一、纵横神州大地(全国房地产行情)看楼市动态

1、楼市低迷原因分析

去年房价的下跌：从统计数据看，去年12月、11月的平均房价比最高峰时期的去年9月下跌10%；从个案看，近期新盘的售价明显回落，幅度小的回落一成，幅度大的超过三成，而交易量尚未恢复到正常水平，显示价格还有向下寻找支撑的可能。通常，如果楼市成交量持续低迷6个月，那就很可能出现明显的价格下跌。

去年房价的上涨：主要是在货币流动性严重过剩以及宽松的金融环境下，大量的投资和投机行为迅速将房价推高，使房价超出了普通消费者的承受区间，挤出了大量的自住需求。随着金融环境的改变，投资和投机活动退潮，造成有价无市的局面出现。而短期内调控政策密集出台，改变了消费者对未来的预期，进一步延长了观望的时间。

楼市近期低迷主要受到三方面因素影响：一、美国次货危机，经济出现衰退，对中国的进口减少，把中国的股市和楼市拖累了；二、政府所采取"两限房"的大量上市，冲击了原有商品房的价格体系；第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍)的出台，加重了购房者的观望心理，加大了炒房者的成本；抑制信贷、控制土地扩张规模等宏观调控政策，深入地影响了房地产市场。三、基于人们的心理预期，一般人都认为奥运前房价就将达到最高位，现在奥运临近，炒房客们急于出手， 房价固然高不上去。

小结： 2007年房价大涨大跌对房地产市场都不是一件好事，现在房价普遍下跌或是有价无市，直接动摇购房者的信心，不利于房地产市场的健康发展。从宏观层面培析，外国权威银行认为美国今年经济增长1%-2%以。说明这也有利于整体经济环境促进，有利于带动中国经济持续平稳快速增长，这对楼市的恢复还是有宏观背景支撑的；不过从房政策分析，第二套住房政策严厉打击了投机哄抬房价的行为；结合我们项目目前预期的住宅单价上基本不适合投资行为，自住为住的需要仍然是本项目主流群体。

2、2008年上半年房产不乐观

2008年上半年楼市不乐观，多家知名房产开发企业如万科、绿地、复地集团、华润置地等目前对于未来市场的预期已经变得十分一致，一份针对全国楼市的调查显示，78-38%的网友表示在目前情况下，会将买房计划推迟，暂缓购房。有近60%的人看跌近两年楼市。2008年囤房囤地现象会因中央的各项调控政策（主要是土地政策、抽紧银根、打击投机）的力度加强而发生根本逆转。供需矛盾的缓解将使得房价短期内不会再出现继续上涨的可能性，而楼市拐点则可能在1-3年内出现。

3、房价不会大落，房价只是高位微调

蓝皮书预计，2008年将增加土地出让面积，加快供地速度，对开发企业囤积土地的行为进行抑制，加大闲置土地的清理力度，大幅增加保障性用房的供应量等。一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解，不过，房价大幅下跌的可能性不大。因为房地产市场持续发展的支撑因素并没有改变。比如，经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素；城市化进程加快拉动购房需求；人口红利也在拉动购房需求。

“略带刚性的需求特征使房价不太可能出现大幅下跌”。而且，土地转让收入成为地方政府的主要收入来源，使得地方政府行为由以前更重视发展企业转变为更重视土地开发搞城市化，从而推高了土地和房地产价格。

由于支撑中国房地产市场持续发展的因素将长期存在，而紧缩的货币政策必将对房地产市场需求产生结构化影响：一方面抑制了中低收入者自住需求的支付能力，另一方面高收入者投资投机需求将积极入市，因此有可能进一步推动房价继续上扬。

小结：目前市场博弈进入关键时期，绝大多数楼盘开始降价吸引消费者，这是当前拐点论的重要依据，从蓝皮书预计国家宏观环境来看，目前房价的低迷“不是从长期上涨到长期下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点”。