“直客式”房贷又叫“超前按揭”，就是个人先找银行贷款，然后再去买房。银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款额度、占总房款比例、期限及还款方式等，都可根据购房者的需求决定。目前，中行、建行、民生都已经推出了这项业务。

　　张小姐看中了一套市价100万元的房子，开发商指定的按揭银行是两家国有商业银行，开发商规定如果消费者办理按揭贷款可以优惠2%，而一次性付款则可给予折扣5%。在这种情况下，张小姐就可以选择“直客式房贷”，绕过开发商和其指定银行，直接与商业银行签订贷款合同，将贷款与自备的首期款作为房款一次性支付给开发商，从而获得5%的折扣。与到指定的按揭银行贷款获得2%的折扣相比，张小姐即可省下3万元房款。同时，由于整体房价下降，相应的税费也会跟着减少。

　　买房时可办理一次性付款，这样房价通常可以得到一定幅度的优惠。另外，由于绕过了开发商和中介的环节，“直客式房贷”可以节省一笔中介费。

　　没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司，因此会多付一笔担保费。并且银行为了降低自身风险，对申请直客式房贷的市民设置的门槛较高。据记者了解，最受银行青睐的“直客式房贷”申请人是政府机关公务员及行政事业单位工作人员。据悉，各级政府机关、国家机关特派机构、海关、检验检疫等单位的在册入编员工，往往能比较容易申请到“直客式房贷”。

　　有稳定收入、良好的授信记录、所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。

　　据记者了解，有部分人群被明确指明不能享受“直客式房贷”。这部分客户的特点是工作稳定性较差，收入具有不可预期性。这类客户主要包括：机关或公用事业(2127.331,33.26,1.59%)单位非干部编制的工作人员；社保查询情况与借款申请人提供材料不符、社保交纳不正常或未参加社保的人员；有不良资信记录的人员等。

　　这种房贷产品的特点在于，在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。目前，建行、招行、农行、光大银行都已经推出了固定利率房贷业务。

　　老于年近45岁，好不容易花尽积蓄，购买了一套42万元的二手房，无奈仍有12万元的资金空缺，需要通过贷款来解决。自知已经过了收入的巅峰期，未来如果利率再有几个连环上涨，他真觉得自己无法承受，于是索性申请了固定利率房贷，也少了些后顾之忧。

　　的确，对于这种未来收入比较平稳、利率风险承担能力不强的客户来说，选择固定利率房贷，也是当前利率上涨周期中，一个比较明智的决定。

　　然而，老于的第二个忧虑又随之而来，万一在10年中利率下跌了呢？固定利率贷款岂不是很不合算？

　　农行上海分行相关人士告诉老于，在农行的固定利率贷款业务中，还额外增加了一个利率调整选择权条款。也就是随着市场利率下调，当农行新公布的固定利率的下限下调1个百分点(含)以上时，如果老于没有任何不良信用或者违约记录，在支付一定的选择权费用后，就可以申请执行选择权，在剩余的贷款期限内将贷款利率调低相应百分点。这种选择权条款使得固定利率房贷不仅能够帮助老于规避利率上升的风险，在利率走低时也能帮助借款人减少损失。

　　利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。

　　虽然各家银行在推出固定房贷时，考虑到降息的问题，纷纷推出相关对策。但是仔细研究相关产品，在规避降息问题上，可能还是会产生一些费用。例如，光大银行的固定、浮动利率互相转换业务，原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，才能申请转办浮动利率房贷。只有固定利率贷款存续期在5年以上的，才免收违约金。

　　主要是3种人，一是有固定收入的人；二是有升息预期的人；三是一些为了锁定风险的<