双楠·尚品广场

市

场

调

查

报

告

 

                                                      慧人82期白班：宿伍    2013年3月7日

目    录

 

一、  前言………………………………………………………………………………….…2

二、  项目片区规划与交通情况…………………………………………………….………3

三、  项目基本信息……………………………………………………………….…………3

四、  项目SWOT分析………………………………………………………………………8

五、  产品分析…………………………………………………………………….…………9

六、  价格分析………………………………………………………………………………12

七、  去化分析………………………………………………………………………………13

八、  目标客户………………………………………………………………………………14

九、  企划分析………………………………………………………………………………14、

 十、业务分析…......………………………………………………..……………………15

十一、项目总体分析与评价…………………………………………………………………16

第一章  前言

调查目的：通过在销售现场收集的信息，对项目片区的交通、配套、swot、销售情况等进行分析。

调查方法：现场访问法、观察法

调查项目：双楠·尚品广场

本次市场调研，是慧人学校安排我们一次理论联系实际的锻炼。我们进入项目现场，观察楼盘的具体工程进度，销售进度，销售接待水平，现场掌控能力，具体执行团队的人员能力与风格，通过对他们的学习，使自己得到提高。

第二章  项目片区规划与交通情况

交通分析：

项目位于成都西南边，三环外，武侯大道聚龙路，武侯立交外侧约300米处。公交四通八达338路、151路、83路、以及地铁3号线（规划中）。由于周边楼盘非常多，今后业主入住后，这里将形成巨大的综合体大型社区。

片区分析：

外双楠板块起于20世纪90年代后期，历经10年发展这里已成为成都最具生活气质和商业气质的高尚生活圈之一。甚至有望比肩代言成都高尚生活的桐梓林片区。随着09年中旬武侯大道下穿隧道提前的通车，便利的交通预示着双楠自此将内外无别。 09年开始置信丽都花园城、绿地海珀·香庭、中铁新界、中华名园、双楠忆景等沿线项目就已经受此利好刺激热卖。武侯大道改造的日渐完善，使该区域正式融入大双楠板块，而沿线各界高度关注的生活、教育等资源的配套建设，目早已纳入政府整体规划之中，未来武侯大道沿线的大双楠板块，将是一个商贾林立、名校密集、交通发达、生活便捷的高端生活新城区。

第三章  项目基本信息

行政区域：

武侯

区域板块：

外双楠

项目位置：

武侯大道聚龙路，武侯立交外侧约300米处

项目周边交通情况图：

方位：

西南  三环以外

建筑类型：

板楼,小高层

物业类别：

普通住宅,商铺

户型面积：

69-106平米 临街商铺40-126平方米

开发商：

永竞地产

施工单位

成都建工集团

物业公司：

四川永祥物业服务有限公司

物业费：

住宅2.20元/㎡/月，商业5.00元/月/平米

产权年限：

70年

产权类型：

大产权房

容积率：

2.40

绿化率：

30.95%

建筑面积：

136217平方米

占地面积：

30982平方米

楼座展示：

总户数680户 当期户数680户

总平面效果图：

装修：

毛坯

周边配套：

五星级洲际假日酒店、国际百货、超级市场、休闲餐饮、空中游泳池、国际影院、酒店式公寓、写字楼、精品家居建材城

车位数：

1621

周边商业：

综合商场：伊藤洋华堂、仁和春天、乐宾百货、千盛百货、中粮大悦城、欧尚(拟建)、沃尔玛(拟建)；

全国最大MINI高尔夫球场、34万平方超级商业配套，商业配套包括五星级酒店、高档百货、大型超市、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、生态写字楼、精品家居建材馆

项目周边商业配套：

周边医院：

医院：五七零一医院、武侯区三医院、成都金桥医院

项目周边医疗配套：

周边学校：

中小学：武侯高级中学、石室外国语学院、成都博语学校、武侯外国语学院、武顺街小学、和平小学、百草园小学、龙江路小学(拟建)、武侯科技园小学、晋阳小学、成都四十三中、双楠实验小学等；

幼儿园：金苹果幼儿园、恩贝斯幼稚园、福娃幼儿园等；

项目周边教育配套：

银行：工商、中国、成都、农商、农业等

项目周边银行配套：

项目简介：　双楠尚品广场，50万方国际高端城市综合体，首推低密公园洋房“满园春”。项目包含27000平方的奢华双公园、全国最大MINI高尔夫球场、34万平方超级商业配套，商业配套包括五星级酒店、高档百货、大型超市、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、生态写字楼、精品家居建材馆等，从此改变了双楠板块格局和商业档次。开放的姿态，低密的生活，洋房与中心商业、市政公园，巧妙的距离。

分析：该项目总共分两期，第一期建筑面积有13万平方米，周边的配套设施比较齐全，项目围合式的布局能够多角度观察中庭景观。

第四章  项目SWOT分析

S：优势

1、项目周边配套齐全，伊藤洋华堂、仁和春天、乐宾百货、千盛百货、中粮大悦城等大型商业百货驻扎在此，项目教育配套相对成熟，十分钟车程内，就有三所幼儿园，三所小学，两所中学，四所医院，武侯高级中学、石室外国语学院、成都博语学校、武侯外国语学院、武顺街小学、和平小学、百草园小学、武侯科技园小学、晋阳小学、成都四十三中、双楠实验小学与金苹果幼儿园、恩贝斯幼稚园、福娃幼儿园等教育资源也十分密集。

2、相对于周边楼盘价格较低，而且其主打的中小型户型很受欢迎。

3、华贵ATR—DECO建筑，采用简练线条和围合布局精致手法，全面展现建筑线条与色彩绝美观感。挺拔楼宇和考究工艺材质打造双楠尚品广场的封面建筑。

4、双楠尚品广场选用了自己公司的物业管理团队，为以后业主的居家生活提供了完善的保障。

W：劣势

1、本项目地处聚龙路和万兴路交接处，现目前由于待开发项目较多，噪音较大，周边配套尚不完善，地铁在短期内也无法开通。

2、本项目虽然地下两层，但负一层停车位完全用于商业，所以小区车位比远远不能达到1:1。

3、本项目的西南方向有一处电信规划用地，以后电信大楼的修建会影响5号楼的采光。

O：机会

1、新双楠板块是目前成都市房地产开发的最大热点片区，政府将重点打造武侯新城板块。由于航空限高，外双楠楼盘的低容积率将形成市区罕见的中低密度高端住宅区域，未来的升值潜力不可估量。

2、随着武侯大道改造的日渐完善,使该区域正式融入大双楠板块,而沿线各界高度关注的生活、教育等资源的配套建设,目前早已纳入政府整体规划之中,未来武侯大道沿线的大双楠板块,将是一个商贾林立、名校密集、交通发达、生活便捷的高端生活新城区。

T：威胁

1、周边项目临立，竞争楼盘较多，其中不乏保利，中铁等实力较强的开发商。

2、不成熟的配套商圈都会给本项目带来威胁。

总的来说，本项目面对隔壁几个大品牌开发商有很大压力，在相同的地段，相同的配套设施下，本项目要取胜的关键还是在于价格与服务。

第五章  项目产品分析

1、总体分析：

1）优点：双楠尚品广场项目现拥有首推低密公园洋房，整个周边商业配套约为28万平米，属于超级规模的商业模式。

2）缺点：楼盘周边可能噪音比较多，想要安静的住户可能要稍微考虑下。

2、户型分析：

1）户型：K户型

居室分布：3室2厅1卫

建筑面积：95平方米

户型点评：双卧室尺度方正，优雅飘窗装点生活趣味。功能空间均集中安置

2）户型：C1

居室分布：2室2厅1卫

建筑面积：74平方米

户型点评：餐厅客厅无缝链接，厨卫干湿分离，与阳台集中摆放，增加使用便捷性。

3）户型：C2

居室分布：2室2厅1卫

建筑面积：74平方米

户型点评：阳光厨房，餐厅设计节约了客厅面积。主卧宽敞，布局合理。

4） 户型：B户型

居室分布：2室2厅1卫

建筑面积：84平方米

户型点评：卧室270°视角。厨房与卫生间合理布局，生活更加便利。

 

5）户型：J户型

居室分布：2室2厅1卫

建筑面积：72平方米

户型点评：厨房链接生活阳台，将功能区巧妙隐藏。

总的来说，中小型户型不管是从采光还是通风来说都非常不错。并且也是中青年客户的理想选择。

第六章  价格分析

均价:

8300 元/㎡

价格说明:

按揭优惠2%，一次性付款优惠3%

历史价格:

分析来看，双楠尚品广场的价格和其他项目价格相比略站优势，首付不高，适合年轻一族购买。但月供却高了点，对消费者的收入情况有一定的压力。

第七章  销售状况分析

开盘时间：

2013年1月

入住时间：

2014年06月16日

预售证：

成房预售中心城区9507号

销售状况：

新盘   

2013年1月14日首推第一期约660余户，面积区间69—106㎡ 

第二期开盘时间还在策划中

项目销控表：

分析：从2013年1月开盘以来，在短短的一个多月中，销售十分火爆。其中69平米的户型已经售完，74、82的主打户型正对中庭的已经卖完，只省临街的和背向中庭的户型。销售人员一直在给我们推销建议这些朝向不太好的户型，可见这些户型还有很多没有出售。

第八章  客源分析

主要客户：

特征：年龄30-45岁，多为三口之家或者年轻夫妻，较好的工作单位背景，虽然收入水平中等，但为未来的预期很好，承受能力在50-70万元。价格敏感，对中小户型比较青睐，并且兼顾交通、舒适度及社区生活品味因素，追求生活品味，向往更好的伸过方式，喜欢现代、简约的设计风格，喜欢贴近自然，注重社区绿化等。看重智能化配套设施，比较感性，容易被建筑设计艺术感较强的细节所感动，对销售环境所营造的产品品质及高品味生活方式所打动。

购买目的：

自主，多为首次置业，拥有自己的生活空间情感的需求迫切。

客户规模比例：60%

次要客户：

有一定经济实力，私企或者企业的中高层，区域情劫富裕户。

客户特征：

年龄35-40岁。有良好的教育，失业发展状态良好，家庭收入10万以上，处于社会中至中上层，经济状况稳定，能承受80-120万元，支付能力强。倾向购买120以上的三居。

购买目的：

自住，改善居住环境。

客户规模比例：35%

其他客户：

投资客

客户特征：

看好未来区域发展前景，投资有升值潜力楼盘，倾向低总价，地面积小2居或者独居。

客户规模比例：5%

第九章  企划分析

双楠尚品广场企划营销活动以事件营销为主，辅助于其他渠道（平面，户外，网络等。）主要诉求以永竟品牌和产品品质为主。线下活动与线上推广相辅相成，较为良好的把控了项目推案节奏。以下为营销的几个阶段：

1、入市阶段：

形象宣传，主推主题50万洲际城市综合体

2、开盘阶段：

推出部分品质户型

配合永竟客户联谊活动

4、 强销期：

以才艺大比拼等活动拉开强效序幕；

5、 扫尾期

待定

通过与老业主联谊活动等，让受众口碑传诵产品魅力，无形提高楼盘品质，带动销售。

第十章  业务分析

硬件分析：

现场装修豪华大气，以简约欧式风格为主，进门就看见项目的沙盘，左边是销控表，中间是咨询台，右边是客户洽谈区。由于是商务空间，层高充分，空间不觉压抑。洽谈区两人坐沙发棕色，较舒适，每一长条形洽谈桌上摆有一台电脑，方便查看销控。厅内整洁，不时有清洁人员清扫地面纸屑、桌面烟灰缸、卫生间。

售楼部照片：

软件分析：

销售人员数量较多，专业熟练，可见有良好的房产销售功底。在销售中多次提到永竟的的品牌、品质及新双楠发展。销售人员着装大气，知识面广，谈吐清晰又调理。整个销售介绍从售楼部至样板间，整个过程展示了销售人员良好的业务功底。两个小时内，现场共来访约8组客户，可见如今年后市场已稍微回暖。

第十一章  项目总体分析评价

综上所述，双楠·尚品广场的环境品质不错，容积率较低，绿化也不错，居住舒适性很高，有多种物业形态可以选择。整个项目周边配套完善，而且宜居档次提升速度迅速。价格相比周围楼盘有一定优势，其主打的中小户型很多，项目内环境也不错。但该项目第一期的面积不大，且小户型都临街，比较吵闹，更适合年轻人居住。不过这个片区今后业主入住后将形成大型综合体社区，比较有升值空间。