中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：2006年12月北京别墅指数为2186点，比10月下降53点，降幅为2.37%，是继2005年12月以来首次下降；与去年同期相比，别墅指数上涨23点，涨幅1.06%。11、12两月，北京别墅市场供给大幅下降，新上市的项目中以双拼、联排等新一期产品为主，从而拉低市场价格，北京别墅指数顺势走低。

 

北京别墅市场整体分析

 

从2006年1-12月北京别墅市场供给、销售情况看，别墅需求大于供给的情况依然显著。1-12月，北京别墅市场销售套数是供给套数的1.63倍，销售面积是销售面积的1.35倍。从各月情况看，除1月、9月销供比低于1以外，其余月度均大于1，平均销供比达到2.18。销售价格与销供比走势呈现一定的相关性，11、12月别墅销供比先降后升，而销售价格亦先降后升。

 

1、市场供给分析

2006年1-12月，北京别墅市场新批准销售别墅5300套，批准销售面积1706056.56平方米。

2006年北京别墅供应月度变化显著。从各月批准销售量看，年初供给高开低走， 2-6月市场供给量逐月增加，7、8两月出现下滑，9月集中放量，10月以后全面回落。 1月北京批准销售别墅827套，涉及面积19.87万平方米；2-4月，市场供给相对平稳，单月批准销售在150-350套，单月批准面积不超过10万平方米；5、6月份，供给开始走强，两月都有近650套别墅获准销售，合计获准销售38.88万平方米，占上半年总量的48.24%；7、8两月批准销售量逐月大幅下降，从6月的658套、20.32万平方米降至7月的405套、17.49万平方米，再降至8月的269套、8.95万平方米；9月别墅集中放量，单月批准销售套数1113套，批准面积36.07万平方米，环比涨幅均在3倍以上，分别占全年批准总量的21.00%和21.14%；10月开始市场供给开始快速回落，月度供给量持续下滑，12月批准销售面积与销售套数为4.93万平方米、173套，仅高于2月的供应量。
 

从新增供给分布情况看，由于亚奥京北别墅区和中央别墅区的突出表现，使得昌平、顺义在别墅供给市场中列前两位。2006年1-12月，亚奥京北别墅区、中央别墅区分别以40.41万平方米、36.29万平方米的新增批销售面积成为北京别墅市场最活跃的两大区域，分别占全市批准总量的23.69%和21.27%；亚奥京北的突出表现得益于全年稳定供应量，除2月没有供应外，其他月份均有别墅推出市场，中央别墅区是后程发力，在3-6月没有任何别墅供应后，7-12月持续放量，10月达到12.4万平方米的上市量。其余八达岭昌平别墅区、城南阳光别墅区、西山别墅区全年的批准面积在20-23万平方米水平。从区县看，由于中央别墅区的发力，顺义区新批量一举达到31.52万平方米，稳居第二位；昌平区仍旧以51.14万平方米的量高居首位；朝阳、海淀分别以24.53万平方米、22.02万平方米分列三、四位。
 

2、市场需求分析

2006年1-12月北京别墅市场销售（以签约为准）别墅8636套，销售面积2301816.83平方米。
2006年北京别墅需求呈现了两次“波形”变化。从分月情况看，别墅销售量在今年2月降至谷底后，单月销售逐步增加，4-6月销售面积维持在25万平方米左右，7、8月销售量逐月下降，这是第一个波形变化；8月后，需求开始稳步回升，在9、10 两月维持了21万平方米水平后，11、12月销售量又降至波谷。今年1月，北京别墅市场以537套、13.73万平方米的销售量开局；2月销售量萎缩至381套、10.32万平方米；之后别墅市场逐步回暖，4-6月销售套数稳定在每月900套的水平，销售面积在每月23-25万平方米；7月后销售量逐月下降，到8月销售仅为630套；9、10两月销售套数保持在750-900套，销售面积在21万平方米的水平上；金九银十过后，11、12月别墅销售持续走低，月均销售在650套、16.5万平方米的水平。
 

从区域分布看，亚奥京北别墅区、八达岭昌平别墅区、西山别墅区、城南阳光别墅区无疑是2006年北京别墅市场最活跃热点销售区域，实现的销售套数与销售面积均在1300套、28万平方米以上，其中亚奥京北别墅区以1543套、48.85万平方米的销售量高居首位，城南阳光别墅区虽然销售面积不及其他三个区域，但是全年的销售套数达到了1498套，仅次于亚奥京北别墅区。四大热点区域实现的销售套数、面积合计占全市的66.13%和63.74%。其余东部泛CBD别墅区、中央别墅区也均有超过25万平方米的销售量。
而从区县情况看，2006年1-12月昌平区销售量<