蓝光.coco时代                         

 

调

 

查

 

报

 

告

 

 

 

 

 

               二零一二年九月二十七日

 

目录

 

1.     前言

2.     项目基本信息

3.     片区规划与交通状况

4.     项目SWOT分析

5.     项目产品分析

6.     价格分析

7.     客源分析

8.     企划(推广)分析

9.     项目总体分析评价

 

 

 

 

 

 

1.前言(此次调查的时间,目的和方法)

此次调查的目的：

1. 在成都慧人课堂理论培训的基础上，通过实地踩盘体验房产销售完整的销售接待流程，并从中借鉴可学习的销售接待流程技巧及错误的地方。

2. 通过对资料的整理，分析所调查楼盘的优劣势，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；为以后成为优秀的置业顾问奠定更好的基础，从中学习到更加专业的知识提高自身素质。

3、学习别的楼盘置业顾问的优点，如何做好一名合格优秀的置业顾问，应该怎样去解答客户的问题，如何做到从容不迫的应对各种客户。

 

2.项目基本信息（含案名含义分析）

项目名称：蓝光—COCO时代

COCO时代概述

项目简介：COCO时代是蓝光继COCO金沙之后的又一力作，COCO时代坐落成都二环，东中心，地面交通二环路、府青路、建设路四通八达。同时COCO时代占据成都最集中的商业综合体的覆盖区域，建设路、红星路、猛追湾等5大成熟黄金商圈环伺左右。定位缤纷都市生活体的COCO时代在住宅产品打造上以50-89m2幻变城市公馆为主7栋高层以围合式布局与两万平的商业部分融为一体，直面大型商业区。项目还打造了面积约20000平米的城市级商业街区，商业形态丰富，包括潮流主体店+风情餐饮街+时尚娱乐场+社区捷普。

 

项目基本情况

 

项目地址：成都二环路东一段内侧踏水桥北街

销售部地址：成华区二环路东一段内侧踏水桥北街（府青立交旁）

环线位置：一环 二环

所属商圈：府青路

建筑类别：高层

物业类别：住宅 综合体

装修情况：清水房

项目特色：教育社区 地铁沿线

开盘时间：2012.9.16一期开盘

入住时间：2014.9月

容积率：4.5     

绿化率：30%

物业费：2.80元/平方米.月

价格详情：8800-9500/平方米（2012.918起价8800/平方米，最高价9500/平方米朝内均价8800/平方米，朝外均价9400/平方米）

优惠：全款92折 按揭93折

开发商：蓝光地产

物业公司：蓝光嘉宝物业有限管理公司

预售许可证：成房预售中心城区字第9320号

工程进度：主体施工中

产权年限：70年

占地面积：36666平方米           

建筑面积:217500平方米

户数：2000户

楼层状况：22—34层

建筑结构：框剪结构

车位信息：机动车位1183（1:0.5）

         非机动车  2258(1:1.2)

3.片区规划与交通状况

项目配套：

商场：西单商场、国美、麦德龙、百安居、人人乐购物广场、乐宾百货、家乐福、伊藤洋华堂、仁和春天百货

教育：电子科大附小，电子科大附中，成华实验小学，成都市实验中学，李家沱小学，成都大学附中，马鞍小学，列五中学 

医疗：成都市六医院、416医院、成华区中医院                                          银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、中信银行、浦发银行、成都商行 休闲娱乐：项目东南侧有生鲜菜市场，同时您也可以顺着IT大道往南步行10分钟就可以到达非常成熟的清波生活圈。紫荆电影院、新文化宫万达电影院、星光灿烂、笙歌KTV、月亮村KTV
1、COCO金沙配备有电子周界防盗报警系统、闭路电视监控系统、小区可视对讲系统、户内煤气泄露报警系统等多重安防体系24小时保卫您的私宅安全。
2、内置7000平方米的主题商业圈，可引入健身房、餐饮、大型商超、美容美发、洗衣店、成衣店、精品店、面包房等配套商业。

 

蓝光COCO时代坐落在成华二环路东一段内侧（府青立交旁）,地面交通:二环路,主干道地铁三号线,六号线正在规划中, 府青路、建设路四通八达 ,20多条公交线路：

“二环路东一段中站”—2路、51路、52路、76路、108路

“府青路二环路立交桥站”—7路、49路、113路

“桃蹊路西站”—76路、86路、113路

“建设北路二段站”—6路、14路（原535路）、

“二环路建设路口站”—2路、51路、52路、114路、412路

“建设路东站”—6路、14路（原535路）、42路、71路、72路、76路

“三友路北站”—18路、53路、113路。

4.项目SWOT分析

一 优S

1.品牌的优势：蓝光连续七年占据四川房地产开发企业市场占有份额首强位置，去年8约在2011博鳌房地产论坛《中国地产风尚大奖》上一举获得“2011中国最具责任房地产企业”两大奖项，再次闪耀全中国，继蓝光富丽东方后，蓝光再此进驻城东。

2.交通的优势：COCO时代领踞成都二环，东中心，地面交通二环路、府青路、建设路四通八达，20多条公交线路出行生活都很方便。地铁6号线、3号更是线锦上添花。

3.教育设施：基础教育设施有子科大附小，电子科大附中，成华实验小学等，周围人文气氛浓厚。

4.商业配套：COCO时代占据成都最集中的商业综合体的覆盖区域，建设路、红星路、猛追湾等5大成熟黄金商圈，更有伊藤洋华堂、龙湖三千集等综合体环伺左右，具有

投资潜质。

二.劣势W

1.环境嘈杂：周边环境比较嘈杂，地铁开通后临街单位可能会受到影响。

2.交通影响：由于现在二环路修建高架桥，暂时几年内交通会受到拥堵。

3.户型鸡肋：为了满足刚需人群，户型的销售设计上存在缺陷，无论两室或者三室房间的空间受到限制，客户异议较大。

三.机会O

目前无论从建设路片区的商业发展速度、未来的发展空间来看还是从强大的区域人口支撑来看，建设路片的商业投资价值和未来发展空间是不可估量的。

从交通配套的升级和各种配套资源的完善、环境的改善等方面来讲对位于二环路上的建设路商圈都是重大利好，COCO时代将打造面积约30000平米的风情商业公园，涉及到美食餐饮，时尚购物、休闲娱乐、商业娱乐、商业卖场等一系列多元化的商业打造，商业形态非常丰富。

四.威胁T

由于自身的户型缺陷，周边开发楼盘较多，如保利、东方惠城、阳光100米娅中心等。

5.项目产品分析

1.项目一期2012.9.18开盘预售

2.户型篇

 

 

户型解析：

D1户型，建筑面积69平米，实得面积78平米。蓝色部分为半赠送，红色部分全赠送。干湿分区合理。客厅，主卧次卧均采用飘窗，采光明亮，书房太小，舒适度不高。

 

户型解析：

D2户型，建筑面积68平米，实得面积76平米，3室2厅1卫。蓝色部分为半赠送，红色部分全赠送。干湿分区合理，客厅，主卧均采用飘窗，采光明亮。次卧太小，舒适度不高。

户型解析：

D3户型，建筑面积63平米，实得面积69平米，飘窗全赠送。客厅采用卧室的间接采光，采光不好。主卧均配备飘窗，全采光，次卧采用窗户。干湿分区合理，厨房配有生活阳台.，卫生间正对卧室，私密性不强。

户型解析：

D4户型，建筑面积55平米，实得面积58.5平米，飘窗全赠送。客厅采用卧室的间接采光，采光不好。主次卧均配备飘窗，全采光，干湿分区合理，厨房配有生活阳台.，大门正对两个卧室，私密性不强。

户型解析：

D5户型，两室两厅单卫设计，建筑面积约53平米，实得面积为56.5平米。客厅采用卧室的间接采光，采光不好。主次卧均配备飘窗，全采光，干湿分区合理，厨房配有生活阳台.，大门正对两个卧室，私密性不强。

户型宗述

 

通过对以上5种户型的调研，对此得出以下结论：

蓝光COCO时代主推50—69平米户型，均以小户型为主，住宅产品为刚需小户型。由于地理位置较好，开发商为了在目前的市场中创造销售引爆点，从建筑造型和户型设计上综合考虑，多采用飘窗采光以满足赠送空间。 50平米2居，近80平米3居。但在实用性上没有太多的突破，导致所谓的套3只有D1型可勉强作为3房用途（一主、一次、一书房）。

6.价格分析

蓝光COCO时代价格详情：8800-9500/平方米

（2012.918起价8800/平方米，最高价9500/平方米朝内均价8800/平方米，朝外均价9400/平方米）。

周边其他项目价格对比：

项目名称	现房/期房	价格区间(元/㎡)
浅水半岛	现房	9330
龙湖三千集	现房	13000

7.客源分析

客户定位群：

1.22-35岁首次购房的刚需青年职业群体

2.中小型投资客户

购买目的：投资、自住两相宜，看重未来的升值潜力。

3.心理特征：看重项目所在的地段、便利的交通，人文自然环境。

总的来说从两人世界到三代同堂，满足城市青年对生活的一切需求。

8.企划（推广）分析 

1.      销售现场包装

     1）外围形象墙包装

      2）现场导视系统设立完善

      3）销售现场设立多名销售助理以此创造较好的销售氛围

      4）打造了一套D2户型的精装样板间

      5）安排多名保安进行客户停车引导

2.   媒体推广

1）新浪乐居

2）成都搜房

3）居周刊

9.项目总体分析

项目位置较好,紧邻二环路,交通方便,又良好的生活配套,周边均为大型成熟的社区例:浅水半岛.也为本项目提供了良好的人气支撑。从产品上来讲目前所推出的户型均为小户型刚需产品，但是户型设计存在缺陷，次卧普遍较小，生活舒适度不高。但由于蓝光本身的品牌优势，导致开盘销售情况良好。

 经过对COCO时代的实地踩盘，现场销售助理较多，感觉现场人气一般。接待我的是一位男性职业顾问，对我进行了项目简单介绍，不是很热情.然后带看了下样板间。户型我觉得一般，简单了解过后没有留电话，也没有后续的跟踪服务。

 

 

                                                                职业顾问白班..李宗和

                                                                 2012.09.27