2007房地产主题之二：房价

　　“开门七件事”不如“两市”更牵动人的神经。房市和股市的高低浮动，直接意味着老百姓钱袋的厚薄。面对“高烧不退”的房价，谁都怕接过高房价接力棒的最后一棒，担心自己今天买了房，明天房价就遭遇到拐点。影响2007年房价的各种利好和利空因素也轮番上演，首当其冲的就是金融与税收政策。

　　【关键词】土地增值税清算

　　1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

　　年初，房地产市场首先迎来的就是土地增值税清算，对土地增值税执行四级超率累进税率，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，房地产企业就要支付越多的土地增值税。虽然“清算”一词多少有点“秋风扫落叶”的味道，通知发布当天地产股也应声下跌，但此后市场并未因此大幅震动。

　　受土地增值税清算影响最大的是房地产企业，在一定程度上降低房地产公司的主营利润率，影响房地产公司项目并购以及企业现金流。而老百姓最关心的是，清算导致开发商成本增加，这些增加的成本是否又会转嫁到房价中。

　　业界普遍认为，土地增值税清算对房价的影响因市场而异。因为买方市场由成本决定价格，卖方市场由供求决定价格，而我国目前基本以卖方市场为主，也就是说总体上房价已经不由成本来决定。比如北京就是典型的卖方市场，所以房产商成本的略微增加，并不会对房价产生多大影响。但在一些偏远地区或者更接近买方市场的二线城市等，清算土地增值税对房价的影响可能会更直接一些。

　　有一点可以肯定的是，新年伊始的土地增值税清算，体现了政府从严调控房地产的态度和决心。

　　【关键词】物业税扩大试点范围

　　10月15日，国家税务总局新闻发言人表示，今年物业税试点增加至10个地区

　　虽然物业税还只是个讨论之中的税种，但有关部门将“择机出台物业税”的表态和物业税立法过程中的每个步骤，都能引起人们对房价走势的更多猜测。国家税务总局新闻发言人在10月15日的例行新闻发布会上表示，物业税开征的试点工作已取得初步成果，符合我国国情的评税工作模式已经创建，今年又增加了河南、安徽、福建和大连4个地区部分区域作为房地产模拟评税的扩大试点范围。

　　此言一出立刻引起了强烈的社会反响，不少人将此作为物业税可能很快会正式征收的信号。

　　物业税是房地产税或不动产税的通俗称法，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，通常应缴纳的税额也会随其市值的升高而提高。我国开征物业税的改革研究工作从2003年起正式启动，以计税依据的调整为重点研究内容。社会普遍认为，作为一种财产税税种，物业税的开征会直接增加持有房地产的成本，对房地产投资和投资性需求能有较大的抑制作用，从而能给高房价“降温”。

　　不过，不少学者也提醒说，物业税的历史使命绝不仅限于调控房价的范围之内，它更是我国房地产税制改革的重要一环，我国的房地产税制已长期滞后于房地产业的飞速发展。人们通常理解的“买得起住不起”并非物业税的本意。从普遍的国际经验来看，各国的物业税税负都是以不影响人们拥有房产的愿望为标准的。