2014年4月23日，明达玻璃厂地块经过93次叫价后，被鲁能以楼面地价9350元/㎡拿下，一时间，鲁能火了，明达玻璃厂地块也火了，“面粉高过面包“的评价也从四面八方砸向该地块。

其实，今年的成都土地市场的火热程度远不如去年，但今年多个区域地块的起拍价却高得惊人，直接提高了拿地的门槛。也就是说，很多“高压”地块，可能并不是溢价率惹的祸。那这些地块又为何陷入尴尬的窘境呢？锐理数据带你从房价的角度，解读今年成交的热点地块。

主榜单：房价良心榜

制榜标准：统计2014年1月1日至2014年11月15日期间成都主城区+近郊成交的除含住宅用地的地块，其成交楼面地价与周边三公里范围内住宅均价的比值，进行降序排列。

登榜地块的成交楼面地价与周边住宅均价比值都很高，这些项目的住宅产品在入市定价时由于必须参考周边均价，因此可能出现以保本或者亏本价销售的情况，而利润只能在住宅之外的产品上去实现。这样的房价，可称之为良心价。

通过筛选，有39宗地块符合条件，按照地价楼价比进行降序排列，我们发现，登榜的地块主要分为三种类型。

第一种是“土豪抢地”，例如明达玻璃厂地块，引来了鲁能、恒大、蓝光、蓝润等多家房企的叫价，且各家拿地意向均很强烈，所以出现了抢地混战，疯抬地价的情况。

第二种是”快周转“型房企拿地，如蓝光和蓝润，虽然所拿地块价格在区域没有优势，但是凭借快速开发出货，降低开发成本，同样可以走性价比路线，实现快速回款。

第三种是在拿地之前，对地块的风险把控不足，例如鑫苑，在华府地价最高时拿下了华阳街道一心社区地块，但是却没有预见到地块周边的销售压力，导致项目在价格和销售上均陷入尴尬的状态。

除了三种情况外，还有处在特殊阶段的新鸥鹏，以高价夺下三圣乡三宗地进入成都，迅速占位，但是拿地后又保持低调，关于项目类型和产品特色，都没有消息传出。所以，如何对他进行归类，还得再等等。

子榜单一：房价潜力榜

制榜标准：统计2014年1月1日至2014年11月15日期间成都主城区+近郊成交的含住宅用地的地块，其成交楼面地价与周边三公里范围内住宅均价的比值，进行升序排列。

大房企近郊布大局

房价潜力榜，顾名思义就是地价与周边住宅价格相比，极具优势的地块。与良心榜相对，你也可以换个说法，称这个榜单为“黑心榜”。

分析登榜地块，多集中在近郊区域，而且地块面积都偏大。新都、龙泉、温江“霸占”榜单7个席位，其中，万科和保利在新都属于“常驻部队”，在远离市区，地价较低的新都拿地，打造高端项目，可以在地价和房价上实现双赢。而且，品牌房企布局近郊市场都呈现出规模化的特点，一般都是打造大盘，像保利的狮子湖和万科五龙山，以及绿地和保利在大丰的保利城和绿地城，都是在地价上占据优势，参与区域建设后分享区域发展带来的房价快速上涨。

在榜单中，金牛区曹家巷地块情况比较特殊，虽然恒大的摘牌楼面地价仅为2469元/㎡，但是地块还建面积较大，成本增高，据业内人士粗略计算，该地块的实际楼面地价应该在6500元/㎡左右。

子榜单二：有钱任性榜

制榜标准：统计2014年1月1日至2014年11月15日期间成都主城区+近郊成交的含住宅用地的地块，在地块成交楼面地价基础上加2400的平均建安成本费用，再与周边三公里范围内住宅均价做对比。

地价高过周边房价的情况，在成都基本上没有，但是如果在成交楼面地价的基础上再加2400元/㎡的建安成本，那么，就会发现一批赔本赚吆喝的地块，要么说，这年头不差钱的土豪们都太舍得了，有钱就是任性，怎样？

土豪拿地埋后患

明达玻璃厂是首个中枪地块，如果加上2400元/㎡的建安成本，那么该地块的所建项目的单位面积成本为11750元,与地块周边三公里范围内住宅均价相比，足足高出809元/㎡，疯狂过后的土豪鲁能如何定价，成为众人所关注的“土豪续集”。

起拍价过高 房价地价倒挂

同样是成本高出均价的武侯区金花地块，这两宗地块3750元/㎡的起拍价与地块本身的情况相比，属于定价过高。而且地块周边居住环境不佳，住宅卖不起价，导致出现了地价与房价倒挂的情况。

位于榜单第三位的万家湾回锅地块同样有这个问题，首次登台喊出6670元/㎡的起拍楼面地价，遭遇流拍后降为5500元/㎡，才引来了蓝光、新鸥鹏、恒大、蓝润等房企的出价。虽然该地块最终的成交价格与东原拿下的万家湾地块差不多，但是在起拍价上却相差1750元/平放米，不得不感叹，起拍价涨得太猛烈了！

除了这4宗地是成本高于周边住宅均价外，其它6宗地块成本价与住宅均价极为靠近，也就是说，这些地块的利润很不乐观。这些地块多集中于今年起拍价上涨明显的郫县和双流区域。

等！快！匀速！ 高价地各自有招

这些面粉贵过面包价的地块该如何开发呢？目前的情况来看，明达玻璃厂地块貌似并不心急，可以等等即将登台的灯泡厂地块，万一再现疯狂，鲁能也就更放心了。蓝光所拿的人民塘地块依旧走快周转路线，拿地8个月后，已经拿下3个批次预售证。其它项目，正在按照正常节奏开发，但是在郫县郫筒镇的项目可能会面临较大的竞争。

子榜单三：蜜窝子榜

制榜标准：统计2014年1月1日至2014年11月15日期间主城区+近郊成交的含住宅用地的地块周边三公里范围2011年、2014年住宅备案均价，对比房价涨跌幅度降序排列。

新都、成华、天府新区房价上涨快

在房价涨幅高的板块拿地做项目，是不是幸福得跟掉进了蜜窝子一样？

从榜单可以看出，近郊地块周边房价上涨所占比例较高，像新都、天府新区以及郫县都涨势明显，分析来看，新都房价走高是因为品牌房企的进入，区域的不断发展，带高了房价。天府新区则是因为高端项目的聚集，不断提升房价。郫县房价走高是为地铁与高铁所带来的交通红利。在主城区中，成华区得益于北改的影响，涨势最为明显。

共享房价利好 房企贴身肉搏

在看到房价上涨的同时，也要看到地块周边项目所带来的压力。明达玻璃厂地块周边在售项目超过12个，地块周边理论供应存量也逼近400万方，同区域的还有成华区二仙桥街道地块和圣灯街道人民塘社区五组地块，但是这两宗地块与明达玻璃厂地块相比，情况略好，地块周边存量都未超过200万方，且周边在售项目也在10个以内，但是这两宗地块间距离较近，以后将成为彼此的竞争对手。润扬所拿下的郫县犀浦镇地块压力也比较大，周边两公里范围内在售项目有12个，而且地块周边还有近150万方的理论供应存量，销售压力在短期内不会降低。

子榜单四：苦日子榜

制榜标准：统计2014年1月1日至2014年11月15日期间主城区+近郊成交的含住宅用地的地块周边三公里范围2011年、2014年住宅备案均价，对比房价涨跌幅度升序排列。

有涨就有跌，在房价处于下跌趋势的板块拿地，要有充分的心理准备过苦日子了。

从榜单可以看出，万安成为房价下跌的重灾区，四宗地块登榜，分析来看，万安房价下跌是因为区域产品结构的变化，该区域之前在售产品以别墅、洋房为主，均价较高，而现在所推的则以高层为主，而且周边还出现一些刚需项目，所以拉低了均价。不过合能和天投所拿地块做别墅产品的可能性不大，所以均价的降低对他们的产品影响不大。而且合能所拿的是商业兼容住宅地块，打造重点在商业部分。

再看郫县郫筒镇两宗地块，三年间周边房价均有略微下降，究其原因，首先是周边竞争较为激烈，在售项目为了走量不敢轻易抬价，其次，在地铁、高铁开通前，已经引发过一轮涨价潮，现在，地铁红利消化得差不多了，摆在面前更严峻的问题是，仍然处于高位的存量怎么去化？