11月月底，成都晟丰置业以成交楼面价10940元/平方米、溢价94.66%夺得锦江区三官堂街与龙舟路交汇处地块，刷新了成都单价地王的记录。

如下图所示，三官堂地块位于龙舟路与三官堂街交汇处，与顺江路相对，以锦江为界与望江公园和四川大学相望，周边汇聚了瑞升望江橡树林、望江嘉苑、外滩、龙湖晶蓝半岛等住宅，与二环高架龙舟路口站的距离步行不到15分钟。周边配套和交通方面的资源优势是让三官堂地块从5620元/平方米的起挂楼面价跃升破万的重要推手，除此之外还有一个非常重要的因素：该地块面积大小8.0351亩，在规划用地使用性质上为零售商业用地，在商业地产火爆成都的市场行情之下，三官堂地块怎能不引得众开发商出高价争夺。

方案一：【写字楼】

市场大环境：随着第十二届《财富》全球论坛在成都的成功举办、越来越多世界五百强企业来蓉设立分公司或办事处，成都的商务氛围愈发浓郁，商业地产市场上对办公的需求日益增加，所以不管是对开发商还是对投资者来说，写字楼都是一个重要的选择。

三官堂地块条件：

——优势

从地理位置、周边配套及交通方面来看，三官堂地块具备修建写字楼产品的一定条件，若以九眼桥为中线，那么三官堂地块与香格里拉写字楼差不多是相对称的。倚靠着几乎一致的城市大环境资源，未来的三官堂地块商业若以写字楼面貌问世，会不会再一次成就九眼桥办公市场的一段佳话呢？

——劣势

对成都人来讲，三官堂街最知名的就是羊肉汤。沿街商铺灯火阑珊、人气十足，但难免因为时间的磨砺而变得有些陈旧。与此同时，龙舟路上有不少低矮住宅，若用百分制来为它们的“全新”程度打分，那么或许在70分左右。上述这些若与写字楼组合，可能会显得有些不搭调。

结论：周边近距离配套与办公写字楼不搭调——NO

方案二：【酒店】

承接方案一中所提到的市场大环境，成都渐浓的商务氛围在促进商务人士来蓉的同时，也将促进酒店业的发展。与此同时，以“休闲娱乐”扬名天下的成都也正吸引着越来越多的人前来旅游，由此获得极高人气的不仅有龙抄手、火锅等美食以及锦里、宽窄巷子等特色街区，同时还有成都的酒店市场。据悉，截至2012年，成都在建和规划的五星级标准酒店已达143家，加上已投入使用的五星级酒店，2015年这个数字将达到惊人的205家。看来，成都的星级酒店市场将迎来一个发展的“春天”。

倘若三官堂地块的业态规划为酒店，那么从档次和品质上来看应该为五星级酒店甚至以上级别。为何？首先，从楼面地价上来看，三官堂地块以10940元/平方米、溢价94.66%的成交楼面价被成都晟丰置业竞得。其次，该地块紧挨成都城市发展核心之一的九眼桥商圈，周边不乏顶级写字楼、酒店和高端住宅。另据悉，三官堂地块对于竞买人的要求为6个月内动工建设，2年内竣工。随着成都发展节奏的加快，2年之后，坐拥价格与商圈双重高起点的三官堂地块怎能不高端一点呢？

外在市场条件虽好，但从三官堂地块自身的条件与配套来看，用它来支撑一处五星级酒店似乎有些差强人意。纵观成都的五星级酒店，无论是处于闹市区的辉盛阁国际公寓、岷山饭店，还是世纪城板块的洲际大饭店，它们对周边的配套环境都有较高的要求。以同处于九眼桥商圈的香格里拉酒店为例，它的周边配套环境就比三官堂地块好得多，经过锦官驿街的改造后，更是得到了进一步的提升。与此相较，三官堂地块则要逊色不少，成排而列的羊肉汤餐馆在给予它特色与标识的同时，也似乎成为了“五星级酒店”的拦路虎。尽管目前龙舟路周边正在进行改造升级，但未来将是何种模样我们还不得而知，况且“6个月内动工建设的要求”也让开发商不能持地观望，而只能因地制宜、一锤定音。

结论：周边环境无法支撑五星级酒店——NO

方案三：【一站式购物中心】

成都人对休闲娱乐的喜爱是出了名的，逛街购物更是大众排解压力与放飞心情的重要途径之一。所以，在成都开发一站式购物中心似乎是大势所趋。倘若找准了商圈位置，那获得高收益则是水到渠成的事情。

三官堂地块紧挨九眼桥，可倚靠九眼桥商圈的超高人气与商气。按理来说，在此地块上开发一站式购物中心应该是个不错的规划。然而，它却面临着两大难题：第一，“两面夹击”，以三官堂地块为中心，其左步行20分钟内有锦华万达广场与伊藤洋华堂，其右步行30分钟内有综合体阳光新业中心（规划有锋尚购物中心，目前正在修建中，预计2014年将开业），不仅将产生同质化问题，还将分化消费力并造成资源的浪费；第二，自身占地面积的束缚，三官堂地块面积大小8.0351亩（约5359.4平方米），倘若修建一站式购物中心，便有点“眼睛大肚皮小”的感觉了。

结论：没有金刚钻，不揽瓷器活——NO

方案四：【高端公寓+底商】

从前面三个方案及三官堂地块本身条件来分析，我们可以发现该地块在业态规划上需要考虑以下几个方面的因素：

1. 过万的楼面地价推高业态规划的品质定位

2. 交通便捷，尤以二环路高架为突出亮点

3. 地块周边住宅居多，虽有不少低矮住宅，但同时也不乏品质之作如瑞升望江橡树林。在周边配套方面，三官堂地块与望江公园隔锦江相望。整体来看，居住氛围浓厚，有一定的宜居性。

4. 不宜修建购物中心，但为满足居民的日常消费品购买及餐饮需求，可规划底商

综上，商业性质的三官堂地块在规划上的最佳选择或为高端公寓与底商的组合。一方面，仅锦江之隔的四川大学师生群体可为高端公寓带来重要的购买或租赁需求，另一方面，三官堂出名的羊肉汤馆则可为底商带来消费人气。

结论：一个萝卜一个坑——绝配！YES！