在看完老家所在镇、县城、市及省会合肥的主要楼盘后，12月1日，32岁的许海又揣着那张有20万元活期存款的银行卡踏上了回上海打工的高铁，同时带回去的还有他一肚子的想不明白。“镇上压跟没有像样的房子，没有配套，房价居然和县城寿县差距不大，都在每平方米5000元左右。更想不明白的是，县城房价居然比六安市还高，越向下房价越高。到省城合肥一看，更不明白，今天一个价，明天优惠又多一点，干脆不买了，过年回来再看看，说不定还会有更大优惠。”

　　央行意外下调贷款基准利率，被市场机构视为继“9·30房贷新政”后房地产市场又一政策利好。新政对一二线以外的城市影响几何？日前，中国经济时报记者在安徽进行了调查采访。

　　刚需不开心，开发商不满意

　　与许海一起同返上海的表哥刘东如释重负，今年春节后，刘东在合肥买了一套精装修的二手房，在付了30万元首付款后，他向银行申请了40万元贷款，“中间回来几次补办零碎手续，11月20日，银行通知贷款办下来了。这次回来找房主拿钥匙还算顺利，排了快一年的队，房贷总算批下来了，想贷到银行的钱，实在太难。”

　　“按揭贷款是房地产企业资金回笼的主要渠道，但按揭贷款属于民生工程，国家对贷款利率有严格规定，商业银行贷款给实体企业利率可以上下浮动。因此，有的商业银行尽量少办理房屋按揭贷款或按揭后迟迟不愿放款。”六安金利置业集团有限公司总裁屠钟根接受本报记者采访时说，降息了，如果银行上浮房贷利率，对老百姓来说，政策优惠就变相被冲销。

　　融360调研摸底了全国32个重点城市近500家银行，进行样本分析后发布了《2014年中国房贷市场11月报告》，数据显示，目前全国约有六成银行执行“9·30房贷新政”，全国优惠利率占比创2014年新高。但安徽却是个例外，以省城合肥为例，由于合肥楼市去库存压力小，各家银行始终未对首套房贷客户推出利率折扣，基准利率是主流，个别银行还有小幅上浮。在全国银行下调房贷利率空间缩窄的背景下，原本有可能会出现的首套房贷折扣在短期内更不会“现身”。

　　银行不给力，安徽各地楼市对政策反应并不明显，仅有省城合肥出现了复苏迹象。

　　房企的“烦恼”

　　在六安市，2013年度六安城区登记的预售许可面积为500多万平方米，当年实际仅销售260．4万平方米，占预售许可指标50％左右。据不完全统计，今年上半年，六安城区商品房待售套数超过4．7万套，库存面积超过500万平方米，若按照目前每年仅2万套左右的消化率，不再增加新的商品房销售备案来计算，也需要两年以上的时间来消化。

　　12月3日，省城合肥今年最后一个月的土地拍卖市场开启，12月份合肥原本预计出让13宗土地，累计面积876．9亩，但最后7宗地成交，总价近20亿元。整个2014年以来，合肥土地市场，楼面地价破4000元／平方米地块频出。9月19日，万科摘得庐阳N1405号地块，地块楼面地价更是达到了6000元／平方米，热门地块被各大房企争抢，中小房企拿地逐渐边缘化，多数房企面临无地开发的问题。

　　大房企拿地谨慎，中小房企则是无钱买地。屠钟根说，对三四线城市来说，去库存仍是目前楼市主要任务，因为年初发生兴业银行停贷事件之后，银行信贷转向紧缩，银行等金融机构不会给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对中小房地产企业“停贷”。

　　零首付引领花样促销，存量先跑

　　11月24日，合肥市直公积金及省直公积金分别下调公积金贷款利率。安徽宿州市政府在2014年第十一届房展会期间推出住房专项补贴政策，即从10月17日至11月20日，个人购买新建商品住房或二手房缴纳契税的，市财政按所缴纳契税额的100％给予住房补贴。实际上，宿州并非是房展会补贴契税的个例，此前铜陵市出台过类似政策，表明地产商的压力在向政府传递。

　　“利率下调加上首套房新标准，对客户的吸引力会更强。”屠钟根建议，安徽出台“为房贷担保政策”（即由政府批准依法设立住房置业政策性担保机构，借款人需要担保的根据贷款金额、贷款期限向住房置业担保机构缴纳担保服务费）。该项政策出台，不但可以提振市场信心，而且给银行信心，减少断供风险，增加金融机构对房地产行业贷款的额度。同时，希望政府加强与有关银行和房地产企业沟通协调，适时召开银企对接会，为企业解决难题、办实事。

　　相对于政府出手相救，“有房快卖”则成了房企的不二法则。合肥家园网资料显示，12月合肥各区150家以上楼盘推出优惠政策。认购折扣，买房送车位、地下室、中央空调……成为当月楼盘优惠主流。为冲刺年终业绩，有楼盘推出折上折吸引购房者。在六安市，记者发现，不少楼盘打出了零首付的广告。不过，无论是零首付还是15％首付，都是楼盘针对客户的垫资优惠，需在双方约定时间内将垫资还清。

　　这表明，楼市有去库存的压力，银行等金融机构还会继续强化对于楼市的“风险控制”。因此，银行“惜贷”会常态化进行，并不会因为降息而改变，由于临近年末，库存高企，推盘量不断上升，年底前开发商的销售压力依然难以缓解，回笼资金仍是主要目标。