1．前言

调查目的
    通过培训学习，实地调查与现场资料信息搜集，综合分析该楼盘。学习他们置业顾问的专业素质，交流方式，销售特点，择其善者而从之,其不善者而改之。

     以一个消费者的角度去了解整个销售接待的过程,亲自体验消费者的心理，为自己以后接待客户做准备。
调查方法

    以买房者的身份实地调查分析。

2.片区(板块)规划与交通状况

成都绿地中心·468公馆区位图

绿地中心·468公馆项目位于锦江区东三环航天立交外侧（地铁2号线洪河站），以驿都大道和三环路为主干的纵横路网与地铁二号线一道。是468米高的大型超高层城市综合体项目——成都第一高楼，也将是中国西部第一高楼，以及中国第四高楼和世界第七高楼的绿地中心的配套住宅。

343路、56路,12路，133路，218路，223路等公交均可到达。距离成都东客站仅1公里左右，是成都最大最规范的车站，集火车，长短途汽车，公交车为一体，出行方便快捷。到五桂桥客运总站也只有两、三公里。周边环境优越，南有幸福梅林风景区，西边不远即是塔子山公园，北边紧临惠王陵，往东便是川师校区、龙泉驿区。

3.项目基本信息

项目名称：成都绿地中心·468公馆

开发商： 绿地集团蜀峰房地产开发有限公司

投资商： 绿地集团

所属区域：成都市锦江区

规划面积：151333平米

建筑面积：430000平米

规划户数：4000户 (当期1200户)

售楼地址：成都市大面镇地铁2号线洪河站口

物业类型：住宅

建筑类型：高层

建筑类别：塔楼

装修情况：毛坯

产权年限：70年

车位数： 4655个 (约1:1.2)

容积率： 公寓: 2.89

绿化率： 37%

开工时间：2012年7月

销售状况：在售

销售阶段：期房

开盘描述：国际青年精英住宅区一批次、二批次

2012年12月23日468公馆（样板间、售楼部）展示中心首次亮相；

2012年12月29日成都绿地中心·468公馆国际青年精英住宅区一期一批次开盘；

2013年1月26日成都绿地中心·468公馆国际青年精英住宅二批次开盘；

2013年4月下旬成都绿地中心·468公馆国际青年精英住宅将第三次开盘。

   教育配套：四川师范大学、树德外国语学校、锦江实验学校、洪河中学等

   医疗配套：省人民医院（东区）、华西医大附属医院（规划中）等

   银 行：建行、交行、民生、中行、工行、中国邮政

   其他商业：绿地中心·摩天汇商业综合体；

4.项目SWOT分析

优势分析

一、品牌优势

    项目由世界500强企业“绿地集团”开发。

二、美式运动社区景观体系，打造高品质有氧生活之品。

    2.89纯洋房式超低容积率，打造社区内八面玲珑的自然享受；300米超长中轴景观，在营造私密生活感的同时引外部绿化入园，更添怡然生活意境；超大中庭，700米美式运动社区超长慢跑道，可在社区内体验运动带来的健康生活体验.

三、15 %的高赠送率，实现奢适需求。 赠送面积高达15%。

    超高得房率，以及创新的注重收纳功能的户型设计，随心所欲定制专属空间，衣帽间、瑜伽房、闺蜜茶话间……将户型布局做到尽善尽美的合理利用，在最大程度上满足顾客对空间奢适尺度的需求。

四、300米超宽楼间距，满足生活的最佳尺度格调。

    社区内以全点式塔楼为主，300米无遮挡超宽楼间距，既在最大程度上避免楼与楼之间对视，满足顾客对私密生活的需求，打造舒适人性化居家环境，同时，视野开阔无遮挡，上空鸟瞰尽享全面绿化，打造自然景观围绕其中的惬意生活。

五、别墅级智能豪配系统，精装人生细节。

    别墅级360°免触碰智能化门禁系统，让居家安全无懈可击。

劣势分析

一．优点不突出，没有做到人无我有，人有我精。产品同质化，无论从建筑外立面，还是中庭、绿化、内部配套等都大众化。

二．位于东三环，距离市中心较远。虽然有地铁公交，但项目距离地铁公交站较远。

三．目前周围配套不完善，餐饮、商场、学校、医院都太少，而且距离较远。

四．75平方米的可变套三的户型设计差，户型太不规则，每间房屋都很小，没有舒适感。

五．大部分户型的生活阳台都很小。

机会分析

一．集甲级写字楼、国际会议中心、品牌商业、星级酒店、文化娱乐街区、创意产业园区等于一体的大型现代服务业综合项目，绿地中心将在2017年完成，市超高层建筑“成都绿地中心”的高度将达到前所未有的468米，这将是整个西南地区的第一高度。也是“成都东村”（东部新城文化创意产业综合功能区）核心区域，发展势头好。

二．成都大面区域的规划发展将在未来几年创新高，东三环将是成都又一新区。升值空间大。

威胁分析

一．周边楼盘很多，紧邻的就有华韵天府，锦江逸家，人居锦尚春天等，本身没有价格优势。

二．刚需楼盘市场供应量大，竞争激烈，房屋销售难。

5.项目产品分析

项目户型

绿地中心·468公馆国际青年精英住宅75—102㎡6种户型。

A1户型：2室2厅1卫1厨 77.00平米；

A2户型： 3室2厅2卫1厨 102.00平米；

A3户型： 3室2厅1卫1厨 89.00平米；

C2户型： 3室2厅1卫1厨 89.00平米；

G2户型：3室1厅1卫1厨 75平米；

B3户型：3室2厅1卫1厨 89平米

6.价格分析

7.客源分析

   绿地中心·468公馆打造的就是国际青年精英住宅区，所以目标客户大多是22-35岁首次购房的刚需青年职业群体。中型投资客户，看重此处未来的升值潜力。

8.项目总体分析评价
   

   城东，近期发展最快的区域，一个被视作上方风水的宝地。同时，该区域优越的地理位置，较为畅通的交通，安静宜居的环境和即将呈现的绿地中心468米西部第一高的综合体吸引着更多人的进驻。绿地集团表示，将充分发挥自身资源和经验优势，力争把项目打造成为成都市最具标志性和辐射力的大型超高层城市综合体，为成都打造“西部经济核心增长极”发挥积极的作用。因此， 绿地中心·468公馆也将实现它前所未有的价值，升值空间大。

9.踩盘感受

   第一次充当客户的角色踩盘，整个过程到位，基本没有破绽。对他们的房车、保安、接待、置业顾问、吧员以及样板间都有一个大概了解。整个服务过程有很多衔接不上的地方，置业顾问整体精神面貌不太好，态度冷淡，接待我的小罗开玩笑说是天气原因，做服务行业没有这样的理由，不过这也让我自己学习在以后的工作中避免出现这样的问题。

   置业顾问专业讲解有些枯燥乏味，没有特色，也不太会抓客户心理。看着他们的水平，也为自己进入该行业增添了不少信心。