在12月份成交出现翘尾的回暖态势中，房地产市场终于给2014年画下了一笔充满“希望”的句点。就在，甚嚣尘上的楼市“拐点论”，限购取消、限贷松绑、公积金新政出台、央行降息、不动产登记执行等一系列充满戏剧性的的章节仍历历在目，留有余味之时，2014成都楼市年报终于出清，究竟，跌宕起伏的2014年为2015年留下了什么？住宅市场席卷冷风过境般的理性观望，经过了量价齐跌到量涨价跌的历练，那么，商铺市场是否有好过些呢？让我们从数据中找答案。

　　 供需双双下滑 成交环比下降11.28%

　　2014年成都市主城区加近郊商铺新增供应233.94万平方米，环比下降25.73%；备案成交133.35万平方米，环比下降11.28%，市场供需均出现明显下滑。供需比为1.75，虽有回落但仍处于高位，商铺市场供过于求的情形依旧存在。

　　受近年土地成交结构中商业用地集中出让的影响，商业可建面积大幅攀升。由于商铺价格较高，开发商为提高项目利润实现溢价，加大商业修建比重，由此导致商铺供应持续井喷，部分区域甚至存在明显的“过剩”情形。需求方面，由于商铺相比公寓、写字楼等投资产品投资门槛高，投资风险大，在本年度经济增速放缓、反腐力度空前的市场情形下，自用及投资客户入手均较为谨慎，市场有效需求相对不足，成交量处于近五年来最低水平。

　　量价年末翘尾 全年均价上涨24.56%

　　从月度情况来看，全年波动起伏不大，维持低位徘徊走势。供应方面，全年供应持续且较为均衡，其中，5月及9月为供应的高峰，分别供应了31.83万㎡及27.71万㎡。成交方面除了2月受传统假日影响相对较低以外，其余月份销售均较为平稳。全年销售均价26284元/㎡，环比2013年21087元/㎡上涨24.65%，价格保持了快速上涨走势。

　　商铺市场走势与整体市场走势基本一致，受实体经济增速放缓、信贷环境持续偏紧的影响，2014年商铺销售处于低位徘徊。随着政策环境改善，整体商品房市场回暖，商铺在年末出现了一定翘尾情形，量价均出现小幅上扬。

　　区域冷热不均 城南商业开发热度最高

　　从区域看，主城区方面城南商业开发热度最高，供需持续领先市场，2014年供应60.60万㎡，成交29.77万㎡，均价达到31882元/㎡。城南作为政府重点打造的商务商贸集中区，规划了较多大体量商业综合体项目，商业开发量巨大，是目前供需最为集中的区域。郊县方面新都区市场供需两旺，区域内家居、物流等产业发达，中塑、家和家园、新世贸农副产品等大型专业市场集中，并且体量较大，推高了商铺供应成交量。

　　受天府新区及北改规划利好，楼市呈现一南一北加速发展格局，城南及新都成为商品房开发最热的区域，同时也是商铺供需最为集中的区域。但值得注意的是，区域内商铺存量也较高，城南及新都商业存量高达195.40及112.51万㎡，市场去化压力较大。

　　面积趋小化特征明显 20-40㎡产品成交增长2.4%

　　从成交面积段来看，40-60㎡面积段为商铺成交的主力，40㎡以下产品成交占比出现明显上升，其中20-40㎡面积段成交占比22.5%，较去年增加了2.4个百分点，20㎡以下面积段成交占比15.4%，较去年增加7.1个百分点。相比之下，60㎡以上面积段成交占比均出现一定下降。

　　小面积商铺因投资门槛低、可有效分散投资风险并且可灵活自由组合而受到投资客的青睐，部分项目为了降低销售难度迎合投资者需求，以产权商铺的形式销售，分割面积较小。随着商铺价格走高，预计商铺成交面积趋小化特征仍将持续。

　　超200商铺滞销 总价200万成销售分水岭

　　通过成交面积段与成交总价段交叉分析发现，78.85%商铺成交面积集中在80㎡以内，74.35%商铺成交总价低于200万。总价200万成为商铺销售的分水岭，200万以内的商铺走量较好，销售占比较高，而200万以上的商铺出现一定滞销。

　　大源销售领先 成交10.37万㎡

　　成都市主城区加近郊的各板块中，大源商铺成交量10.37万㎡，成交均价28273元/㎡，成交面积居于各板块首位，板块内银泰城、复城国际、环球时代中心等为主力热销项目；温江行政区板块次之，成交10.35万㎡，成交均价19721元/㎡，主力成交项目为天来国际广场及八益国际家居博览城等。

　　主城区龙湖金楠天街、上风港时代广场及睿东中心位于销售排行榜前列。龙湖金楠天街、睿东中心在地段、品牌上具有一定优势，而位于顺江板块的上风港时代广场主要依靠价格优势销售排名靠前。

　　天来国际广场、八益国际家居博览城、湘银国际大厦位列销售面积排行前三甲。温江占据前三甲中的二席，其中，天来国际广场作为光华新城的城市综合体，与韩国K-MALL、美桥、法国红磨坊、李盾音乐剧等商家和合作单位签约，尽管单铺面积较大，但销售面积遥遥领先。

　　商圈进一步分化 区域型商圈加速形成

　　经过多年的发展，成都市商业逐步形成了以核心商圈为主，多个区域性商圈共同繁荣的商圈分布格局。2014年，成都市商圈进一步分化，春盐商圈加速融合，并且随着IFS、太古里、晶融汇等商业项目开业，春盐商圈升级东扩，其影响及辐射范围进一步扩大。二环路沿线的建设路、万年场、锦华路、红牌楼、双楠及会展等商圈依托区域内忠实的区域型消费人群，商业不断走向成熟。与此同时，三环外大型城市综合体项目的陆续建成并相继开业，大型购物中心成为家庭一站式消费目的地，新兴的商业消费中心由此形成，新兴区域型商圈由此加速形成。

　　主城区多综合体开业新增项目再破新高

　　2014年，成都主城区又迎来了多个综合体项目商场开业，包括IFS、鹏瑞利青羊广场、世豪广场、凯德天府等在内的10个商业项目面积达到103.6万㎡，这些项目主要集中在市中心及城南。区域性购物中心开业填补区域商业空白的同时，购物、餐饮、休闲娱乐为一体的一站式消费改变了传统的消费模式，引领新的生活方式。值得注意的是，在传统零售商业受电商冲击市场份额被挤压的情况下，较多购物中心通过增加消费体验，以餐饮、休闲娱乐、亲子等业态吸引人气。

　　各商圈租金小幅上涨 租金上涨压力较大

　　2014年各商圈的租金呈现小幅上涨趋势，其中，春盐商圈商业持续繁荣，租金价格持续走高，首层散铺租金500-2500元/㎡不等，新南天地商圈因欧尚、宜家、迪卡侬凯丹等欧洲品牌卖场集中入驻国际化水平高，加之辐射区域内居住人口大幅攀升，商气持续提升，租金增长幅度相对较高。

　　但是由于市场竞争较为激烈，租金上涨压力较大。由于新增及潜在商业项目较多，大型商业项目在招商运营方面存在较大压力，招商前期通常以增加免租期提供装修补贴等方式吸引主力店的进入，通过引入租金承受能力较低的大众消费品牌为主力店来吸引人气，带动商场消费，但也在较大程度上抑制了整体租金的上涨。

　　在建商业项目众多天府新城最集中

　　成都在建城市综合体项目较多，商业开发量在全国居于领先水平，未来供应仍将持续。目前在建商业项目主要集中在城东建设路、攀成钢、东客站等区域，城南在建商业仍以天府新城最为集中，城西项目相对较少。

　　2014年商铺成交萎缩 商圈持续调整

　　2014年商铺供应持续放量，主城区加近郊全年供应233.94万㎡，在实体经济增速放缓、信贷环境持续偏紧且市场潜在供应量巨大的市场情况下，投资者信心不足，需求出现明显萎缩，全年成交量仅133.35万平方米，处于五年来的最低水平，商铺市场供过于求的情形依旧。但11月以来，随着政策环境走向宽松，整体市场回暖，商业年末翘尾情形出现，量价均出现明显上扬。区域方面，城南商业开发热度最高，市场供需持续领先市场。从市场需求特征来看，小面积商铺成交占比进一步上升，并且总价200万以内商铺市场接受度较高。

　　租赁市场方面，商圈持续调整。春盐商圈作为核心商圈因IFS、太古里等高端商业项目的入市进一步升级东扩，二环路沿线商圈也在逐步走向成熟，在城市综合体的推动下，新兴的区域性商圈正在形成。2014年，主城区范围内超过100万㎡的商业项目相继开业，商业市场存量迅速攀升。主城区范围内在建商业项目较多，城东及城南为商业开发热度最高的区域项目较为集中。

　　2015年成交量将攀升 竞争进一步加剧

　　商业地产开发热潮持续，无论是大型购物中心还是社区型商铺开发量均处于历史高位水平，市场供应放量的情形仍将持续。随着经济持续增长，产业结构调整及消费需求上升，商铺投资及自用需求仍将逐步上升，成交量将有所攀升。与此同时，开发商迫于销售压力，将加大推广力度，以更精准的产品定位及创新营销方式吸引投资及自用客户入手，并积极拓展外部客源，由此推动商铺成交量的上涨。

　　租赁市场方面，由于在建及潜在的大型商业项目较多，租赁市场面临巨大压力。随着多个城市综合体项目进入租赁市场，项目在招商及运营方面将面临较大困难，竞争进一步加剧。对于商业氛围较为成熟的区域，已经拥有忠实的消费客户，租金仍有上涨空间。但是对于经济、产业、人口及消费支撑不足且供应过量的的区域尤其是城市新区，将面临较长的“养商期”，部分定位失败或无竞争优势的项目在激烈的市场竞争中将面临临淘汰出局的境地。