行走江湖,最重要的是个什么字呢？勇、信、义还是诈？放在不同的时间段,方世玉他妈的回答往往差异很大。如果把这句话放在2006年的地产江湖,那就非一个“变”字莫属。

　　找变

　　人心思变。对地产界而言,两年来的宏观调控终于在2005年发力,在市场观望和银行信贷的双重压力之下,一些开发商的资金链绷得像满负荷的骆驼,随时掉下一根稻草都能把它压垮。对开发商而言,这种情况实在有点残酷,不能再持续下去了,需要一个“变”字。但是,当期待中的变化突然来临时,他们也许会发现它不仅不像想像中那么完美,而且要价还挺高,条件也挺苛刻,要是没点儿心理准备,会被吓一跳。

　　中央经济工作会议一开,地产界的耳朵就都竖了起来。要说盼点儿什么,最现实的就是宏观调控赶紧刹车,大家好喘口气。遗憾的是,中央经济工作会议第一大任务就是保持宏观经济政策的稳定,看来宏观调控的列车一时停不下来。不过,听话听音,尤其是话外音。专家已经说了,宏观调控要持续,但是调控的方式和内容有可能发生变化。这话不难理解,“治大国,若烹小鲜”,要稳定而不是瞎折腾。政策的连续稳定是宏观层面,但是,随着具体情况的变化,其内容和方式也应相应微调。

　　这一点,构成了2006年房地产形势的基本面。在这样一个盘子下,房地产业将随之出现三大变化。

　　找钱

　　有人说,宏观调控就像一记响亮的耳光,打得开发商满地找牙。此言差矣。俗话说,打落牙齿肚里吞。开发商本身并不缺“牙”,更不会为这点小事计较,如果要找的话,那一定是金牙,对开发商来说,这才是真正的要害。

　　鲁迅说：“这世上本没有路,走的人多了,也便成了路。”这话放到地产界,就可以这样说：“开发商本没有钱,借的钱多了,也就成了自己的钱。”钱从哪里借,当然是银行,但是现在银行有点怕了,所以开发商也跟着怕了。“找钱”也就成了一个古老而又永恒的话题,只是到了2006年,这找钱的方式也该变变了。

　　因此,第一大变化就来自资本层面。随着各项指标的基本到位,历时两年的宏观调控有调整倾向,在鼓励消费扩大内需的政策引导下,购房信贷可能将有所放松。如果“鼓励普通商品住房消费年”的说法成立并付诸实施,则冠以“普通商品房贷款”的开发贷款也将降低门槛,开发商资金链紧张的局面有望得以缓解。但是,宏观调控将会在资金的获取方式和条件方面继续加以限制,以体现金融政策对项目的引导功能。

　　同时,金融系统内部也将会采取措施,解决房贷余额比例过高的结构性问题。此前中国人民银行副行长吴晓灵已经放出话来,鼓励投资性贷款、房地产商直接融资、多渠道融资等等,说明高层决心解决银行与房地产之间的过度依赖问题,这对于银行和开发商都是一道难题。在双方投融资渠道都缺乏弹性的情况下,银行和开发商更像一对捆绑在一起的夫妻,既互相依存,又互相抱怨。要保持安全的距离,双方都得向外找“新主”。相比之下,银行更像有钱又有色的少妇,找个下家还是比开发商容易。开发商要解决婚后的生活问题,一要靠自身,二要靠银行输血,三要靠银行的“娘家”开恩,放几个民间或国外的“美眉”进来。

　　这种变化无疑是促进房地产健康发展的极好机会,但是,对于习惯了银行喂奶的开发商而言,也是一种压力,是对开发商融资能力的考验。不及格的开发商,恐怕就只能成为别人做大做强之下被兼并的对象。

　　找事

　　随之而来的第二大变化是开发模式的变化。

　　朱德老元帅说：“由俭入奢易,由奢入俭难。”对于习惯了挣大钱的人,再让他辛辛苦苦规规矩矩地去挣小钱,确乎是有点为难。不管大佬们如何辩解,有一点是有共识的,那就是地产界这几年的快速发展确实得益于特殊的政策背景。但是,特殊时期总是要过去的,房地产总要进入平稳发展的薄利时代。

　　从中央经济工作会议上传出的风声看,今年是“鼓励消费年”,但超过警戒线的基尼系数让决策层觉得不安。因此,从整个社会的基调看,对高档住宅的投资和消费将会受到一定程度的抑制。扩大内需的重点一是增加中低收入阶层的收入,二是扩大其消费。而扩大消费的重点一是鼓励普通自住商品房消费,二是城镇化以及“新农村运动”。就宏观的层面而言,这无疑既是刺激消费拉动经济增长的良好手段,又是缓解社会矛盾,缩小贫富差距的重要举措。但是,对房地产商尤其是胃口比较大的开发商而言,这些“诱饵”显然太少,做这些项目,既不能提高知名度也不能赚大钱,因此,“社会责任”虽然喊得震天响,真做起来,未必有人愿意。

　　开发商都是闲不住的人,没事就要找事,搞搞新创意,因此,聪明的开发商都在考虑转型的问题。从目前的情况看,转型的方向基本有两种,一种是搞特色房地产,一种是向城市运营的高度提升。前者的代表有今典集团计划中的“数字影院”、茶马古道上的酒吧式个性驿站等等,这些被称为文化地产、旅游地产,