共有产权制度下，政府投资建设一套经济适用房，不再是只解决这一户中低收入家庭的住房困难，通过市场的买卖，可以回笼资金，进行再投资。
 
　　江苏省对经济适用房产权共有化的先行探索，为经济适用房的退出、累积和瞄准保障对象觅得一种机制，使经济适应房制度成为一种真正与市场对接的制度。

　　2007年7月1日，江苏省制定并实施了《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》（下称“试行办法”），实施半年来成果显著。共有产权的模式被外界看成是继经济适用房、解困定销房、廉租房等住房保障形式后江苏省的一种创新，而在专家眼里，这种创新的未来将通向中国住房结构深层次的改革。

　　对接普通商品住房

　　“我们省里有这个指导性的办法，各个城市可以在这个基础上进行发挥，因地制宜然后融入自己的思维，包括苏州、淮安、泰州现在都有自己的一套实施办法。”江苏省建设厅房改办的一位官员告诉《第一财经日报》。

　　根据江苏省的规定，共有产权经济适用住房每套户型面积最大不超过70平方米，个人拥有产权的份额不低于50%。共有经济适用住房国有产权份额的面积，由经济适用住房主管部门代表国家按国有资产进行管理，并向居住人收取租金。租金标准可为公有住房租金标准，也可介于公有住房租金与廉租住房租金之间。

　　与此同时，购房者在购买共有产权经济适用住房5年内，可一次或分期按原共有产权经济适用住房成本价购买国有面积的产权。

　　5年后，按照经济适用房主管部门会同物价部门重新确定的价格执行。取得完全产权5年后，经当地经济适用住房主管部门同意，可按照市场评估价格上市出售，按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府缴纳土地出让金等收益。而政府将这笔收益纳入城市住房保障发展资金管理，专项用于今后的共有产权、租赁型经济适用住房的建设。

　　上述这位官员告诉记者：“目前规定一般是5年，这是一种激励机制，所以现在试点看来，大部分不到5年就买回去了。”在试行办法推行半年多来，已经有不少共有产权房被房主引入到商品房市场中。

　　江苏省在2007年把目标定在1000户共有产权经济适用房住房试点，据悉，今年的目标将大于这个数字，而购房对象是否会有标准上的变化，目前并不得知。

　　南京市建委研究室主任陆玉龙告诉记者，中国的贫困人口今后肯定是越来越少，因此共有产权可以帮助目前饱受争议的经济适用房制度向大众住房模式发展，共有产权可以在市场经济的方式上使购房对象合理扩大，因此不仅仅是单纯的经济适用房了。

　　强调累积过程

　　在2007年12月，国家建设部等七部委联合发布《经济适用住房管理办法》（下称“管理办法”）中特地引入了共有产权的概念，在第三十条中解释了经济适用住房购房人拥有有限产权的内容。

　　在陆玉龙看来，单纯的经济适用房制度缺乏累积效应，而共有产权制度改变了这一切，使管理办法中提到的有限产权成为现实。

　　他谈到，从货币形态看，由于政府用于补贴经济适用房的财政支出放弃了应有比例的房屋产权，财政资金投入住房保障“有去无回”，即使受助人变成“百万富翁”，也无法收回。尽管规定经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少、怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。

　　而从实物形态看，由于政府放弃了经济适用房应有的产权，受助家庭缺乏依法退出的机制，使经济适用房丧失了多次循环用于住房保障的功能，一套经济适用房只能解决一户中低收入家庭的住房困难，即使10年、20年后这户家庭步入中产阶层，甚至到这户家庭的第二代、第三代人都不具备居住经济适用房条件时，这套经济适用房也难以用来解决其他中低收入家庭的住房困难。

　　从理论上讲，共有产权实现经济适用房的循环利用。共有产权制度将经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接起来，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的机制和经济适用房循环利用的机制。

　　在共有产权制度下，政府投资建设一套经济适用房，不再是只解决这一户中低收入家庭的住房困难，通过市场的买卖，可以回笼资金，进行再投资，实现政府有限资源的循环使用，为多户中低收入家庭解决住房困难。

　　陆玉龙