二手房市场在进入２００５年冬之际，再一次迎来了关键的调理期。冬季宜进补，而成都楼市也应来次调整，“冬补”或许可让二手房来年打虎，再冲牛市,换种思维来应对，或许能促进市场尽快复苏。

　　２００５年，成都二手房市场经历了比以往更复杂的变局。从年初的新政实施，致使成都二手房市场出现观望和低迷的状态；到秋季房交会前后市场出现明显的反弹，交易量出现回升；再到进入１１、１２月份，市场交易再现不明朗的观望；成都二手房市场经历了一一次严竣的考验。虽说称不上是大病一场，也起码经受了不小的折腾。二手房市场在进入２００５年冬之际，再一次迎来了关键的调理期。冬季宜进补，而成都楼市也应来次调整，“冬调”或许可让二手房来年打虎，再冲牛市。

　　市场现状交易平淡冷热不均

　　随着房屋交易速度的加快，越来越多的二手房交易增加。选择二手房也成为购房者实现居住梦想的一种选择，二手房交易量在成都房屋交易的比例逐年上涨。人们对二手房的认识也发生了很大的变化，以前对二手房房龄老，户型差、配套次的理解正逐渐改变。而越来越多的具有较好环境、合理户型、配套成熟的二手房，正逐渐进入二手房市场，成为市场的主角。

　　成都是一个产品梯度结构相对完善的市场，二手房的变化和新房息息相关。由于市区的新房减少，市区一、二环之间的二手房无论从房龄、户型、环境等来看，都比较适合投资和居住，加上离市区工作地比较近，已成为众多购买者的首选。

　　秋交会过后，成都二手房市场又出现了后劲不足，市场交易冷热不均，部分购房者态度再度观望的现象。普天不动产网络有限公司总经理张唯介绍，从今年１０月底到１１月初的二手房市场表现看，整体市场交易量并没有太大的释放，各区域市场表现不一。虽然二手房价格并没有太大的波动，但是需求也没有特别的热情表现，目前正是成都二手房市场调整的关键时期。

　　亟待改进三因素导致结构失衡

　　“短期内能够稳定房价和解决百姓居住问题的有效手段，就是大力发展二手房市场。”普天不动产网络有限公司总经理张唯告诉本报记者，二手房是住房梯级消费结构中关键的一阶。张唯认为，二手房市场能否迅速走出新政后的低迷，很大程度上依赖于二手房房屋产品组成结构的调整。随着居民收入的差异加大和购房者需求的细分，房地产消费领域必将形成一个有机互动的梯级消费格局。”二手房市场是梯级消费格局中承上启下的一个重要环节，成都二手房市场在结构上已经出现了一些影响消费的变化。

　　2004年来二手房呈现三大变化

　　二手房市场从２００４年火爆开始，整体市场供给出现了一些较大的变化。首先是次新房在二手房交易的比例越来越大；其次是以往交易量较小的１８０平方米以上的房源增加；第三是供应区域有逐渐向城外发展的趋势。

　　市场失衡比例、结构、区域表现最显著

　　事实上，二手房市场上的很多困局问题，是由供应结构变化带来的。供需比例和结构阶段性失衡，面向中低消费阶层的住房供给量偏小。究其原因，主要体现在两个方面：一是价格错位；二是供应结构不尽合理，有效供应偏少。次新房比例的增加，在最近两年的二手房市场中非常明显。次新房的比例增加，一定程度上带动了二手房价格的整体向上，同时也缩短了二手房与一手商品房的价格差距，甚至在神仙树等区域出现了次新房价格高过新房价格的现象。２００４年二手房市场价格的疯长，一定程度上导致了二手房价格错位，某些区域８０年代的老房房价３５００左右，与商品房都相差无几，影响了选择实惠性二手房的消费。在商品房价格与二手房价格没有明显差异的情况下，购房者的选择是明显倾向于商品房的。

　　其次，二手房市场还出现了区域市场供应不均衡的情况。据相关调查显示，１０月份以来，城东二手房市场在整体市场平稳的情况下，交易量微幅下滑；而城南由于挂牌房源量减少，交易量也有所下降；城北交易量则延续一直的低迷，不及其他区域；城中房源本身就有限，交易量也上不去；只有城西保持交易量较高的态势。在整体供应不均衡的情况下，导致二手房市场整体冷热不均。这样的供应结构不改变，整体二手房市场肯定要受影响。因此只有调整供应结构，二手房的气才出得长，出得匀。

　　政府态度两通知出台强调控

　　调理期二手房市场的一些政策变化似乎表明政府也越来越看重二手房对于市场的重要意义。今年１１月初，成都市房产管理局发出通知，对房地产经纪市场提出最新调控措施。成都市房产管理局近日发出《关于进一步规范房地产经纪咨询市场秩序的通知》和《关于加强房地产经纪咨询机构备案管理的通知》，对成都市房地产经纪、咨询市场提出了最新的调控措施，包括：加强备案管理，严把市场准入关，禁止房地产经纪人在两个以上经纪咨询机构“兼职”、不得以个人名义买<