2009年12月14日,岁末将至之际,温家宝总理主持召开国务院常务会议上,就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。
政策一出,舆论四起,有人将其称之为挥向过热楼市的“四记重拳”,更有人乐观的预测——一路奔狂的09年房价将在明年迎来一次急刹车!对此,作为一介地产从业者,在下不敢妄加揣度中央的用意,只是就此次“国四条”内容,逐条浅谈一孔之见:
国四条具体内容:
一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。
解读:09年楼市的启动和爆发源自08年持币观望的刚需一族大举入市,其购买90平以下中小户型面积户型占据成交量的6成以上,各开发商08年的中小户型存量消化殆尽;资金快速回笼,已无压力的的开发商在下半年不约而同投向高端住宅,中小面积普通商品住房供求比例失衡,价格一路狂飙,带动豪宅一起涨价,“增加普通商品住房的有效供给”可缓解中小户型商品房的供应短缺,但请注意后面一句的“适当”二字,也就是中小户型及中低价位的住房和租赁房供应不会大幅增加,这就意味着不会对现有的房价格局形成很大冲击,房价只是调整而非大幅回落;“在保证质量前提下”一句则是对今年屡次曝光的“楼歪歪”、“楼脆脆”等房屋质量问题作官方隐含回应。
二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。
解读:“继续支持居民自住和改善型住房消费”,意为对自住购房行为鼓励政策的延续,“抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。”意为收紧个人房贷,控制信贷风险,隐含针对第二套房贷提其首付比例甚至央行加息的意图,因今年房价的疯长的最大推动者就是——“天量信贷”进入楼市惹的祸。
三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。
解读:“继续整顿房地产市场秩序“和”完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。” 前句意为打击开发商今年惯用的“捂盘”涨价行为,后句结合最新发布的“五部委12月17日发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》:今后在土地出让中,首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。 ” 意在打击开发商囤地,抑制开放商疯狂抢地制造“地王”的不理性行为。
四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
解读:此条完全是政府在还“欠账”——还这些年过度依赖商品房市场而所欠的保障性住房建设严重滞后的帐!
纵观“国四条”,更多的是提出对房地产调控的方向性、指导性意见,具体措施尚不明朗,而从现实市场来看,今年楼市疯狂的因素系因多年积弊所致,绝非一招半招可以杜绝!
赢得广泛叫好的“土地出让中,首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。”看似提高了开放商的资金门槛,但我们可以很清楚的看到:各地拍卖市场不计成本高调拿地的主力军都是些“不差钱”、有上市背景的国字号、央字号大型房企,提高出让金首付对于融资很容易的央企来说根本不是问题,如果土地市场因门槛太高导致大部分中小房企淘汰出局,虽有利于行业的优化和集中,可会不会今后这些上市国企、央企和外资巨头凭借强大的融资能力而垄断土地市场,大修高档楼盘,进而形成“高地价”、“高房价”的循环怪圈,房价更加居高不下呢?!
又比如“个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年;”看似打击了短期炒房投机需求,但在大众及舆论导向普遍看多楼市的引导下,对于资金充裕的炒房者,一者完全可以把税负转嫁给买房变相抬高房价,二者即使放满5年再出手,以炒房者的资金实力完全能承受这一等待期。从历史上看,任何一次针对交易环节增加的税收只能短时间遏制炒房势头,却不能从根本解决房地产市场的深层次问题,实际结果往往是暂短调整后的又一次疯狂。再者,在地方政府严重依赖土地财政收入的格局下,要想真正遏制地价泡沫,如果不斩断开放商和地方政府的利益链条,谈何容易?还比如“千呼万唤不出来的”的物业税,为什么迟迟难产?牵扯既得利益方太多使然!而土地市场城乡割裂,二元结构导致不能形成城乡统一的土地交易市场,土地供应渠道单一且高度垄断在政府手里,造成地王屡见不鲜!小产权遍地开花就是市场对此“用脚投票”的一种无声抗争。
所以,纷乱复杂的房地产业牵一发而动全身,各方利益纠结博弈,简单的几条调控措施并不能使其产生质变,不过既然中央已经发现了问题所在,那就肯定会又更细则的调控措施出台,对此,在下抱有很大期望,让“还有多少调控可以期待”不要成为一种长久的等待,中央顺应民意之举若都能更细化,能更坚决落实,则购房者幸甚!房地产业幸甚! |