2014年以来，房地产市场客户观望情绪高涨，房企销售面临空前压力，逐步由卖方市场转变为买方市场，真实有效客户成为“香饽饽”，是各家房企争相抢夺的核心资源。

　　在相对疲软的市场环境下，如何才能吸引有效客户。传统模式房企“坐销”被动等待客户上门，客户则需要经过多轮、多项目对比才能选到称心产品。在市场形势转变的大背景下，主动出击、多渠道开发成为必然，全民营销概念应运而生。

　　全民营销所有人都是经纪人

　　在广告公司上班的何女士今年已经与两家开发商签订了协议，每卖一套房，她最多有1%的佣金，“我签的这个都只是纸上的，我们还有朋友在签协议时，开发商已帮他们开了一个账户，只要是他们卖出的房子，佣金直接就打到卡上。”

　　今年以来，不少媒体人士、广告公司等社会各类人员手中都有一两份营销协议。全民营销风暴已经悄然在成都兴起。从全国范围来看，碧桂园、万科等品牌开发商已在一些城市实行全名营销战略。而在成都，现在也有不少开发商在实行全民营销战略。

　　全民营销，就是发动包括楼盘自身的销售代表、地产人士、媒体朋友、网友朋友、老业主等所有社会人群，利用业余时间，参与到全面营销楼盘之中。随着移动媒体的发展，房企还利用互联网工具，开拓外部渠道资源和个体资源，通过统一的互联网平台、统一的高额提佣比例进行客户信息交易，以期达到全方位、全社会动员挖掘潜在购房客户的目的。

　　“房产全民营销时代或者说全民经纪人时代，借鉴安利模式，壮大经纪人队伍。”好屋中国总经理陈兴解释称，仅仅一个注册，零门槛做房产经纪人；仅仅一个推荐，零成本助开发商量价齐升。一切以销售效果为王的服务理念在整个房产界引起轩然大波。如此强而有力的中间纽带，一站式解决了消费者购房挑选难，经纪人推荐门槛高，开发商合作成本大的三个老大难问题。多位房地产机构人士表示，从传统销售模式到如今房产电商平台的开通，房地产领域网络化是一种趋势，在欧美地区已非常普遍，但国内仍是试探性的操作阶段。

　　全民营销赚够了人气

　　全民营销搭上互联网的车，合能就是其中一例。日前，“合能赚钱宝”正式上线，标志着合能地产也正式推出了全民营销的激励方式。“关注合能赚钱宝微信号，并注册成为会员，就有机会轻松赚钱了。”合能地产有关工作人员说，注册成功后，只需将身边有购房需求的人的姓名及联系方式输入这个平台。顺利成交房源，那么推荐人就有相应的佣金提成，“上线仅一周，注册经纪人已达到3200 位，通过软件完成推荐2300组客户，在售项目现场已经通过推荐数据，目前约到访180组客户。”

　　对于万科这样的全民营销的倡导者和践行者，“全民经纪人”如火如荼地在全国展开，网络平台注册经纪人急剧增加。但是通过实地走访，其“全民经纪人”模式并未达到预期效果，反而有部分“飞单”现象引起纠纷，甚至引起开发商与传统中介公司高层间的网络大辩论，讨论该模式的合法性等问题。因其一些制度上的缺陷，导致目前全民营销吸引人气方面是很强大的，但转化销售方面却并不如人气那么火爆。

　　制度缺陷有待完善效果有待检验

　　“并不是所有开发商都热衷全民营销。”业内人士透露，全民营销在当下房地产市场背景下不失为一条“理想化”的解决之道，但是在运作中也面临种种问题。成都一家品牌开发商一直对全民营销这种模式持谨慎态度，这家公司有关负责人认为，全民营销因其监控体系不到位、任务无法考核、涉嫌漏税等弊端使实际效果大打折扣。同时，全民营销主动权掌握在渠道和个人客户手中，存在一组客户多项目推荐，以及销售人员掌握的客户信息以及自然到访人员，转变为全民营销渠道客户，享高比例佣金等等，这些因素都使全民营销效果大大折扣。

　　成都一家代理机构的负责人说，“全民营销”下很容易出现各类飞单、抢客现象，出现各楼盘进行着更为猛烈的争夺客源之战，“经历过2008-2009年楼市低谷的人都知道，楼市好坏关键在于信心，当购房者出现信心危机时，全民营销也只是一种权宜之计。”

　　采访中，不少代理机构对全民营销是有“情绪”的，如果开发商全民营销，代理机构的管理难度、销售压力将释放得更充分，今年4月，成都市房地产经纪协会下发通知，认为“未征得经纪公司同意的情况下，用金钱等利益诱导经纪公司员工私自将客户电话录入其网络平台或私下参与新盘销售”行为属于业内严重违法行为，要求相关网站和电商停止违规行为，未经所属经纪公司同意以个人名义“合作”和网站、电商合作的员工，经纪机构要通报批评，1年内不进行聘用的处理。