蓝光coco蜜城调研报告

                    二零一二年十二月
                       刘    英

目录
1.     前言
2.     项目基本信息
3.     片区规划与交通状况
4.     项目SWOT分析
5.     项目产品分析
6.     价格分析
7.     去化分析
8.    客源分析
9.    项目总体分析评价

一、前言（调查时间、目的和方法）
1、调查时间：2012年11月24日
2、调查目的：通过到蓝光COCO蜜城的实地踩盘，一方面是检验我在慧人学习的理论知识，包括如何接待客户，如何讲解项目区域配套和沙盘以及户型等；一方面是要通过踩盘了解市场行情；再者可以在置业顾问给我讲解的过程中，学习别人是怎么做一个置业顾问的，是怎么销售自己的产品的，是怎么解决客户异议的，是怎么逼定的一系列问题，为以后成为一名优秀的职业顾问打下坚实的基础。
3、调查的方法：假装成客户的身份进行调查，并在相关网站上查阅相关资料。

二、项目基本信息
1、项目名称：蓝光COCO蜜城
2、楼盘地址：青羊区内光华贝森路
3、开 发 商：成都青羊蓝光和骏置业有限公司
4、物管单位：蓝光嘉宝物业管理有限公司
5、物业类别：住宅、商铺
6、占地面积：54亩
7、建筑面积：17万方
8、户型面积：62—84平米
9、项目户数：1391户
10、物 业 费：2.6元/平米
11、建筑类型：高层
12、结    构：框剪结构
13、楼   层：18—22层
14、装   修：毛胚
15、装修标准：外墙：外墙砖+石材
              内墙：腻子
              门窗：住宅塑钢、商业彩铝
16、售楼地址：内光华贝森路319号
17、销售电话：028-82000055
18、均   价：9538元/平米
19、开盘时间： 2012年10月一期开盘
20、入住时间：2015年3月
21、车位信息：1192个

三、片区规划与交通状况
1、 商场：仁和春天光华店、优品道商业广场、人人乐、乐宾百货、西单商场、麦德龙、家乐福、伊藤洋华堂、国美电器、百安居
2、 教育：天使宝贝早教、新世纪幼儿园、财大幼儿园、泡桐树小学、树德中学、成都七中、实验外国语学校、西南财大
3、 公园：宽庭公园、2万平米商业公园、金沙遗址公园、天鹅湖高尔夫公园、清水河公园、东坡体育公园、保利贝森公园、杜甫草堂、浣花溪公园、省博物馆
4、 交通：35路、63路、164路、地铁4号线、地铁7号线
5、 医院：成都满地可医院、金沙医院、四川甲亢病医院、青羊区中医院、四川省妇幼保健院、中医学院、四川省人民医院
6、 文化娱乐： 成都新文化宫、万达电影城、紫荆电影城、缤纷量贩式KTV
7、 餐饮：中餐、火锅、西餐、特色餐饮，高中低各种消费层次，应有尽有            

四、项目SWOT分析（S—优势  W—劣势  O—机会  T—威胁）
1、S—优势
A、区域位置：蓝光COCO蜜城位于城西发展最早且最有文化底蕴的区域—内光华、金沙片区，在2.5环黄金走廊贝森路，是内光华最后一块住宅用地，非常稀缺，也将是城市精英入住城西的最珍贵机会。
B、品牌支持：蓝光COCO蜜城是由蓝光和骏置业有限公司开发的，该公司是四川房地产开发企业综合实力的首强，因此，品质是能够得到充分的保障。
C、产品创新：蓝光COCO 蜜城是蓝光COCO 系列产品中最新一代升级产品，更是整个区域甚至整个成都市场上绝无仅有的一种全新产品，鱼刺同事也为成都客户带来了一种全新的城市居住模式。
D、交通：蓝光COCO 蜜城位于2.5环黄金走廊贝森路，交通非常发达，有最便捷的交通网络，不论是公共交通还是自驾车都非常方便。
E、区域配套：蓝光COCO 蜜城周围的配套设施已经很成熟，购物、医疗、教育、娱乐应有尽有，繁华商业配套与高雅人文环绕。项目自身还涵盖有2万平米风情商业公园，为野猪带来最休闲最便捷的生活方式。
F、环境：蓝光COCO 蜜城并没有位于主干道上，相对来说没有噪音污染，附近有四大公园，于繁华深处，尽显优雅。
G、产品设计：蓝光COCO 蜜城是由蓝光最顶级研发团队研发，展现了超强的创新力，62—68平米的套三，赠送高达200%，做到最大化最合理的紧凑三房面积段。
H、教育优势：蓝光COCO 蜜城周围拥有众多的教育资源，紧邻六大名校，为孩子提供全程一站式教育，是真正的高品质学区房。
I、物业管理：蓝光COCO 蜜城选用了蓝光地产旗下嘉宝物业的金牌是管家服务，为以后业主的居家生活提供了完善的保障。
2、W—劣势
A、项目周边小街道较多，早晚交通高峰期可能会出现拥堵现象。
B、由于地铁4号线正在建设，7号线处于规划中，交通可能会暂时的不便。
3、O—机会
A、与周边其他项目楼盘价格进行比较，保利贝森公馆的均价已经达到12000元/平米，华润金悦湾均价高达21000元/平米，蓝光COCO 蜜城的价格就具有明显的优势，因此，该项目也适合投资。
B、“COCO系列”是蓝光的新一代城市公寓品牌，而COCO蜜城是诚实公寓中的升级产品，有62—64平米平层住宅，68—87平米1+1城市小叠墅，情景商业街，品牌超市等多种形态组成，建成后的COCO蜜城将会是城西首席时尚建筑地标。
C、蓝光COCO 蜜城是蓝光今年市区内在售的公园级项目，是内光华贝森商圈最后一块住宅用地，也是目前整个内光华金沙沿线全功能户型品质最高的项目。
D、蓝光COCO 蜜城的外围和地下负一楼规划有2万平米的风情商业街，这种形态的商业集群不同于大型综合体，为业主带来繁华最深处的最宁静最休闲的生活方式。
4、T—威胁
在内光华区域内，不止蓝光COCO 蜜城一个在售项目，中铁西城，中铁瑞景颐城也在售，从区域配套上来说都十分相似，价格上也有竞争。
五、项目产品分析
户型
蓝光COCO蜜城 户型图 A1户型 三室两厅一卫
建筑面积：约67平米  实得面积：约83平米
 
1、入户6.8米大进深，餐厅客厅一线相连，彰显明畅大气。
2、主次卧均自带飘窗，独立衣帽间，南北通透，畅想闲适高品质。
3、阳光书房，灵动可变，宽景飘窗随时观景。
4、3.9米宽尺厨房，外接生活阳台，储物方便，尽享烹饪乐趣。

蓝光COCO蜜城 户型图 A3户型 三室两厅一卫
建筑面积：约67平米  实得面积：约81平米
 
1、6.8米横厅，餐厅客厅相连，动线布局合理。
2、主次卧观景飘窗设计。
3、户户朝阳，超高实得，尊享全功能精致3房。
4、奢尺度赠送，多变空间，自由创想。
5、3.9米奢宽厨房，与生活阳台一体。

蓝光COCO蜜城 户型图 B1户型 四室两厅三卫
 
1、奢华双套房设计面积线赠送尺度，缔造城市奢居新标准。
2、次卧对接景观阳台，极目四野，风光无限。
3、超20平米奢阔套房式主卧，周全主人私密。
4、户型方正实用，楼上楼下互不干扰。
5、独立书房带飘窗，书香四溢，生活之外享受更多私趣。
6、入户6.6米大进深，餐厅客厅一体化，奢贵大气。

蓝光COCO蜜城 户型图 B2户型 三室两厅三卫
 
1、奢侈赠送空间，随兴创变，代言城市绝版复式跃层。
 2、奢华双套房设计，楼上楼下互不干扰，私密与尊贵共享。
 3、2.7米观景飘窗，引自然入室，空间更加通透。
 4、方正阳台对接卧室，空间感更强。
 5、宽尺大飘窗，引清风与美景登堂入室。
 6、4.7米奢尺厨房操作间，对接方正生活阳台，储物更健康，生活更精致。

蓝光COCO蜜城 户型图 B3户型 四室两厅三卫
 
1、双储物间布局，生活分类清晰。
2、双套房、大飘窗设计，私密与自然共享，缔造城市奢居范本。
3、极限赠送尺度，空间适用性最大化，生活处处有惊喜。
4、近30平米奢阔主卧，带独立书房、衣帽间、卫生间。
5、4.5米宽尺厨房，对接超大生活阳台。
6、入户6.6米大进深餐客一体化，奢贵大气。
7、阳光卧室对接3.2米宽尺飘窗，增强室内景观维度。

六、价格分析
在整个楼市受政策影响持续低迷的情况下，蓝光COCO蜜城自2012年10月开盘以来，价格一直呈上升趋势。开盘均价9200元/平米，到11月底，均价已经上涨了335元/平米，达到9535元/平米，涨幅达到了4%。

七、去化分析
1、一批次房源销售良好。
2、二批次房源在推出当天，认购了92套，认购率达41.8%。
3、就踩盘当日的现场情况来看，蓝光COCO蜜城的销售情况还是比较好的。现场大约有四拨客户在进行谈判，期间还不断有新的客户进入售楼部。加之当天推出了30套特价房源，和一个团购活动，现场气氛活跃，成交量应该比较理想。
八、客源分析
1、蓝光COCO蜜城主推的是62—68平米的小户型，既以大赠送小户型接纳刚需购房者，又以奢侈跃层迎合改善型购房者的需求，让两个购房主力军各取所需。因此，蓝光COCO蜜城的客源主要是刚需人群和一部分改善型客户。
2、蓝光COCO蜜城的区域配套成熟，地理位置稀缺，圣旨空间大，吸引了不少的投资客。因此，投资客也在客源中占一定的比重。

九、项目总体评价分析
城西发展最早且最具人文底蕴的区域——内光华，说到城西比肩城南的繁华区域，很多人会自然地联想到内光华。COCO蜜城位于2.5环黄金走廊——贝森路，是内光华最后一块住宅用地，也将是城市精英得以入住城西的最珍贵机会. 产品设计——蓝光最顶级研发团队，展现了超强的创新力——62-68㎡的套三，超大赠送，做到最大化最合理的紧凑三房面积段。繁华购物与休闲商业并存——COCO蜜城还是一个被繁华商业配套和高雅人文格调环绕的优雅之城！从项目出发，径直过两个路口便是仁和春天光华店，这里包括春天影院、春天银杏酒楼、美容美发、休闲娱乐等多种特色业态，在这里你可以买到ARMANI、LAMER、DIOR等国际一线男女服饰、化妆品牌，享受尊贵奢华生活。附近的优品道广场及其步行街也相当特别且富有小资情调。平时，还可以去工人文化宫内拥有8条泳道、每条长25米的地暖式恒温游泳馆畅游，感受那份难得的酣畅！ 除此之外，项目自身还涵盖有2万平米风情商业公园，项目自身将打造约1万㎡品牌超市，为业主带来于繁华最深处的最宁静最休闲最便捷生活方式。交通——最便捷的交通网络，城市快速主干道与地铁4号线结合，清江西路、光华大道、龙腾路、青羊大道以及众多道路在内光华区域形成了高度密集的交通网络，几十条公交线路穿梭其间，繁华与宁静，只在您的进退之间。 6大名校——项目紧邻天使宝贝早教、新世纪幼儿园、财大幼儿园、泡桐树小学、树德中学、成都七中，西南财大等，为孩子提供全程一站式教育，满足了大多数家长“让孩子赢在起跑线上”的心理，是真真正正的高品质学区房。 3大公园——项目紧邻宽庭大公园、金沙遗址公园、天鹅湖高尔夫公园等，于繁华深入，尽显优雅。
总结：
第一次去踩盘，就是为了将所学的理论知识与实践想结合，并通过接触置业顾问来达到学习的目的。当然，在今后我们从业的过程中，踩盘是必不可少的一项工作，是要了解同一区域内，你的竞争对手的具体情况和其优缺点，与自己的项目做比较，扬长避短，做到心中有数，在客户提出质疑的时候，可以做出正确的回答，促进销售，最终达成交易。

                          83期晚班学员：刘英