“拍案说法”栏目旨在通过典型案例讲解购房过程中的法律纠纷问题，倡导广大买房人理性维护自身权益。CBD区域旺座中心拍卖与产权纠纷案目前备受各界关注，本期“拍案说法”邀请高博隆华律师事务所资深律师，也是旺座案件业主方的委托律师王正志先生对此进行剖析，希望能给广大读者一些启示。

应昌平中行、朝阳建行、中铁建筑公司及亚克林业（重庆）公司四家债权人的要求，位于北京繁华地带CBD中心的旺座中心部分房产本应于3月22日进行现状整体拍卖，但却有50多名业主联合申请开发商破产以阻止此次拍卖，此举在北京尚属首例。

据悉，旺座中心于2001年7月开盘，2003年8月入住，均价为19021元/平方米，平均总房价在380元万左右。开发商是北京天亚物业开发有限公司。 （下文简称天亚公司）

从2003年开始，由于一直未获取产权证，加上天亚公司在销售旺座中心时向业主承诺的包租款也没按时支付，陆续有几十位业主把天亚公司告上法庭，均获胜诉。但由于当时天亚公司名下已经没有资产，所以法院一直无法执行。

然而近日，旺座中心因为长期不偿还在银行抵押贷款，昌平中行等四家债权人委托司法机关对该项目部分物业进行拍卖，拍卖包括73套公寓及22层游泳池、西餐厅、酒吧、商务中心、健身俱乐部等，总面积共5.54万平方米。拍卖参考价定为6.36亿元。

但这项拍卖使旺座业主深感办理产权证更将无望。2007年3月14日下午，50多位旺座中心业主召开业委会会议，决定集体起诉，以申请开发商破产的方式来阻止拍卖。截至日前，此案正在进一步处理当中。

昌平中行：天亚公司最大的债权人，天亚公司欠其款额达1.29亿。在本次案件中，与朝阳建行、中铁建筑公司，重庆亚克林业公司其他3家债权人委托司法机关对旺座中心部分房产进行拍卖以获取欠款。

开发商：首先无资金偿还银行的贷款；其次，由于土地出让金未交齐，旺座中心在政府部门一直未进行权属登记备案，尚未办理业主的产权证。

业主：在本次案件中，申请开发商破产，以阻止拍卖，目的是为获取产权证与讨回租金。

矛盾焦点：业主能否申请开发商破产，以阻止项目拍卖。

业主申请开发商破产，这在北京尚属首次。并且该项目部分物业6.36亿元的房产拍卖标的可谓创北京房产拍卖之最。像旺座中心这样错综复杂的拍卖与产权纠纷案在北京并不多见。旺座中心整个案件中涉及的法律问题主要在于以下几个方面：

首先，从开发商与业主之间的关系来看，一般情况下，购房人从开发商那里花钱购买房屋，一旦交易成功，双方就形成了业主与开发商的买卖关系。在《中华人民共和国合同法》中，这种关系的自然人双方权责分明，受法律保护。

然而，旺座中心的业主与开发商在买卖关系形成后，还继续产生另一种出租人与承租人的租赁关系，即开发商让业主把购买来的房屋转移到自己手里，再对外出租，并承诺给业主相应的租金回报，这样双方又要履行租赁合同产生的相关权责关系。

在这前后两种关系的转换中，存在权责履行不到位的事实。首先是产权证没到位，其次是包租款没落实。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。但是，因为天亚公司的土地出让金和罚款未交齐，所以政府部门一直没给旺座中心进行权属登记备案，导致多年来业主的产权证悬而未决，开发商在与业主买卖关系中的职责履行不到位。

另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。而旺座中心案件中，开发商承诺对业主返还的租金也没落实。