王晓鸥

　　成都物业管理立法于2005年6月启动。次年2月召开的成都市第十四届人民代表大会第四次会议上，32位人大代表联名提交议案，再次呼吁“尽快以地方性法规出台《成都市物业管理条例》”。经过广泛征求意见、立法调研、全国专家咨询论证、公开立法听证等阶段，关系千家万户的“住改商”问题也被推到了这场立法过程中的风口浪尖，成为众人争议的最大焦点。

　　

　　

　　“物管立法启动其实很不容易，要解决的问题太多。”2007年7月8日下午，议案首倡者成都市人大代表谢俊向记者讲述了成都物管启动立法两年来的艰难历程。

　　据他回忆，2005年年初，包括自己在内的15名人大代表首次提交了一份《关于尽快制定成都市物管条例》的议案，成都物业管理立法也于当年6月启动。

　　2006年成都市十四届人大四次会议期间，谢俊等32位人大代表联名提交议案，再次呼吁“尽快以地方性法规出台《成都市物业管理条例》”。谢俊称，这一议案的提交再次引起了成都市政府各部门的重视，前前后后11次进行议稿。然而在纳入立法计划后的实施过程中，有人提出，国务院的《物权法》即将出台，立法也因故搁浅。

　　立法项目进行得并不顺利，在随后进行的听证、公开征求意见等“开门立法”过程中，“住改商”渐渐从其他物业纠纷当中高调地浮出水面成为社会各界争议最大的焦点之一。

　　记者从相关部门了解到，成都市人大曾就《成都市物业管理条例(草案)》广泛征集意见，市民的意见分为三类。一是主张完全禁绝，坚决要求取缔“住改商”；二是，只要相邻住户同意，住宅小区可以开办公司，只是审批程序和单位应明确；三是主张有限度容忍，仅强制餐饮、娱乐等严重扰民行业撤离住宅区。

　　就在2007年5月29日，成都市人大对《成都市物业管理条例(草案)》举行了听证讨论会。根据当时报名表提供的信息，参加听证的(包括普通业主、业主委员会代表、物管公司代表以及律师等)72名市民当中，近八成人都表示支持草案中关于严禁“住改商”的内容。听证会上，讨论更是激烈，参加辩论的双方共10位陈述人花费了100分钟对“住改商”进行陈述和辩论。

　　

　　

　　2007年3月16日，在十届全国人大五次会议上，经过七次审议后的《物权法》草案终获通过。《物权法》第77条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

　　而在成都，对于“住改商”的争议并没有随着它的到来归于消弭，《物权法》的出台仍然使得这个“寄生”于私有权之上的潜规则，面临着前所未有的挑战。

　　

　　2006年10月成都市政府向市人大常委会提交了《成都市物业管理条例(草案)》。草案第三十九条规定：业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分，不得将住宅改为非住宅使用、将非住宅改为住宅使用，以及改变非住宅的规划批准用途……

　　2个月以后，当《条例(草案)》进行第二次审议时，其中涉及“住改商”的内容有了新的变化：业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分，不得擅自改变房屋的使用性质……

　　“这就是说向‘住改商’开了个口子。”面对这一条款内容，谢俊显得有些担心。谢俊说，记者来之前，他曾打电话给王景云、冷玉祥等其他几位人大代表，认真征求了他们的意见，大家一致认为必须严格控制“住改商”。

　　“要实现还是很难”谢俊解释，如果只是大原则上的规定，操作起来恐怕会有难度。“如果可以改，是由哪些部门说了算呢？”

　　“如果住改商，就改变了土地性质使用用途，随之而来的水电气费用又怎样计算？”谢俊坦言，政府的“开禁”态度是从“好心”角度出发，但实际上却很难操作。“什么是利害关系人？一部地方性法规必须要做到公平公正，有序地对城市管理带来好处。”

　　

　　参与过《物权法》草案审议和多次研讨的四川大学民商法研究中心主任王建平教授告诉记者，《物权法》立法过程中，在向全国公开征求意见时，“住改商”同样也“遭遇”了以下三种观点：绝对禁止、有限容忍、完全放开。“但立法者采取了中间路线，激发了方方面面的思考。物权法使得过去我们对事物的感情简单化变得复杂化了”王建平说。

　　“《成都市物业管理条例(草案)》的修改变化说明政府对‘住改商’持不搞一刀切的态度。”王建平颇为赞赏地说，这是政府在观念上的一种转变，其中的变化大体上体现了立法的民主与进步。

　　“住改商”的核心问题实质上涉及到怎样兼顾各方利益，已经改了的该何去何从？采访中，王建平尖锐地指出，“法律的本<