尽管市场人士普遍认为,需求强劲是中国楼市持续增长的“发动机”,但对于2007年的北京楼市来说,集中放量的风头似乎慢慢盖过需求之说。高力国际物业近日发布的北京地产市场报告显示,2007年第一季度,北京写字楼出现集中放量,平均售价呈下降趋势,但境外投资基金接盘仍显活跃;中高档公寓市场空置率与租金呈上升趋势;与奥运概念休戚相关的商业地产却是波澜不惊,但竞争势头已露锋芒。

高力国际华北区董事总经理高晓辉表示,在2007年年初,北京写字楼出现集中放量,因此,空置率上升到16.08%,而平均售价也出现下降趋势。其中,境外投资基金整栋购买增多,对均价下降也有作用。今年,北京写字楼市场共有7个项目竣工入住,为写字楼市场提供了77.6万平方米的新增供应量,北京写字楼市场所提供的新供应量已经相当于去年北京全年供应量的60%多,而2007年第一季度,北京市场写字楼总存量则达12322363平方米。

与此相对应的是,北京写字楼的吸纳量也非常可观。其中出于自用办公的考虑在预售期间被整栋购买的项目占到四分之一。因此,本季度北京写字楼市场的整体空置率没有大幅上涨。由于人民币升值的因素,写字楼平均的租金报价有所上升。

本季度交付使用的华贸中心写字楼是早前被日本投资基金Replus买下的两栋,目前,该项目的租金和CBD的传统优势写字楼国贸中心的租金不相上下。今年年初,北京世茂投资发展有限公司以10.5亿元人民币的价格收购了位于朝阳区建国路的北京华平国际大厦整栋物业。渣打以3500万美元战略入股中远房地产有限公司,同时成为战略股东的还有摩根士丹利和美林两大投行。政府出台的限制外资以及收缩银根等政策,使入股逐渐成为境外投资基金和投资公司分享内地房地产市场蛋糕的参与方式。

今年一季度,北京中高档公寓市场上共有10个项目竣工交付,新增住宅供应量为4635套,而需求量是2311套。中高档公寓市场的整体空置率和租金与上一季度相比,均呈现上升的趋势。今年北京市政府将会继续对高档住宅的土地供应采取不同程度的限制,因此市场上出现了以写字楼立项的项目改为住宅建设的现象,其原因一方面是因为土地的不可复制性,未来的高档公寓市区的供给量将会出现逐年减少的局面,而市场的需求量仍旧很大;另一方面则是因为“住宅禁商”的未来解冻,也会给中高档公寓市场带来商机。

最近,北京市中高档公寓的租赁市场逐渐回暖,一方面是因为新项目的集中入市和年后部分返京人士形成的需求增加;另一方面,奥运商机也吸引众多的跨国公司来京发展。

据高力国际商铺部董事陆启浩分析,进入今年北京商业地产市场将会形成商业项目集中开业的态势。截止到目前,北京优质商业地产的总供应达到了619.22万平方米。相对的总需求量为519.24万平方米,空置率为16.15%。

由于在2008年北京房地产项目将不再允许继续施工,加上诸多项目都试图赶在奥运会之前开业以抓住奥运商机,所以,很多商业项目预计交付及开业时间都设定在2007年。但从第一季度看,市场比较平静,只有位于CBD的万达新世界商场于3月23日开始试营业,为北京商铺市场增加了31000平方米的商业面积。

尽管一季度北京商铺市场相对平静,但第二季度的商铺新增供应量将会非常大。如华贸的新光三越、美罗城,以及金融街四季商城等项目。供应量的集中上市将使北京整体商业零售市场进入空前激烈的竞争状态。奥运会的临近和北京经济的持续发展,将促使更多外资零售商进入北京市场,而内资对商铺的关注度也非常高。旺盛的需求对商铺未来的租金走向将起到积极的稳定作用。

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