户籍制度改革出炉，房地产市场如何变化？专家释疑解惑。

　　东地产 报道

　　受访嘉宾：

　　王珏林（住建部政策研究中心副主任）：“对于房地产来讲，大城市周边的地区可能成为新的热点。”

　　印堃华（上海财经大学房地产经济研究中心主任）：“可以把一线城市的郊区先放开，例如上海可以先放开金山、奉贤、松江、崇明”

　　陈晟（ 复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长）：“户籍制度改革会提高进入“北上广”的代价。”

　　日前，中共中央政治局召开会议，审议通过了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》。《意见》表示，将全面放开建制镇和小城市落户限制；对人口在50万至100万的城市实行有序放开中等城市落户限制；人口在100万至300万之间的城市则实行合理确定大城市落户条件；对于大城市则实行严格控制特的政策。

　　一个人换一本户口本并不简单，那么为一座城市换一本“户口本”则是难上难的事情。无论是特大城市，还是小城镇，户籍制度改革究竟会对其房地产市场产生怎样的影响。本期楼话堂邀请了三位专家对此进行解读。

　　户籍开放制度对于北上广这些城市会产生哪些影响？

　　王珏林：对人口限制在城市规划方面是要对它的规模进行限制。因为我们城市发展是从人口方面来安排土地的，但是土地方面也会受到一定的限制。这样大城市的土地资源会更短缺，更紧张一些。在人口限制一定的情况下，我们特大城市现在基本上处于不是以扩张规模为主，而主要是提高城市质量的状态。这样对房地产的好处是，它会影响周边区域。比如说上海，上海市区的土地紧张了，这样很多户外产业以及其它工业就有可能向周边扩散。它带来的可能是更大范围的发展，周边的土地就会处于紧张状态。

　　人口限制是相对灵活的政策，不是一步到位的政策。但对于大城市来说，它是要一步到位的。大城市的人口要加以限制、用积分制，而且总规模肯定也要监控。对于房地产来讲，大城市周边的地区可能成为新的热点。同时，因为开发量少了，但人口不是一下子能疏散出去的，所以大城市市区内的房价也会更紧张一点。

　　印堃华：现在一线城市的问题，还要有个过程来解决。比如说东京，日本有四分之一的人口聚集在东京，它的人口总量超过250万，比我们上海还大，但是东京的交通发达，为城市减少了许多负担。

　　现在我们在慢慢地转变过来，但是一线城市的保守思想还是蛮厉害的。一线城市好像认为我们管理有困难，实际上我们有些问题也不是那么大。因为即使放开一线城市，一线城市的居住成本也不见得所有的人都能承受。我认为可以把一线城市的郊区先放开，例如上海可以先放开金山、奉贤、松江、崇明这些地方。东京的郊区和市区之间的交通联系就很好。

　　陈晟：大城市的开发边界是有所控制的，严控人口的流入会导致进入的门槛越来越高。所以我觉得户籍制度改革会提高进入“北上广”的代价，而不是大家想象的，因为控制人口，导致“北上广”的房价往上走。当然房价还会上升，会和GDP的增速整个保持匹配。

　　既然整个城市边界已经设定，所以我们只能从存量土地里面去找模式。从某个角度来说，大城市的人口必然还是会增加的。那么我们就要对这些增加的人口提出更高的要求。比如要求他带来更高的产值，或者是其它各方面的；大城市主要吸引的人是那些能够在经济主体里面起到帮助的年轻人。但是针对无序化的相对低层次的人，门槛会更高。

　　现在农村的许多青年都选择离开家乡外出打工，那么面对一二线城市的高门槛、三四五线城市的低门槛落户政策，这些青年是否会更愿意选择去三四五线城市？

　　王珏林：按道理是这样的，但是它又一个过程。虽然户口制度放开了，但实际上大多数农民并不一定感兴趣。因为农民还有一份土地资源，他在城里不影响打工，也不影响他的买房，也不影响孩子上学。要城市户口有什么用呢，反而丢了土地。农民进城后土地可以转包出去，获得利润，所以他不愿意转变身份，积极性也不是那么高。

　　第二点农民要转移户口大多是就近转移。村往镇上，再好点往县里面，县里面配套好、教育好。住宅转移一般不会一下子到一二线城市的，一个是因为房价太高，第二消费成本也高，而且工作难找，孩子的教育、医疗问题又很难解决。可以在大城市打工，但是根的话还是落在家里或家附近的地方。

　　印堃华：现在土地所有权的问题还没有完全落地，所以现在农民也没有积极地往城市里搬。一切还要等政策完全定下来以后。同时也要看这些城市有没有就业机会，有没有符合人们希望的就业机会。这个慢慢来，不要急。关键现在要放开创业就业的机会。创业、就业的机会有了，人自然就会过来了。

　　陈晟：这个就是我们所希望的。我们希望他们落户到20-50万人口的城镇；甚至是一些50-100万人口的大城市去。只要我们的公共服务能够均等化，能覆盖到其它区域，那么我们希望这样的人更多的是留在这样的城市，降低一线城市的压力。不过我们的户籍制度也需要一定的时间来完善。

　　总体来看，你认为户籍制度改革对于房地产市场的影响有哪些？你预计户籍制度的落实还需要多少时间？

　　王珏林：产生影响的是“区域影响”，比如说大城市、特大城市，能带动其周边区域、城市圈的发展。因为大城市土地没有了，产业可以向外转移，人口也开始向外转移，这对周边的城市肯定有好处。对整个楼市不会产生太大影响，一个供求关系没有产生太大变化，现在还是处于过剩的状态；第二户籍制度的改革也是逐步的；第三消费能力没有发生变化，买房需要一定的时间来攒钱。

　　印堃华：户籍制度会影响，但对一二三线城市的房地产带来多少的利好消息？人员的大量涌进先带来的是就业问题。外来人员没钱，他们需要租赁房。但是现在上海政府还是希望把二手、租赁市场都包下来，由公租房来解决，这是解决不了问题的。

　　陈晟：户籍制度的改革还需要时间，我预计在未来几十年的时间里都需要不断完善、落实。此次户籍制度的改革，5-10的时间是需要的。