。随之而来的问题就是物价上涨，资本价格上涨。因此，企业前几年由于制度性的保护，简单轻松获取的超额利润的空间随之将会被压缩。

可以想见，如果企业没有在技术创新、效率提升上获得突破，在这种转型过程中平均利润率的下降几乎将是必然的。如果企业平均利润率下降，随之而来的就是竞争力下降，资产价格下降等等问题，如此，经济衰退可能就要到来了，这当然并非政府想见的情况。

他说，中国调控泡沫的问题远比美国复杂。从政府对经济的控制力而言，泡沫肯定可以调控，但是直接调控泡沫是不是政府的最佳决策？这是一个有很大疑问的问题，因为这牵涉了企业竞争力与改善民生两个问题。因此，政府会希望企业先行提高竞争力，再逐步跟进民生问题的解决措施，使这两个问题在利益对冲的过程中仍然能保持经济的平稳增长。