昨日，李克强总理在达沃斯论坛上终于公开谈到了房地产市场。在上一届中央政府中，李克强就分管房地产业，但他从来不主动谈房地产的事情。在新一届中央政府中，他做了总理，上任以来他公开谈论过很多事情，但对房地产依然避而不谈。这次在达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话的会议上，李克强总理终于公开谈到了房地产市场问题。想说爱你不容易，这个历史性突破的时刻，让我们一起来看看，他到底谈了什么，又意味着什么？

——他谈了些什么？——

1、李克强表示，房地产市场在一定时间内出现调整是正常的。

2、但需要强调的是，中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率提高了1.04个百分点，现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。

3、今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。中国将加大这方面的投资力度，保障困难群众有基本住房。

4、中国住宅投资的需求是长期的，它也必然带动与此相关的行业和产品供给。

5、中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。

——业内如何解读？——

1、没提房地产市场波动的原因，只说市场出现调整是很正常的。这种说法看似有些轻描淡写，而目前中国经济的困境主要由房地产投资需求下滑、市场交易萎缩导致，大家都是希望能看到领导对市场的分析。与平稳相比，波动总不是好事。在全世界房地产市场都向好的背景下，对唯独中国市场下行这种状况不去做深入分析、避谈原因，意味着不希望大家揪住市场滑坡的原因不放，不希望过度讨论限购限贷政策对市场机制的伤害以及其他危害。其中的原因，或许你懂的。

2、虽然仍没有直说，但是变相承认了房地产业的支柱产业地位。尤其对房地产业对其他行业的影响，也关注到了。此前政治局曾专门开会研究过房地产业的问题，也请专家交流过，还让有关部门测算过房地产业对国民经济的贡献率，但没得出明确的结论。这次表态等于对房地产业的地位和作用给与了认可。但表述的确不够直接、不够坚决。这要与7年来房地产政策背后里的一些故事以及领导的性情联系在一起去解释。或许你也懂的，不懂我也不能告诉你。

3、他认为房地产需求的产生与城市化进程的推进密切联系在一起的。只要城镇化进程没有结束，房地产业也就还有巨大的发展空间。其实房地产最大需求早已经不是来自城镇化带来的人口增长，而是生活方式的演化、人口的跨域流动等。另外总理引用了55%的城市化率，此处也隐含着他对中国特色房地产市场的一个错误认识：在城镇中就业半年以上、按规定统计为城镇人口的大约18%的农村人口，并没有完成以家庭方式购买或稳定承租房屋的过程。由此可见最高层对房地产市场的认识还存在很多不足，这是影响目前和未来政策科学性的核心因素。我在有关房地产的课堂上讲过很多，这里不重复。

4、他希望市场交易尽快恢复，明确表态“中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展”。这意味着随后将有一些措施出台，这些措施可能包括信贷政策的变化，对刚性需求的其他支持政策，以及对开发商的一些支持政策等，比如研究将商品房转化为安置房，鼓励开发商将暂时卖不出去的房子租赁，给保障户补贴从而促进商品房销售等。最近对开发商上市的限制已经基本拆除。这说明经济增长、财政收入、就业等宏观经济数据的恶化正逼着中央政府转变态度。后续政策力度如何，实施效果怎样，有待观察。做比不做好，但大家也不要期望太高。

5、他把促进房地产交易回升，进而促进房地产业健康发展的抓手放在了两个方面：一方面，鼓励刚性需求入市，这是在需求管理方面的基本思路。随着城镇化进程的推进，这种需求会源源不断地释放出来，他认为目前的城镇化率只有55%，还有大的需求潜力可以挖掘；另一方面，大力推进城市棚户区改造力度，这是供给方面的管理思路。目前在城市棚户区里居住的约有1亿人左右，还有很多人住在城乡危房里，有巨大的改造空间。但我从学术角度和市场状况分析，不赞同总理这个思路：在当前情况下，要先消化商品房库存，放缓棚户区改造速度——继续大力推进棚户区改造会进一步恶化市场供求状况，因为在这些建筑面积中，六、七成变成了新的商品房。

我们的确不能要求总理对房地产业的了解达到全面、深刻、绝对正确的水平，但看到总理的态度有了些许转变，开始重视房地产市场的现实问题，这是很值得欣慰的事情。根据我的观察，在中国很多三、四线城市及小城镇，经济都陷入了前所未有的困境，必须尽快采取有力措施，推动需求的上升。然而，只是暗暗出政策，不采取一些措施促使人们恢复对未来的信心，市民就继续犹犹豫豫，不敢进市场，救市的效果就会大打折扣——当年有句话，今天看来仍正确：“信心比黄金更重要”。