2005，注定是成都二手楼市不平凡的一年。在上半年国家一系列宏观调控政策洗礼下，形势一片大好的市场一度降至“冰点”，购房者持币观望，交易量急剧下滑，各大中介公司纷纷闭关修炼“内功”；然则在刚性需求的强大启博下，秋交会上峰回路转，市场脉动重新焕发强劲动力。临近岁末，为了使读者能够对2005年成都二手房市场更好掌握，笔者从房价、成交量以及户型结构这三个板块的变化，对今年二手楼市进行了一个简单的梳理。

　　房价:稳中有升均价突破3100元大关

　　由于今年政策频出，房价变成了购房者最为关注的话题之一。据成都顺驰数据统计，今年成都五城区二手房全年总体均价为3108元，月平均最低价2月3018元，月平均最高价5月3168元，最高月对比最低月环比增长4.97%。而第二季度和第四季度价格呈现出相对稳定的态势，分别在3145元-3168元和3112元-3123元之间。除去一些地段好的房屋受青睐以外，总价在30万元以内的经济型二手房仍然是市场的主流。

　　富房置换副总经理刘应忠告诉记者，虽然今年市场受国家政策影响颇大，但二手房房价总体上仍呈稳中有升的态势。一方面受2004年商品房市场火爆形势的联动影响，成都二手房市场仍然是惯性在上涨。另一方面，目前成都市随着政策逐渐明朗后，成交量的火爆证实了成都的刚性需求仍然占据主导地位，由于需求刚性不断扩大，使得房价不断没有降，反而稳中有升。

　　“虽然成都目前二手房总体均价在3100元左右，但是许多成熟区域的房价已经远不止这个数字，”成都顺驰企划部负责人郭磊说。主要是由于区域一手商品房价格不同，二手楼市房价自然也迥异，在二手房交易最为活跃的双楠、玉林、交大、紫荆片区的二手房均价已突破3500元，中高档的次新房价格已达到4000元以上，所以3123元/平米的房价并不能反映成都二手房均价的真实水平。

　　从区域看，城东是目前增长最快的区域，轰轰烈烈的旧城改造以及厂房的搬迁是城东二手房直线上涨的两大主因，据统计，目前城东的次新房（2000年后的商品房）价格已经达到3500元/平米，老房（98年前的商品房）的均价已逼近2700元；城南一直是成都二手房交易最为活跃的区域，由于配套相继完善，房屋品质高等特点，目前城南的次新房价格已经超过3800元/平米，老房价格也保持在3000???3500元/平米左右；而城西次新房也已达到3700/平米左右，与城南房价相差无几。

　　成交量:一波三折刚性需求显现威力

　　据成都顺驰数据显示，2005年成都市区二手房交易总量为34932套，同比增长2.25%。交易面积达到286.9万平方米，同比增长4.49%。从行政区域看，成交最活跃的是金牛区，成交量达到10013套，各行政区除成华区外成交量同比下降1.38%，其他各区同比都有小幅增长。从交通线路来看二手房交易主要在一环路～二环路和二环路～三环路两个区域占成交总量的76.4%。三环外随着商品房销售的增长也呈现出增长趋势2005年成交量达到1044套，同比增长22.97%，交易面积达到9.9万平方米，同比增长35.62%。

　　 从全年走势来看，按成交量可以划分为三个阶段，即：1?5月的“蜜月期”、6?9月的“冰川期”和10?12月的“复苏期”。

　　除去2月“过大年”的周期低迷，其余4个月的商住二手房成交量都突破了3000套，甚至在3月达到了创纪录的4169套，因此记者将1?5月形容为“蜜月期”；而以5月11日为界点，国务院转发了由七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中对二手房市场造成巨大冲击的主要是两点，即“期房禁转”和“2年内转让房产征收全额营业税”。比起其带来的实际影响，更为巨大的其实是其对消费者预期的影响，许多购房者在政策发布后都选择了持币观望，成交量大幅下滑，进入了长达三个月的“冰川期”，这段时期的特点是消费者观望情绪浓重，成交量低下，众多二手房小中介纷纷倒闭，各公司积极调整战略，市场资源开始被整合；而在消费者的观望持续了3个半月左右，直到9月秋交会，交易量有了突破性的释放。据统计，房交会五天内二手房成交608套，成交面积4.58万平方米，成交金额1.15亿元，以房交会为标志，成都二手房市场步入“复苏期”，这段时期的特点是成交量逐步活跃，消费者日趋理性，凸显刚性需求威力。

　　户型:日趋实用50?90平米成主力户型

　　据了解，在各家中介公司成交量中占比例最大的户型是50?90平米的房屋，占到了整个成交量的58%，且其67%都在二环路以内成交。成交户型排在第二的是面积在50平米以内的房屋，占到整体成交比重的35%，其中二环路以内房屋成交占到了57%，二环外三环内成交了43%。

　　从户型需求的数据调查来看，有58%的购房者将选择购买2房的房型，是目前市场上的主流户型需求；其次是1房，有18%的潜在购房者选择购买，基本都是作为过渡之用；另外有14%的购房者选择3房。而打算购买4房及以上的只占到3%左右。56%的购房者是因为缺少住房而首次置业；有22%的购房者是为了改善现有的居住环境而打算换