《物业管理条例》9月1日正式施行

   物管将不再受水电费困扰
 
　　“××市自来水总公司：我司受×××房地产公司（业主委员会）的委托接管×××小区（大厦）的物业管理工作，负责该小区（大厦）水费的代收付工作，我司承诺保证每月按时向贵司缴纳该小区（大厦）的当月水费，如当月无法向业主（物业使用人）收齐水费，我司也应按时先行垫付。……如因我司未及时通知并办理上述手续，造成贵司水费无法及时收回的，我司要承担先行支付的法律责任。”

　　不少物业公司都曾有类似的给供水供电企业的承诺书，但这信誓旦旦的背后是代人受过的无可奈何。《物业管理条例》9月1日就要开始施行了，物业公司代人受过的日子也该终结了。

　　物业企业代人受过生存困难

　　提及物业管理，某物业公司颜姓老总满肚子苦水。颜经理拿着某供水公司下发的催款通知书无奈地说，供水总表与分表有误差，总表显示的水费20万元，但挨家挨户收上来的却往往只有十几万元，这些差额却要转嫁到了物业公司身上。

　　据介绍，在选聘物业管理企业时，首要条件是把水、电的户头变更到物业管理企业户头，而物业企业为了承接新楼盘的物业管理权，也只好承担了这个本不该由他们承担的风险。业主入住后，水、电的户头关系理应随之变更到最终使用人，而供水、供电部门不但不同意这样做，而且还要求物业企业承诺每月按时交纳水费，收不齐的物业公司有先行垫付的义务。

　　据调查，在福州一个400户左右的社区，每月产生的水电费近10万元（按每户：15吨水／月×1．45元＝21．75元，500度电／月×0．367元／度＝183．5元，水电公摊费：20元／月。即每户每月应交水电费：21．75元＋183．5元＋20元＝225．25元，400户×225．25元＝90100元／月）。假设该社区的物业公司只能收回90％的水电费，那么他每月至少要为业主垫付近1万元的水电费；若该物业公司管理有10个这样的社区，那么他每月就要垫付10多万元的水电费，这也就是说，一年下来他很可能就要垫付高达100余万元的水电费！如果业主每月不按时缴纳水费或拖欠水费，那么物业公司每月都将冻结一部分资金，长此以往，有些物业管理企业只有亏本倒闭。

　　计划经济下的管理模式

　　供水供电企业与物业企业谈不拢，主要在两个方面有分歧，一究竟谁是水电供应合同主体，二物业代收水电费应不应有报酬。

　　物业人士认为，物业无偿为水、电部门代收代缴水电费是产生严重亏损的重要原因。供水、供电企业则认为水电供应合同的主体中没有物业公司，物业公司不是为供电企业“代收代缴”，是代业主收费、缴费，受业主委托当中出现的欠费问题，应与业主委员会协商解决。

　　其实，争议的核心并不在于物业是否该“代收水电费”，而在于供水、供电部门是否有权要求物业公司替业主“代垫付”水电费。从法定上来说，没有任何的法律规定物业服务部门有代收代缴水电费的义务，既然没有这个义务，物业服务部门也没有代垫付水电费的责任。作为经营方的水、电部门不向用户收取水、电费，却要求提供服务一方的物业公司代垫付水电费，让其承担因损耗、用户欠费造成的经营风险，这对于物业服务公司来说极不公平。正是这个“代垫付”造成了物业企业不堪重负经营现状。

　　一个在物业界被广泛认同的观点是：这个问题的产生是计划经济向市场经济转变过程中，有关部门的观念尚未转变的问题。在计划经济时代，居民楼或居住区往往是单位自建房，因此，水电部门可以要求建房单位垫付水电款，因为到时单位可以从住户的工资中直接扣除水电费。但是，现在的许多小区都是商品房，各家各户都有独立的产权，物业公司是受全体业主委托的物业服务机构而并非过去的管理单位，再套用原先的管理模式，显然不合时宜了。

　　针对物管企业代收代缴水电热气费用的不合理现象，新出台的《物业管理条例》规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，代收有关费用；但是，不得向业主收取手续费等额外费用。”自9月1日起，再让物管企业无偿代收、代缴、代垫、代罚水电费，就是违法行为了。

　　在法律框架内实现有偿服务

　　物业企业与水电企业的矛盾随着《条例》的实施，到了该化解的时候了。

　　有关专家表示，水电部门应加快水表出户进程，改造二次供电，取消供电的一些中间环节，加快水电设施的产权转移。对于受条件限制，水电设施产权无法通过改造转移的小区，开发商在小区符合条件后，应该按照规定成立业主委员会，保障业主委员会的合法权益。物业与水电设施的产权人开发商或业主委员会在签订委托合同时，就应该明确管理的模式，并在物业管理合同中进行进一步约定，包括有无停水、停电的权力，是