【案情】
　　原告：葛佩琪
　　被告：上海康园房地产有限公司1996年初，康园房产公司刊登广
告在日本销售由其开发建设的“上海维多利大厦”外销商品房，称其
与交通银行东京分行达成协议，凡购买该房的业主可采用按揭形式付
款，而房产公司能以包租形式提供租金保证，业主可用租金来偿还抵
押贷款的本息。葛佩琪据此与房产公司签订了《外销商品房预售合同》。
1996年4 月16日双方又签订了《租赁承诺确认书》，约定从1997年1 
月1 日开始，对葛购买的房屋作出7 年的租金保证承诺。同年12月19
日，双方又签订了《房屋出售合同》。后葛因康园房产公司未履行合
同，少付以至不付其承诺的租金，遂诉诸法院。
　　葛佩琪诉称：1997年7 月起至同年12月，因我国法规规定外销房
屋租赁的租金税收由21％下降为10. 5 ％，故康园房产公司每月少付
葛的10. 5 ％的租金款，且从1998年3 月起停止支付租金。现要求康
园公司立即支付1998年3 月至7 月的房屋包租租金计美元10957.15元，
立即付足1997年7 月至12月的包租租金差额计美元138060元，因康园
公司的违约行为，自1998 年3月起使葛每月遭受相当于当月被告应付
租金额14. 5 ％的银行延期付款的赔偿款，故还要求赔偿该部分的直
接经济损失计美元39447元。
　　康园公司辩称：依照我国有关房屋租赁的法律规定，出租方出租
房屋应在取得该房屋的所有权后始能实施，而原告与被告签订确认书
在先，签订出售合同及取得物权标志即产权证在后，因此原告是在无
权出租系争房屋的情况下与被告签订确认书的，故该确认书是无效合
同。为了管理外销商品房的包租行为，有关部门于1997年10月1 日起
执行了《上海市新建外销商品房售后包租试行办法》，参照此办法，
该租赁确认书既未向有关部门申请登记，又未经公证机关公证，因此
确认书更不具备法律效力。故不同意葛提出的支付租金的诉讼请求。
　　【审理】
　　法院经审理认为：双方签订合同时，我国尚无调整外销商品房在
预售过程中包租问题的法律规定，且双方是在平等自愿的前提下签订
的，是真实意思的表示，被告也自1997年1 月1 日起履行了支付租金
的义务。虽然按照《上海市新建外销商品房售后包租试行办法》的规
定，包租协议应由公证机关予以公证，但双方的《租赁承诺确认书》
约定的内容并未有与法规抵触之处，且包租试行办法的颁布实施在双
方订立《租赁承诺确认书》之后，故不能以此来否定该确认书的效力。
原告依约将自被告处购得的外销商品房交由被告出租，被告依约应支
付其向原告所保证的租金。关于原告要求被告赔偿原告因延期向银行
付款而产生的损失之请求，因租赁关系和按揭贷款关系确系两种不同
的法律关系，双方亦从未约定过被告以确认书约定的租金冲抵按揭贷
款的本息，对原告该部分诉请不予支持。
　　【判决】
　　上海康园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付
葛佩琪1998年3 月至同年7 月的租金美元10957.15元；被告上海康园
房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告葛佩琪1997
年7 月至同年12月租金差额美元1380.60元。
　　判决后，被告提起上诉。称：包租的实质是变相融资行为，康园
房产公司不具备提供融资服务的主体资格，因此租赁承诺确认书违反
国家金融法律、法规的规定，属非法融资，应确认为无效。
　　二审法院经审理认为：上诉人提出包租是非法融资的上诉理由没
有法律依据，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案争议的焦点在于：
　　租赁承诺确认书的效力，被告应否给付租金和租金差额。
　　双方建立的外销商品房包租关系并不为当时的法律所禁止，且被
告也已依照约定部分履行了支付租金的义务。现行的《上海市新建外
销商品房售后包租试行办法》，又确认了包租行为的合法性，故该确
认书应属合法有效。 

普陀区人民法院华碧芳  
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