一、办公物业整体市场概况

　　2014上半年成交创最低  全年供需比再次攀高

　　2014年成都主城区办公物业新增供应208.36万平米，环比下降5.45%；成交面积146.19万平米，环比大幅下降35.70%。

　　2013年整体楼市上行，不受限购政策影响的办公物业投资关注度继续上升，6月财富论坛的召开也为成都商业市场带来重大机遇，拉动办公物业市场的成交。但进入到2014年，由于经济增速下行，整体楼市环境悲观情绪蔓延，中小投资者信心不足，普遍采取观望态度，致使办公物业需求大降，2014年上半年办公物业成交创近年来最低水平，2014年下半年受写字楼大宗物业成交集中备案影响，成交量回升明显，但全年来看成交仍较低迷。

　　30-40万㎡成月度供应主力

　　从2014年成都市主城区办公物业月度供需来看，供应主要集中在少数月份，1月、7月和12月份为供应高峰期，月度供应在30-40万平米左右；成交方面，总体来看较为平稳，7月和12月份因写字楼大宗物业成交集中备案致使成交量达年度高点。

　　二、写字楼市场：

　　供应量再次攀高 成交大幅下降43.73%

　　全年写字楼成交77.81万平米，较2013年大幅下降43.73%；供应量再次攀高，全年共计供应123.47万平米，较2013年环比大幅上涨49.75%；写字楼成交均价13227元/平米，较2013年上涨18.05%。

　　2014年成都市主城区写字楼物业的销售情况与2013年相比波动幅度较大。具体来看，1月份延续2013年底的态势，成交面积稍有下降但仍处年内高位。3月份在经历了春节短暂的回调之后，写字楼投资及自用需求有所上升，但仍较低迷，自此成交量一路走低。7月份成交量创新高，主要原因在于，整栋出售的睿东中心和东瑞金融中心集中备案拉高了本月成交量。经历了一波集中备案后，8月份成交量回落，自此全年写字楼成交在低迷态势下收场。

　　200平米以下成主流 低总价物业收青睐

　　2014年成都市主城区写字楼物业成交主要集中在小面积物业，200平米以下物业占比达到约80%。其中，100㎡以下物业占比为50.82%，较2013年增加18.06个百分点；100-200㎡物业占比为29.36%，减少了15.01个百分点。

　　2014年成都市主城区写字楼物业成交仍以低总价物业最受投资客青睐，200万以下物业占比达到约75%。其中100-200万物业成交占比为28.83%，较2013年小幅下降；100万以下物业占比为46.86%，较2013年增加了14.73个百分点；另外，本年度500万以上物业较2013年增加了约3个百分点。

　　乙级写字楼供应大涨

　　本年度甲级、乙级写字楼供应均较2013年上涨，其中乙级写字楼供应大幅上涨53.86%。由于甲级写字楼配置高端，较少有开发商具备开发能力，因此历年供应量均较少，2010-2011年是甲级写字楼入市的集中供应期，2012 年以来供应量均较低，本年度甲级写字楼仅两个项目入市，为人民南路的万达瑞华中心和城南金融城板块的银泰中心。

　　甲级写字楼成交上涨 重回高位

　　2014年整体写字楼市场成交低迷，甲级写字楼成交量却较2013年大幅上涨36.87%，主要原因在于：一方面由于去年整栋出售的睿东中心本年度集中备案拉高了甲级写字楼成交量；另一方面，由于优质甲级写字楼物业无论是在硬件配置上还是在地段选择上都优于一般写字楼项目，在市场低迷期较能抵抗市场下行压力实现保值，因此一部分有抄底打算的投资客选择在此时机出手。

　　乙级写字楼物业历年以来成交均价保持平稳上涨趋势，甲级写字楼在2013 年下挫后本年度重回高位，成交均价17938元/平米，环比上涨23.30%，东大街和天府新城高价物业备案拉高了成交均价。

　　天府新城成交量大幅下降 市中心开发后续增长乏力

　　根据政府的相关规划结合各个板块的市场特征，将写字楼市场划分为市中心CBD、人民南路SBD、天府新城、东大街沿线及其它非核心区等几个板块。

　　1）市中心CBD

　　市中心CBD依旧是成都的商务中心，顺城大街、总府路、盐市口及红照壁聚集成都大部分写字楼。该板块地处核心商圈，交通便利，各项配套完善，市场发展十分成熟，市场认同度高。但市中心交通拥堵，车位紧张等问题难以缓解阻碍了区域商务环境的进一步提升。

　　2014年无新增供应，成交3.67万平方米，成交均价18873元/平米。区域内新增项目稀少且开发商倾向自持，在售项目寥寥无几，仅有春熙village、雄飞中心和红星国际有备案成交。由于市中心可开发利用土地较少，后续增长乏力。

　　2）人民南路SBD

　　人民南路SBD发展较为成熟，人民南路作为成都的中轴线成为成都的门户，顺畅的交通使其具备集中发展写字楼的绝佳条件。人民南路是成都甲级写字楼最集中的商务板块，写字楼整体档次及租金水平较高。但近两年可售项目极少，市场交易以二手房为主，市场发展较为平静。

　　2014年人民南路SBD无新增供应，成交面积1.48万平方米，区域在售项目仅有保利中心、财富国际在售，成交均价12967元/平方米。由于可利用土地较少，同样也面临后续发展扩容受限的问题，后续供应项目有限，市场趋于沉寂。

　　3）东大街

　　东大街在2007年规划为西部华尔街以来，吸引了九龙仓、新鸿基、香港置地、太古等一大批港资开发商进驻，区域内以甲级写字楼、五星级酒店、高端住宅为主。但建设速度相对较慢，每年新推写字楼项目1-2个。2012年地铁2号线通车极大提升了区域交通便捷度，为东大街发展注入新的活力。

　　2014年东大街无新增供应，成交面积10.59万平米，区域在售项目寥寥无几，本年度仅录得睿东中心、时代8号、东方广场有备案成交，成交均价16861元/平方米。目前东大街除西部金融中心暂未入市外，大部分前期开发项目均以呈现。

　　3）天府新城

　　2013年以来站南及大源两大组团众多写字楼项目相继亮相。按照政府规划，天府新城将建成集办公、科研、金融、商业一体的综合性片区，商务金融建筑面积高达3450万平方米。

　　2014年天府新城新增供应95.09万平方米，成交44.87万平方米，成交价格12611元/平方米。作为成都市重点发展区域的城南天府新城，2011-2012年写字楼连续两年供应超100万平方米，但是由于潜在供应量较大，项目去化缓慢，写字楼区域过剩危机凸显。2014年市场供应重回高位，成交量却大幅下降明显，整体楼市环境对于竞争激烈的天府新城板块影响更甚。

　　三、写字楼租赁市场

　　新增租赁面积有所减少 天府新城仍为供应主力

　　2012年、2013年成都市主城区写字楼经历一轮集中交付高峰，进入到2014年新增租赁项目虽有所减少，但仍有100.47万平米写字楼交付使用。从交付的项目来看，包括甲级写字楼华置中心、希顿国际广场、通威国际中心等，乙级写字楼复城国际、万科钻石广场、华润中心万象星座等。

　　分版块来看，天府新城仍为主力供应区域，共计有6个项目交付使用，面积57.16万平米，较2013年下降21.74%；其次为非核心商务区，交付面积27.52万平米，环比下降55.68%；市中心CBD本年交付14.36万平米，环比下降11.36%；人民南和东大街大部分项目均已交付使用，本年度交付项目较少。

　　优质写字楼空置率居高不下 租金难有上涨空间

　　2014年优质写字楼平均租金为101.29元/平米，较2013年租金小幅下降1.5%；空置率居高不下，2014年年末优质写字楼平均空置率统计为25.45%，同比2013年同期增加了3.15个百分点。

　　一方面，2014年写字楼租赁市场整体较为萧条，一些中小企业受经济大环境影响收缩规模，租赁需求减少，致使空置率高企；另一方面，写字楼租赁新增供应居高不下，存量高企，乙级写字楼同质化严重，小业主竞相压价，另外由于近年来甲级写字楼新入市项目增多，不少甲级写字楼开发商为提高出租率给出不少优惠政策，使得写字楼租金较难有上涨空间。