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土地使用权最高年限的规定：1、工业用地50年；2、商业、旅游、娱乐用地40年；3、居住用地70年；4、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；5、综合及其它用地50年。住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。

期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 
现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 

共同共有房产：指两个或两个以上共有人对其全部共有房产平等地而不是按份地享有所有权。特征：其基础是共同的权利义务关系；对共有财产的管理和处分，除另有约定的以外，必须取得所有共有人的同意；在共有关系终止时，分割共有财产，应经平等协商，确定各自的份额。

产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
开间：就是一个房间的宽度，一间房屋内一面墙的中心线到另一面墙的中心线之间的实际距离。住宅开间一般不超过3.9米。
进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
容积率：项目用地范围内地上总建筑总面积与项目总用地面积的比率。

建筑密度：指项目用地范围内各类建筑的基底总面积与项目用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿化率应不低于30%。
绿地率：是项目用地范围内各类绿地的总和与项目规划用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地（居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地）、宅旁绿地等。不能记入的：距建筑外墙1.5米和道路外边线1米以内的用地；地下车库、化粪池等设施的地表覆土一般不达到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低。
层高：是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。

按建筑物层数分类：低层： 1—3层；多层： 4—6层；中高层：7—9层；高层：10层以上，公共及综合性建筑超过24米（单层超过24米例外）；超高层：100米以上。
钢筋混凝土结构 ：指承重的主要构件是用钢筋和混凝土构成的。特点：结构的适应性强，抗震性好，耐用年限较长，且墙体不承重。类型：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构。

五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》

二书：商品房质量保证书、商品房使用说明书

商品房销售合同构成内容：合同正本、补充协议、房屋使用说明书、商品房质量保证书、装修标准、总平图、户型图、公摊构成、前期物管协议。

建筑流程与施工流程：基地修建 排号 定购协议书 ±0.00以下→取得预售许可证 开盘 ±0.00 →内框架修建→封顶断水→内墙填充→设备，管道安装→外墙装修→验收合格交房

小产权房：

建在农村集体用地上的房屋，因只能办理房产证、不能办理土地使用证，且不允许上市交易，被称为小产权房。这种房产土地成本低，价格几乎只有普通商品房的一半。在我市部分城中村及郊区，有类似的小产权房向市民销售。

房产权本来不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，不同情况下对“大产权”和“小产权”有不同解释。

第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。

第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。

购买“小产权房”必须有当地户口，不能贷款，必须是全额付款。每月要交少量租金给国家。 

所谓乡产权房屋（又称小产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权

对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。

第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。  

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。

从住房形态看，一样是普通住宅。

从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。

从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。

产权式酒店：

　一、产权式酒店的概念

　　产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权，产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。

　　二、产权式酒店的特征

　　1、业主拥有酒店独立产权

　　投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。

　　2、酒店式管理

　　产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种

　　钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高、管理费一般是40元/平方米·月。

　　3、兼具居住度假与投资两种功能

　　产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。

　　三、产权式酒店的三大类型

　　1、时权酒店

　　由瑞士亚力山首先提出的“Timeshare Hotel”是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。

　　2、退休住宅型

　　是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。　　

　　3、有限自用的投资型酒店公寓

　　开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管

　　理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

新居工程：

是指在本轮规划的城市建设用地区内，按“六统一”的方式建设的用以集中安置城市（包括中心城区、14个县城、30个重点镇）规划区内农村居民的城市化居住小区。即纳入城镇统一规划，统一供地，统一按城镇居住小区的性质和标准，统一配套小区路、水、电、气、通讯和排污、治污等基础设施，以及文化、教育、卫生、商贸、绿地等公共服务设施，由城镇政府统一组织建设，并实行统一的社区服务和管理，满足被拆迁安置农民和进镇落户农民转为城镇居民后的生存和发展的需要。

拆迁安置房：

是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有市区户籍(含从事农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房。

随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内（通常为五年）无法将该房过户给其他人。虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为；但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。

拆迁安置房的交易风险主要表现在以下几个方面：

    随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内（通常为五年）无法将该房过户给其他人。虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为；但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。这主要表现在以下几个方面：

第一，房价上涨容易诱使卖方违约。按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成？可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。

第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方；买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提；而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。

第三，易受不确定因素影响。交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。

买房者在购买拆迁安置房时，不能仅仅看到其相对低廉的价格，更应当看到其特殊的风险。笔者认为，购买拆迁安置房并非明智之举，因为要顺利完成交易所消耗的时间过长，其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。买方所获得的只是有限的差价，而其可能损失的却是整个房屋。