蓝光•锦绣香江市场调查报告

二〇一二年十一月二十八日

目  录
一、调查目的
二、项目基本信息
三、项目配套
四、片区（版块）规划与交通状况
五、项目SWOT分析
六、项目主力户型
七、价格预测和优惠方式
八、客源（目标客户群体）分析
九、项目总体分析
十、调查感受

2012年11月24日，为进一步熟悉置业顾问在销售流程中的知识，为以后成为一名优秀的置业顾问打下基础，利用周未，我前往“蓝光•锦绣香江”进行实地踩盘；此后，通过相关地产门户网站，进一步了解了该项目的楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体等情况。
一、调查目的
1、在成都慧人课堂理论培训的基础上，通过实地踩盘体验房产销售完整的销售接待流程，并从中借鉴可学习的销售接待流程技巧及错误的地方。
2、通过对资料的整理，分析所调查楼盘的优劣势，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；为以后成为优秀的置业顾问奠定更好的基础，从中学习到更加专业的知识提高自身素质。
3、通过分析、比较、总结、以后自己所销售楼盘的优劣势，从而更好的为自身的销售提供更好销售说辞，更好的体现自己楼盘的优势。
4、学习别的楼盘置业顾问的优点，如何做好一名合格优秀的置业顾问，应该怎样去解答客户的问题，如何做到从容不迫的应对各种客户。
二、项目基本信息
“蓝光•锦绣香江”总占地800亩，现推出一期一批次，由9栋18层的电梯阔景洋房组成，面积主要以79-110平米为主。
其基本情况是：
物业地址：金堂县观岭大道1188号
环线位置：三环以外
所属商圈：金堂  
占地面积：120000平方米
建筑面积：180000平方米
绿 化 率： 35%
容 积 率：2.72 
物 业 费：1.60元/平方米•月
建筑类别：塔楼 高层
开工时间: 2011-06-01
竣工时间:2013-03-01
装修状况：毛坯
预售许可证：成都预售金堂字第309号
项目特色：水景地产,经济住宅,打折优惠楼盘
权 年 限：70年
产按揭银行：中国农业银行
物业管理公司：蓝光嘉宝物业管理有限公司
户 数：总户数847户；当期户数789户
楼层状况：18层、27层
建材装修：框剪结构
停 车 位：1:1
开盘时间：2011年9月11日
均    价：3400元/平
代理商：新联康公司
三、项目配套
　　锦锈香江共分为六大板块，在未来的规划中，除延河滨河商业以外，另规划有10万平米商业中心、临街商业等“5分钟生活圈”，同时规划有运动馆(大观岭配套及金山森林公园体育场由6个网球场、2个篮球场、4个羽毛球场、1个五人制足球场、11个乒乓球台组成) 和约800平米星级会所。
四、片区（版块）规划与交通状况
锦绣香江国际社区位于成都东北部的金堂县县城——号称“天府水城”赵镇。北临4公里延河长滩，西临别墅社区，东临10万平米商业中心，南临金堂最大的城市综合性公园---金山森林公园（金山森林公园分为东、西两区，西区已开放，东区预计10月竣工投入使用）。
目前，从成都有成绵高速、成金青快速通道和城南高速3条通道可以到达该项目。其中，最为快捷的应属成金青快速通道——成金青快速通道全长38.7公里，从2环万年场出发，过龙潭立交上成金路开车到达仅30分钟左右。
另，随着现正在修建的成都市第二绕城高速以及成德南高速的完工，也可便捷到达该项目；2013年，按规划，成都市地铁3号线的轻轨延长线也将通到金堂。
五、项目SWOT分析
（一）S（优势）：
1、品牌优势。
蓝光集团成立于1990年，21年励精图治，现已成为一家以房地产开发为核心，以住宅及文化旅游地产开发和服务为主导，商业地产开发为辅助，以药业科技、绿色饮品开发为重要组成部分，立足西南布局全国的产业集团。
蓝光地产连续八年蝉联四川省房地产开发企业首强，连年获得“中国房地产百强企业”的称号，并在2011博鳌房地产论坛《中国地产风尚大奖》上一举获得“2011中国最具社会责任房地产企业”等两大奖项，再次闪耀中国。开发项目数近百个，项目遍布北京、重庆等全国一线城市。其品牌也被权威部门评定为价值20.8亿元，荣膺中西部房企品牌价值前列。
现在在金堂开发楼盘的房地产公司中，蓝光算是一个比较大的公司，其实力也是非常雄厚的，其知名度在金堂这个小县城是很高的。从整个金堂来看，能与其相媲美只有恒大了，所以这也是其一大优点。
2、地理优势。
蓝光锦绣香江地理位置优越，紧邻金山公园和高端别墅观岭，特别是其有两栋32层可观看当地高尔夫球场的楼盘，视野非常开阔，大大提高了小区的生活品质，会为入住后的客户带来舒适的休闲生活，具有凸显稀贵之地的不可复制价值优势。
3、项目优势。
在金堂为数不多的新开盘中，蓝光锦绣香江具有超宽楼间距，良好采光、通风，整体户型设计实用、人性化等优势，是喜欢居住在空气质量高的城郊的购房者不得不看的项目。
4、配套优势。
该项目具有“家门口的全程教育”优势——金苹果幼儿园、川师附小、金堂外实校、金堂中学等县域内教育品牌资料一应具全，这是其他项目所不具备的。
（二）W（弱势）:
1、该项目地处三环以外，现目前由于待开发项目少，项目的生活配套设施还不完善，缺少可以购物的大型超市和菜市，交通线路也只有一个8路可乘。
2、楼盘以紧凑型户型为主，让买大房子的客户，有点失望。
3、在其周围是4个有实力的楼盘，为“金都华府”、“金山郡”、“中国会馆”和“恒大御景半岛”，实力都是非常强的，所以在销售上会给蓝光的“锦绣香江”带来一定的压力，会对其主力客户造成很大的分流，影响其的销售计划，影响其的资金回笼速度，从而影响其楼盘的修建。
4、“锦绣香江”的配套都还在规划中，像金苹果幼儿园、川师附小等都还在没有建好，所以会给住户带来一定的生活不便。
六、项目主力户型
锦绣香江国际社区首期推出面积区间为79—108平米，均为2梯5户18层电梯住宅。现在其第一期共开盘7栋住宅，火热销售中的是一栋18层的电梯公寓，这栋18层的电梯公寓将于2012年年底交房。
据了解，该项目的房间方正、厨房紧邻入户门、通风明亮、主卧、次卧全部配备飘窗。阳台为半赠送、飘窗为全赠送，局部房间四分之一全赠送，四分之三为半赠送（赠送部分在交房前已经由开发商统一进行浇筑，不会出现安全性的问题）。
目前，锦绣香江国际社区的主力户型共有5类：

1、A1户型：2室2厅1卫1厨，面积79㎡；
• 
蓝光锦绣香江国际社区户型图一
面积:79.00m2

2 、A3户型：2室2厅1卫1厨，面积80㎡；
• 
蓝光锦绣香江国际社区户型图一
                                     面积:80.00m2

3、A2户型：3室2厅1卫1厨，面积90㎡；

                           
• 

蓝光锦绣香江国际社区户型图一
面积:90.00m2

4、B3户型：3室2厅1卫1厨，面积91㎡；

• 

蓝光锦绣香江国际社区户型图一
面积:91.00m2

5、C2户型：3室2厅2卫1厨，面积108㎡。

• 
蓝光锦绣香江国际社区户型图一
面积:108.00m2

七、价格预测和优惠方式
1、蓝光锦绣香江国际社区全款优惠5个点。
2、蓝光锦绣香江国际社区均价3400元/平米，目前在售户型79-92平米。全款优惠5%，按揭优惠3%。
3、优惠操作时按揭优惠15+1%，全款19+1%。
八、客源（目标客户群体）分析
1、目标人群：
刚需家庭，其中主要为：
（1）一家三口；
（2）适婚人群。
2、群体特征：
（1）有自己的事业，已累计一定财富的中年人；
（2）居有定所，确定安居县城者；
（3）看好区域发展潜力的投资者。
九、项目总体分析
“锦绣香江”是四川蓝光和骏实业股份有限公司于2012年重点打造的刚需楼盘,品质有保障，以其“金沙圈•地铁旁•甜蜜3房”的品质形象在愈演愈烈的“COCO宣言”中进一步深入人心。物业管理公司是蓝光集团下属的“蓝光•嘉宝物业”，已成功经营管理了“御府花都”、“雍锦湾”、“诺丁山”、“凯丽滨江”、“皇后国际”、“香瑞湖”等逾三百万平方米的住宅物业，在成都有非常好的口碑。
锦绣香江国际社区首期推出面积区间为79—108平米，均为2梯5户18层电梯住宅；均为蓝光经过100万家庭调查锤炼而成的宜居户型，设计紧凑典雅舒适，做到户户均有赠送面积、超大景观阳台，真正的“小投入，大享受。”
该项目还采用风靡全球百年的ART-DECO风格为建筑灵魂，以涂料及石材为建筑肌理，在保持建筑风格成为区域地标的同时，也确保了项目的品质。ART-DECO(艺术装饰风格)不仅仅是一种有特色的建筑风格，同时还表达了高端阶层一直在追求的高贵感，摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种时代感，是复兴的城市精神，是欣欣向荣的力量；并且这种风格在金堂属首次采用，“三横三纵”硬朗线条必将成为金堂标志性建筑。
另外，从细节看，其分为东、西两大组团。通过气势宏伟的凯旋门来到整个园区的主大门，西侧为即将发售的一期一批次，在社区主入口利用叠水、文化雕塑营造空间布置，营造气派、典雅的社区大门——首先映入眼帘的是近7000平米的中庭景观，景观融入自然、优雅、舒适的新亚洲度假风情元素，结合本土气侯、文化特点，打造风格鲜明、高雅宜居的生活环境。
此外，其依水而上，首先映入眼帘的是具有度假风情的草坪雕塑园，形象生动自然、陶冶人们积极向上的高尚情操。园区内并设有迷你高尔夫花园，不仅增添园区内的空间感，更尽享闲适氛围。另设有休憩景亭、棕榈花园，左侧园区的晨练花园、湖面及跌水、儿童游乐区独享城市中的静谧。
因此，随着金堂县“三区建设”，特别是“世界生态田园城市样板区” 建设的加快，“锦绣香江”项目必将面对着十分重要的战略发展机遇：
1、客源充足：按照金堂县经济社会发展规划，县城赵镇将在2021年左右达到50平方公里50万人的中等城市规模。
2、环境优良：赵镇将把当地老城区、栖贤、恒大、西家坝等片区统一纳入新区规划、建设和管理，优化城市资源配置，协调城市功能分区，合理拓展城市空间；并将加强生态建设和水环境治理，启动5公里滨江景观大道和1500亩湿地公园建设，完善1200亩城市森林公园人文景观打造。
3、交通便利：金堂县将坚持交通先行，推动成青金快铁、赵镇至淮口快速通道、成青金快速通道等项目加快建设。
4、潜力巨大：在该项目已拥有优越的教育配套资源外，金堂县第一人民医院、三星大学城及“龙泉山生态旅游综合功能区”、“三带两线一区”等配套规划正在紧张建设中，必将为该项目拓展增值空间。
不足之处是“锦绣香江”现在的交通状况。交通对于一个楼盘的重要性毋庸置疑，从某种意义上来说，楼盘的交通状况关系着楼盘的价格以及此后房产的价值。一条通畅便捷的道路，能大大拉近购房者的心理距离。目前，“锦绣香江”地处县城中心区域的外围，城市公交还不十分方便。
十、调查感受
通过本次“踩盘学习”，我觉得，置业顾问不仅可以深度传递楼盘品质，更能体现企业文化素质和发展实力。置业顾问处在房地产业的终端、销售的执行层和开发商回笼资金的前沿阵地，一个好的置业顾问，不仅要具备房地产销售行业的专业知识，还要具备房地产买卖过程中所涉及的销售、法律、金融、建筑、装修、市场研究、物业及市场营销学、消费者心理学等其它涉及到销售及跟消费者心理和行为分析的相关学科。同时，随着社会的发展，置业顾问也将不再是与开发商之间的雇佣关系，其主要工作职责也将不再是为开发商推销楼盘、赚取购房人的销售佣金，而是要站在购房人的角度，将所有相关环节有效的结合在一起。
正因为如此，更需要我们不断加强有关业务及企业文化方面的学习，如对房地产市场规则及发展进行理性分析、研究目标消费群的住房、投资及各种付款方式需求，以让自己真正达到能提供全方位服务的职业水准。

本次市调人员：杨天兰