广州中院出招 用赔偿差价增加开发商违约成本

　　“违约成本低与收益高”是开发商选择毁约的动力，张旭锋律师认为，对以追逐利润为首位的企业来说，本是无可厚非。因为认购合同是购房者与开发商两方协商签订，违约只是要双倍返还之前交的定金，因此，一般违约金都在5万元以内，如果认购价和现价的差额大幅高于违约金，企业难免有违约的冲动。

　　开发商任意撕毁认购书害苦了小业主，该如何提高开发商的违法成本呢？广州中院房产庭想出一个办法，既然开发商是为了谋取涨价利益，那么就想办法抵消它，重建公平。于是，广州中院经过研究确定，开发商除了双倍返还定金，最高还要赔偿房屋全部差价，也就是房价的上涨额。

　　三种情况判决不同

　　标准 必须有口头或书面的认购书，形成认购合同关系，“诚意金”不是认购合同

　　计算 同楼盘同房间新旧价格差(以认购书为准)或参考阳光家缘相同地段的统计数据

　　条件　价差必须明显大于双倍返还定金的数额，否则仅靠双倍定金即可补偿损失

　　裁量

　　●开发商“捂盘”，隐瞒预售证或拖延办理，判罚赔偿全部价差，因为开发商有欺诈行为。

　　●一般恶意

　　开发商仅仅故意违约，判罚住房价差20%～30%内，非住房价差10%以内，因为认购合同仍不能等同于买卖合同。

　　●一般毁约

　　协商一致，仅本数返还定金；如在认购书规定的签购房合同期限内毁约，按照法律规定，开发商双倍返还定金。

　　适用　所交纳的定金越高，确定损失赔偿时差价幅度降低，因为双倍返还的定金也可以抵偿损失。

　　投资性购房和自住行购房适当区分处理。

　　法院：新规则暂不适用业主违约

　　赵云川副庭长称，因为这属于法官的自由裁量，各地法院的判决会有所不同。而广州中院之所以制定上述细则，是为了让法官能够心中有数，做到同案同判。今后，广州中院在审理此类房产纠纷时，会依照这些规则来审理和判决。赵云川透露，目前已有一个业主状告开发商索赔价格差的案件在越秀法院一审审理，依新规判决该案将是广州首例。

　　房地产市场降价了，业主经常性的主动违约怎么办？对此，赵云川告诉记者，目前这些规则还不适用于业主违约的案件，但很可能会在将来以此作为参考。

　　获悉广州法院这一举措，法律界人士拍手称快。有律师称，由于此类案件是新型案件，国家法律目前还找不到明确依据，办案中苦于没有明确的意见和指导，广州法院此举走在了中国前列，相信会积极影响各地法院。

　　焦点房地产网分公司经理王伟勋则称，由于目前内地房价涨幅没有沿海地区那么大，广州法院的这一举措很可能被内地法院所参照，从而可以从一开始就杜绝此类事件。

　　一名不愿意透露姓名的某地产公司销售经营部总经理则坦言，开发商的日子越来越不好过了，希望法院能够公平对待开发商和购房者。