某高档小区位于商业圈内，销售的时候，开发商在广告、楼书上明确称小区规划界限南侧是一大片花园，售楼人员也均如此向客户介绍。在商业圈内的住宅旁边是大花园，当然令人神往，很多人买了这处房屋。没想到入住后半年，这片大花园地块上竟然开始盖高楼，眼看着大花园无踪无影，很多业主感到自己受了欺骗。

    法律界人士认为，根据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中，明确以“商品房开发规划范围内”为适用标准，“商品房开发规划范围外”的虚假广告，不视为合同内容，并不适用该司法解释的规定。但是这并不意味着，开发商对于商品房开发规划范围外的相关设施就可以随心所欲进行虚假说明，而不用承担任何责任。

    实践中，在开发商与购房者洽谈房屋买卖合同过程中，虽然双方还没有订立合同，但是双方之间的关系已经不是陌生人，而是建立了一种特定的信赖关系。双方有理由相信对方是在诚信地向自己介绍情况、权利义务、后果等。

    尤其是开发商如果以肯定、明确、具体的方式，对商品房及相关设施进行的说明和承诺，足以使购房者产生信赖而有意购买该商品房，甚至于对该商品房的价格都产生重大的影响。如果开发商的这种说明或承诺是不真实的、欺诈性的，就一定会导致购房者产生错误的意思表示，也许会导致购房者出现损失。例如，上面提到的案例，如果没有这么一个花园，购房者可能根本不想购买这套房屋，也可能根本不接受一个相对较高的价格。就因为开发商的这么一番宣传，一切都改变了。

    最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。那么，这种欺诈行为应该承担什么样的后果呢。

    按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在商品房开发规划范围内，如果出卖人就房屋及相关设施所作的明确具体、欺诈性的说明和允诺，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

    与此不同，在商品房开发规划范围外，如果开发商对相关设施进行明确具体、欺诈性的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，虽然不能被视为合同内容，不发生合同的效力。但是由于开发商的欺诈导致购房者损失，开发商也应为自己的欺诈行为承担责任，即民法所称缔约过失责任。这种责任不是违约责任，乃是一种损害赔偿责任。

    我国《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则的行为，造成对方损失的，应当承担损害赔偿责任。第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。

    根据《合同法》的相关规定，受到损失的购房者既可以要求赔偿，也可以要求变更或者撤销购房合同。

    然而需要说明的是，想要证明楼盘广告、楼书等宣传性资料构成虚假陈述或者欺诈，并不容易，必须要具有明确、具体等特征才行。因此购房者应当保存好相关的购房材料，以便维护好自己的合法权益。(郭玉涛)