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双楠·尚品广场市场调查报告
姓名：凌云霞 杨桂清
调查时间：2013年3月3日
目录
通过慧人的培训，我学到了房地产的相关知识以及作为一个合格的置业顾问应该具备的素养和技能技巧，其中市场调查就是必不可缺的一项。希望通过网上了解以及实地踩盘，将这几天所学抽象的理论只是落到实处。
借鉴并学习此楼盘专业的置业顾问的一套完整的销售接待流程。
对现场的置业顾问、客户、售楼部的环境有个初步的了解。
利用搜集到的资料对项目各方面进行分析，大概的总结出一套自己的说辞。
调查方法：
1、网上了解
2、实地踩盘
第一章 片区规划与交通状况
双楠尚品广场位于成都市外双楠武侯大道兆景路139号（武侯立交外侧300米），3.1环。
交通状况：151路、338路、72路、83路等公交路线，地铁三号线预计2015年开通。有多条公交路线以及临近地铁三号线，这个片区的交通十分便利。
该片区配备如伊藤洋华堂、仁和春天、千盛百货、欧尚（拟建）、沃尔玛（拟建）等多个大型综合商场使得日常生活购物以及消费得到保障。
同时该片区的教育系统也非常完善，有金苹果幼儿园、恩贝斯幼儿园、双楠实验小学、晋阳小学、武侯科技园小学、和平小学、百草园小学、龙江路小学（拟建）、武候高级中学、石室外国语学校、成都博语学校、武侯外国语学校、成都四十三中等。
医疗机构有武侯区三医院、成都金桥医院、五七零一医院等。
总的来说该项目的交通非常便利，周围的配套也很完善。
第二章 项目基本信息
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项目名称 |
双楠·尚品广场 | |||
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楼盘位置 |
武侯区兆景路139号（武侯立交外侧300米） | |||
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开发商 |
四川永竞实业集团 | |||
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占地面积（㎡） |
30982 |
物业形态 |
普通住宅、商铺 | |
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建筑面积（㎡） |
136217 |
建筑结构 |
框架剪力墙结构 | |
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产权年限（年） |
70 |
车位数（个） |
1621 | |
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工程进度 |
地上 |
车位比 |
2.3 | |
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绿化率 |
30.95% |
物管单位 |
四川永向物业服务有限公司 | |
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容积率 |
2.4 |
物管费（元/㎡/月） |
住宅：2.2 商铺：5 | |
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开盘时间 |
2013.1.1 |
总套数（个） |
680 | |
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交房时间 |
2014.6.16 |
楼间距（米） |
130 | |
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户型面积范围（㎡） |
69-106 |
户型结构 |
套二、套三 | |
双楠尚品广场是新双楠40万方国际高端城市综合体，首推低密公园洋房“满园春”。
满园春是由6栋14-16层的电梯洋房呈点式加围合式排列而成，两梯四户。采用
Art Deco新古典主义，淡黄色外立面，更显气质。目前推出5#、6#、2#，面积区间从69㎡到106㎡，囊括了精致洋房的套二、套三的主力户型。
小区主出入口相邻兆景路，10000㎡中庭采用法式皇家园林设计风格，水景环绕，一幕一景。旁边配套一个市政公园，占地20亩，拥有迷你高尔夫配套，标准的十八个赛洞，让客户足不出户拥有星级体验，非常方便。
鸟瞰效果图
中庭效果图
第三章 项目swot分析
S-优势：
1、该片区唯一高端城市综合体，较之周围普遍住宅+底商的模式别树一帜；
2、价格合理，较之周围在售中楼盘有明显优势；
3、刚需盘，市场需求量大；
4、地铁三号线修建中，楼盘附近公交线路通往成都市各个地区，出行非常方便；
5、楼盘由四川本土品牌开发商永竞地产开发，品质保障；
6、赠送面积大。
W-劣势
1、位置偏远处于西三环外侧，进城会有一定时间；
2、就目前来讲周围环境虽好但人气略显不足。
O-机会
1.片区配套完善，不论衣食住行，客户不用出远门就可满足需求；
2.该片区唯一高端城市综合体，较之周围普遍住宅+底商的模式别树一帜，形态丰富，未来将引入国际化美食餐饮、时尚购物、休闲娱乐、商业卖场等多种业态，日后必定会吸引大量人流。形成以尚品广场为中心向周围扩散的新型商业圈；
3. 采用Art Deco新古典主义，淡黄色外立面，更显气质。10000㎡中庭采用法式皇家园林设计风格，水景环绕，一幕一景。旁边配套一个市政公园，占地20亩，拥有迷你高尔夫配套，标准的十八个赛洞，让客户足不出户拥有星级体验，非常方便。
T-威胁
周边同期开发新楼盘很多，其中保利、中铁等开发商更是实力强劲，竞争激烈。
第四章 项目产品分析
双楠尚品广场目前推出5#、6#、2#，两梯四户14-16层洋房。
主力户型分析：
1、C2户型两室两厅一卫，建筑面积74-84㎡。
首先该户型没有明显的缺角和异性，进门左侧即是餐厅，厨房连接着生活阳台达3.23㎡，餐厨卫干湿分区鲜明。卫生间离卧室和客厅都很近，布局合理。主卧面积很大，两个卧室赠送有飘窗，视野和采光都很好。客厅外连一个7㎡的阳台，首先采光很好，还可以打掉阳台的隔断，加大客厅的面积。这个户型赠送面积将近10㎡，非常的划算。
2、K户型三室两厅一卫，建筑面积90-91㎡。
首先该户型没有明显的缺角和异性，进门左侧是客厅，比较大，有一个7㎡左右的大阳台，采光和视野都非常的好。餐厅、厨房、卫生间、生活阳台比较集中，干湿分区和家务流线都很合理。主卧次卧以及书房都赠送有大面积飘窗，书房可改成卧室。该户型是个紧凑型的三居室，赠送面积同样高达10㎡。
3、A户型三室两厅双卫，建筑面积101-107㎡。
首先该户型没有明显的缺角和异性，入户即是厨房，紧挨生活阳台和卫生间，餐厅在右侧，流线有所交叉。值得一提的是餐厅和客厅外接一个超大阳台，这个屋子的采光性非常的好。主卧面积大，配置有一个主卫。次卧跟书房都赠送飘窗。这个户型赠送面积10㎡以上，布局合理，非常划算。
第五章 价格、客源、去化分析
1、价格
该楼盘目前价格是一口价7700元/㎡，任意户型加6万赠送一个车位，交5000抵2万。
近期价格走势
购房费用
2、客源分析
此楼盘为刚需盘，踩盘当天现场还是比较火爆。在现场咨询的客户大多是30-40岁的中年人。除了自住，也有很多人看重尚品广场的商业价值投资商铺。
3、去化分析
从房源表看楼盘销售情况还是很好。
根据踩盘当天售楼部现场人流量来看，前来咨询的人还是很多的。
不论从房源表还是现场咨询状况反应出来小户型依然比大户型走俏。
房源表
第六章 企划与竞争对手分析
1、企划分析
首先双楠尚品广场项目主要通过网络、站牌、户外广告牌、媒体等方法，宣传推广、结合自身公司品牌在客户心中打造出未来城西片区的一个大型城市商业综合体。可通过新浪乐居、成都透明房产网、成都搜房网、百度乐居等知名房地产网站查询资料较方便和齐全，网上资料和现场情况基本吻合。楼盘的策划，对楼盘的升值潜力做了分析和宣传。
其次，楼盘现场收集的资料、看到的广告墙以及置业顾问的介绍，应该说该项目通过点式加围合式的空间布置、ART-DECO新古典主义风格立面的设计、10000㎡中庭法式皇家园林设计风格、豪华样板间的展示和装修材料的选择，把尚品广场打造的高品质公园洋房进行了充分的展示，一定程度上弥补了目前项目地块位置周边配套较少的硬伤。而看未来的发展，尚品广场作为该片区唯一的大型商业综合体，在各种宣传方式上也成为最大的亮点。
2、竞争对手分析
新双楠板块是目前成都市房地产开发的最大热点片区，政府将重点打造武侯新城板块。由于航空限高，外双楠楼盘的低容积率将形成市区罕见的中低密度高端住宅区域，未来的升值潜力不可估量；随着武侯大道改造的日渐完善,使该区域正式融入大双楠板块,而沿线各界高度关注的生活、教育等资源的配套建设,目前早已纳入政府整体规划之中,未来武侯大道沿线的大双楠板块,将是一个商贾林立、名校密集、交通发达、生活便捷的高端生活新城区。所以该片区也伫立多个同期在售的楼盘，如中铁骑士公馆、保利花园、世豪嘉柏、首信首御、中海锦城、华宇楠苑等。多个实力强劲的开发商以及优质的户型和配套，可以说竞争激烈。
尚品广场则以超高性价比和未来位于该片区商业圈中心综合体的亮点，在强手如云的新双楠片区有很强的竞争力。
第七章 项目总体分析评价
双楠尚品广场，50万方国际高端城市综合体，首推低密公园洋房“满园春”。项目包含27000平方的奢华双公园、全国最大MINI高尔夫球场、34万平方超级商业配套，商业配套包括五星级酒店、高档百货、大型超市、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、生态写字楼、精品家居建材馆等，从此改变了双楠板块格局和商业档次。开放的姿态，低密的生活，洋房与中心商业、市政公园，巧妙的距离。喧闹与嘈杂，向外。享受与繁华，不远。
项目周边配套齐全，伊藤洋华堂、仁和春天、乐宾百货、千盛百货、中粮大悦城等大型商业百货驻扎在此，项目教育配套相对成熟，十分钟车程内，就有三所幼儿园，三所小学，两所中学，四所医院，武侯高级中学、石室外国语学院、成都博语学校、武侯外国语学院、武顺街小学、和平小学、百草园小学、武侯科技园小学、晋阳小学、成都四十三中、双楠实验小学与金苹果幼儿园、恩贝斯幼稚园、福娃幼儿园等教育资源也十分密集。
新双楠板块是目前成都市房地产开发的最大热点片区，政府将重点打造武侯新城板块。由于航空限高，外双楠楼盘的低容积率将形成市区罕见的中低密度高端住宅区域，未来的升值潜力不可估量；随着武侯大道改造的日渐完善,使该区域正式融入大双楠板块,而沿线各界高度关注的生活、教育等资源的配套建设,目前早已纳入政府整体规划之中,未来武侯大道沿线的大双楠板块,将是一个商贾林立、名校密集、交通发达、生活便捷的高端生活新城区；
总的来说双楠尚品广场以超高的性价比、齐全的配套以及独特的规划定位正在新双楠板块大放异彩。