10日开幕的2014博鳌房地产论坛，以“下行通道中的房地产”为主题，将展开为期3天的交流与论道。论坛设博鳌经济学家早餐会、博鳌直播间、博鳌电视论坛、博鳌晨跑等环节。在昨日的经济学家早餐会上，关于限购松绑、房价泡沫的激辩已经开始——准确地说，这更像是一场任志强“舌战”经济学家的大戏。不过，无论是深深忧虑的经济学家，还是信心满满的“任志强们”，最终的愿望却是出奇的一致：让楼市真正恢复市场的机能。

　　经济学家

　　楼市泡沫到了破裂的时候

　　在博鳌经济学家早餐会上，伴随着美食佐餐的，则是对于房地产前景的激烈争论。正如路劲地产集团董事局主席单伟豹所言，学术界与业界对于楼市的看法总是不太一样。这一点在早餐会上表现得淋漓尽致。

　　楼市要调整，开发商也要调整

　　国民经济研究所所长樊纲

　　房地产泡沫压了这么多年，今年终于看到了破裂的希望。

　　对于4年半前开始实施的住房限购政策，个人认为“很强硬”，但这些“行政措施”也到了“要调整的时候”。楼市要调整，开发商也要调整，应当优胜劣汰，到了该淘汰的时候。

　　楼市已经进入了“负周期”

　　中国农业银行首席经济学家向松祚

　　房地产面临的银根紧缩，是目下最为热门的话题。在金融机构的眼中，房地产无疑成了“风险”的代名词。楼市与产能过剩导致的兼并重组和坏账，是目前银行最为警惕的风险压力，可以说压力山大。

　　商业银行对于房地产信贷采取的政策可以用9个字来形容，即“控总量”、“调结构”和“严监管”。目前三四线城市已经停贷，二线城市大体停贷，一线城市还好，还有一点。而在贷款审批上，其严格程度更是令人惊讶，以往地方的审批权已经全部上收到了总行。如果以往的楼市是正周期，那么现在的楼市已经进入了“负周期”。用16个字总结目前的楼市就是：产能过剩，市场分化，需求减弱，回归正常。GDP增速下行，楼市自然要进入调整，总不能脑袋长，其他地方不长?

　　产能过剩到了必须面对的时刻

　　德意志银行亚太区投资银行执行主席 蔡洪平

　　楼市的产能过剩已经到了必须面对的时刻。前段时间华东地区空管，我坐高铁从北京到上海，在沧州这些三四线城市，看到大量的高楼都空着。这就是泡沫。不过，一线城市的拐点还没到，人们还在等。　

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　　显然，一个重要的问题摆在了早餐会的桌面上：目前的楼市下行，究竟是政策导致的，还是市场内在规律的结果?樊纲则在追问：当初的限购挤掉了投资性需求，如今的限贷又让刚需“受伤”，问题是“缩回去的刚性需求究竟有多少”，市场还有多少翻盘的机会?

　　房地产企业家

　　购房需求还在 降价到位就能出货

　　经济学家们的忧虑，并没有得到房地产企业家的认同。素有“大炮”之称的华远地产董事长任志强率先表示：购房需求，还在!

　　任志强表示，目前有三个城市在取消限购后，成交量出现暴涨，始作俑者正是解除限购枷锁的外来购房人。“数数看，有多少人要进城?中国要实现70%的城镇化率，需要把三四亿人装进去。但是现在只有这么几个千万级城市，肯定是不能满足需求的。再过几年，500万人口城市升级到1000万，你们说会有多少需求?”

　　任志强由衷地表示，“不管限不限购，我们希望能够让楼市恢复市场机能。”对于银行提出的房地产风险，任志强反戈一击，“在五大银行里面，建行的坏账率最低，为什么?因为房地产贷款最多。”

　　对于房地产贷款的收紧，著名经济学家巴曙松也颇为无奈，“银行也有利率考核的要求，按揭贷款尽管违约率低，但是收益也比较低。”任志强颇为犀利地反击道：“那就是‘高老头’呗。”

　　对于三四线城市的过剩危机，房地产企业家们也并不赞同。莱蒙国际集团执行董事兼首席执行官陈风杨现身说法，“在三四线城市，只要降价到位就会出货。”究竟降到多少才合适，经济学家和企业家们的观点并不一致。花样年控股集团主席兼首席执行官潘军拿出了无锡的例子，表示“在那里降价30%，也卖不动”。

　　不过，三四线城市的购房需求还在，已经成为了企业家们的共识。单伟豹表示，“尽管都说三四线楼市快死掉了，但我们发现，只要降价到位，就一定卖得出去。”他认为，“除了一线城市，其他城市的房价普通人是买得起的。这样的市场，并没有什么泡沫。”

　　不过，房地产企业的优胜劣汰大幕，已经开始。潘军感叹道，“在我们身边，总有人在割肉离场。”从8万家开发商到现在的3万家，潘军认为还远远不够，“最后可能只需要1万家。”

　　而在向松祚看来，更值得警惕的是房地产企业的“猝死”，“三个月前还好好的，一夜之间就消失了。”不过，蔡洪平的观点则更为直截了当：“对于二、三线城市出现的低水平开发商，已经到了一个淘汰的时刻。”