蓝光coco时代市调报告

 二零一二年十月二十七日
 
                                 

目录
 
1.     调查时间 目的和方法
2.     项目基本信息
3.     片区规划与交通状况
4.     项目SWOT分析
5.     项目产品分析
6.     价格分析
7.     客源分析
8.     项目总体分析
9..    踩盘感受

一． 调查的时间,目的和方法
1.本人于2012年10月27日下午前往蓝光coco时代进行实地踩盘，其目的是通过踩盘检验之前在慧人房产培训的结果，运用到实际的案例当中去，学习其职业顾问在销售流程中值得学习的地方，了解到那些东西是踩盘时才可获得的第一手资料。
2.通过地产门户网站结合现场实地踩盘的方法了解楼盘的相关资料，通过对资料的收集和整理分析所调查楼盘的优劣势，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体。为以后成为一名优秀的职业顾问打下基础。
二．项目基本信息
 
 
   
项目名称：蓝光coco时代
项目位置; 二环路东一段内侧踏水桥北街
基本信息：
开发商： 四川蓝光实业集团有限公司
投资商： 蓝光地产
售楼处地址： 二环路东一段内侧 踏水桥北街
物业类型：暂无数据
建筑类型： 高层
装修情况： 毛坯
产权年限： 70年
交房时间:2013年10月
规划面积 36666平米
建筑面积 217500平米
规划户数 2000户
车位数 1183个 (非机动车位2258个)
容积率 公寓: 4.5
绿化率 30%
车位比：1比0.56
预售许可证：成房预售中心城区字第9320号
户型面积: 二居55㎡-63㎡三居68㎡-69㎡
工程进度：第一批次2012年9月16日开盘4、5号楼销售情况良好 第二批次6号楼10月27日开盘
均价;第二批次均价为9500元（9000元—10000元）
优惠活动;全款92折 按揭93折 VIP排号交2万抵2%最高优惠9%（仅限活动当天）

三．片区规划与交通状况
交通情况： 20多条公交线路： “二环路东一段中站”—2路、51路、52路、76路、108路 “府青路二环路立交桥站”—7路、49路、113路 “桃蹊路西站”—76路、86路、113路 “建设北路二段站”—6路、14路（原535路）、 “二环路建设路口站”—2路、51路、52路、114路、412路 “建设路东站”—6路、14路（原535路）、42路、71路、72路、76路 　　　“三友路北站”—18路、53路、113路
 
配套设施：商场：家乐福财富店、好又多、世纪联华、龙湖三千集、伊藤洋华堂、 SM广场、人人乐、华联商厦、第五大道美食街区等
教育：电子科大附小，电子科大附中，成华实验小学，成都市实验中学，李家沱小学，成都大学附中，马鞍小学，列五中学；
医院：成都市六医院、416医院、成华区中医院
银行 建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、中信银行、浦发银行、成都商行…
25000平内街商业 ,小区绿化
教育：电子科大附小，电子科大附中，成华实验小学，成都市实验中学，李家沱小学，成都大学附中，马鞍小学，列五中学
医院：成都市六医院、416医院、成华区中医院
银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、中信银行、浦发银行、成都商行…
周边商业：家乐福财富店、好又多、世纪联华、龙湖三千集、伊藤洋华堂、SM广场、人人乐、华联商厦、第五大道美食街区等
周边银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、中信银行、浦发银行、成都商行
周边医院：成都市六医院、416医院、成华区中医院
周边学校：电子科大附小，电子科大附中，成华实验小学，成都市实验中学，李家沱小学，成都大学附中，马鞍小学，列五中学
四．项目SWOT分析
S(优势分析)
1. 品牌的优势：具全国房地产品牌价值报告，蓝光地产一举实现品牌价值20亿向36亿的大飞跃，品牌价值、增值幅度均位居中西部企业品牌价值之首！两年增幅高达80%，蓝光创下中国地产企业成长奇迹。蓝光集团旗下物业品牌“蓝光嘉宝”，以高达5.6亿元的品牌价值，一举夺得中国西部房地产物业品牌价值第一名，全国排名第19位。这也就意味着，蓝光集团旗下的地产、物业两大业务板块，蓝光一举斩获西部“双第一”头衔。业内有人不经意的将COCO比喻为楼市里的ZARA、H&M，或许这正好是蓝光对于COCO的定位--快时尚、有个性、设计感强、品质高，但是这一切并不意味着高价格。
2. 价格和户型上的优势：同区域类的楼盘的价格全不低于10000元，户型多以大户型为主，而蓝光将户型上锁定在二居，三居的小户型上，不止吸引年轻一组，满足了大多数人想在二环内安居的想法。
3. 地理位置上的优势; 二环以内为数不多的新开盘,，紧邻建设路、红星路、猛追湾等5大成熟黄金商圈，西邻电子科大，沙河公园，南有阳光广场，伊藤洋华堂，苏宁电器，SM广场，龙湖三千集，北有好友多购物中心，不管是商业，交通（多达20于条公交线路），学校，医疗保健方面都一应具全，良好的小区配套，不管是生活，投资都有巨大的潜质。
W（劣势分析）
1. 户型上以小户型为主，虽然受到很多人的追捧，但是在户型的设计上（通过实地观看样板间后）对于喜欢较大空间的住房者来说存在较大的争议。
2. 环境上来说主干道正在施工，近几年的交通便利上受到限制，周围施工的楼盘较多，环境相对来说比较嘈杂。
O（机会）
1.今日的建设路，是繁华代言词，也是城东优质生活的代表地，更是寸土寸金的绝版价值领域。在这样的价值格局之下，本土龙头品牌开发商蓝光地产携coco系升级力作而来，必然以最严苛的标准，领先全的产品礼献建设路           
2.COCO时代是蓝光继COCO金沙之后的又一力作，作为城市公寓系超越之作，COCO时代无论从区域、配套还是产品都进行了全新升级。COCO时代领踞成都二环内，东中心，地面交通二环路、府青路、建设路四通八达，更有地铁6号线、3号线锦上添花。即使位于寸金寸土的东二环绝版地段，COCO时代依旧推出了以50-89平米的可变小户为主的创新型幻变户型，作为区域内唯一的配套醇熟的小户型社区，COCO时代独特的领先型户型设计，实现小户型，大面积，全功能的生活空间，重新定义城市公馆新标准．
T（威胁）
其项目周边的项目都是有实力的开发商，虽然在价格上有一定的优势，但从户型的全面性上仍有较大漏洞。
五．项目产品分析
    户型

1.B1户型解析：
参考面积：约69.00平米
朝       向：朝南 ：
6号楼B1户型，建筑面积69平米，实得面积79平米，3室2厅1卫。
 
2.B2户型解析：
参考面积：约69.00平米
朝       向：朝西
6号楼B2户型，建筑面积69平米，实得面积77平米，3室2厅1卫。
 3.B3户型解析：
参考面积：约52.00平米
朝       向：朝北
6号楼B3户型，建筑面积52平米，实得面积60平米，2室2厅1卫。

4.B4户型解析：
参考面积：约67.00平米
朝       向：朝东
6号楼B4户型，建筑面积67平米，实得面积77平米，3室2厅1卫。

户型分析：蓝光COCO时代主推50-80平米小户型，均有较大赠送面积，50平米2居，70平米3居。质感3房，超值赠送空间，生活功能最大化。每个房间均配备飘窗，全采光，通风明亮，同时也避免了阳台带来的噪声问题。缺点：户型面积上缺少选择，均以小户型为主。
六．价格分析
 
住宅参考价格：
9500每平，于上月比+8%
 七．客源分析
1．蓝光coco时代主要户型50—70平方主要由刚需一族，青年组成的消费群体
2. 投资型客户，主要看中本楼盘的投资潜力。
3.本市的中老年客户群体，该群体有一定的经济实力，看中周边的配套设施，居住或投资两宜。
八．项目总体分析
COCO时代是蓝光继COCO金沙之后的又一力作，作为城市公寓系超越之作，COCO时代无论从区域、配套还是产品都进行了全新升级。COCO时代领踞成都二环，东中心，地面交通二环路、府青路、建设路四通八达，更有地铁6号线、3号线锦上添花。同时，COCO时代占据成都最集中的商业综合体的覆盖区域，建设路、红星路、猛追湾等5大成熟黄金商圈环伺左右。定位缤纷都市生活体的COCO时代在住宅产品打造上以50—89m2幻变城市公馆为主，7栋高层以围合式布局与两万平的商业部分融为一体，直面大型商业区。项目还打造了面积约20000平米的城市级商业街区，商业形态丰富，包括潮流主题店+风情餐饮街+时尚娱乐场+社区街铺。2—3层商业环绕整个建筑群落。
九．踩盘后的感受
经过对楼盘周边的环境的实地考察得出了一个好项目和一个优秀的楼盘它所必备的条件，通过观察售楼部销售人员的配合和销售经理对销售现场的调控，分析好于坏的方面，作为一名合格的销售人员必须全方位的了解更多的知识，不断的丰富自己的业务水平和阅历，应从专业的角度为客户解决多的问题才是最主要的。         
                                                    80期学员詹鹏程
                                                   2012年10月27日