蓝光.coco时代

 

调

 

查

 

报

 

告

 

二零一二年九月二十六日

 

 

 

 

 

一、前言………………………………………………3

 

二、片区（板块）规划与交通状况…………………4

 

三、项目基本信息……………………………………5

 

四、项目SWOT分析……………………………………6

 

五、项目产品分析……………………………………8

 

六、价格分析…………………………………………14

 

七、客源分析…………………………………………15

 

八、企划分析…………………………………………15

 

九、项目总体分析评价………………………………16

 

十、踩盘感受…………………………………………17

 

一、前言

（一）、调查的目的

1.通过实地踩盘体验房产销售完整的销售接待流程，并从中借鉴可学习的销售接待流程技巧及错误的地方。

2.通过对资料的整理，分析所调查楼盘的优劣势，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；为以后成为优秀的置业顾问奠定更好的基础，从中学习到更加专业的知识提高自身素质。

3.观察楼盘的具体工程进度，销售进度，销售接待水平，现场掌控能力，具体执行团队的人员能力与风格。

（二）调查的方法

1.网上了解

2.实地踩盘

二、片区（板块）规划与交通状况

蓝光COCO时代坐落在成华二环路东一段内侧（府青立交旁）,地面交通四通八达 ,20多条公交线路：

“二环路东一段中站”—2路、51路、52路、76路、108路

“府青路二环路立交桥站”—7路、49路、113路

“桃蹊路西站”—76路、86路、113路

“建设北路二段站”—6路、14路（原535路）、

“二环路建设路口站”—2路、51路、52路、114路、412路

“建设路东站”—6路、14路（原535路）、42路、71路、72路、76路

“三友路北站”—18路、53路、113路。

位于主干道线二环，地铁3号、6号规划中。

三、项目基本信息

项目名称：蓝光.coco时代

项目简介：COCO时代是蓝光继COCO金沙之后的又一力作，作为城市公寓系超越之作，COCO时代无论从区域、配套还是产品都进行了全新升级。COCO时代领踞成都二环，东中心，地面交通二环路、府青路、建设路四通八达，更有地铁6号线、3号线锦上添花。同时，COCO时代占据成都最集中的商业综合体的覆盖区域，建设路、红星路、猛追湾等5大成熟黄金商圈环伺左右。定位缤纷都市生活体的COCO时代在住宅产品打造上以50—89m2幻变城市公馆为主，7栋高层以围合式布局与两万平的商业部分融为一体，直面大型商业区。项目还打造了面积约20000平米的城市级商业街区，商业形态丰富，包括潮流主题店+风情餐饮街+时尚娱乐场+社区街铺。2—3层商业环绕整个建筑群落。

项目信息：

物业类别 住宅、综合体	项目特色 复合地产,地铁沿线
建筑类别 高层	装修状况 毛坯 [装修相册][建材卖场]
环线位置 一至二环	所属商圈 府青路
容 积 率 4.50 [关于容积率]	绿 化 率 30% [关于绿化率]
开盘时间 2012年9月16日一期开盘 [开盘详情]	入住时间 暂无资料
物 业 费 2.80元/平方米·月	物业公司 蓝光嘉宝物业管理有限公司
开 发 商 蓝光地产 [相关网站] [查看预售许可证]
预售许可证 成房预售中心城区字第9320号 [更多]
售楼地址 二环路东一段内侧（府青立交旁）
物业地址 成华二环路东一段内侧（府青立交旁） [交通图]
交通状况 20多条公交线路： “二环路东一段中站”—2路、51路、52路、76路、108路 “府青路二[更多]
蓝光COCO时代房价 最低价45万元/套 [房价走势] [我要纠错] [房贷计算器]

四、项目SWOT分析

S-优势：
1、二环以内为数不多的新开盘；

2、地处建设路热点商圈，生活配套非常齐全；

3、二环地铁修建中，楼盘附近公交线路四通八达，出行非常方便；

4、楼盘由四川本土品牌开发商蓝光地产开发，品质保障；

5、喜欢居住在热闹的市区，喜欢逛街的购房者不得不看的项目。

W-劣势

1、位置、配套都这么好，又是品牌开发商开发的，价格当然不会便宜；

2、楼盘以紧凑型户型为主，喜欢住大房子的童鞋可能会有一点失望；

3、紧邻二环，部分单元可能会有一些吵。

O-机会

1.今日的建设路，是繁华代言词，也是城东优质生活的代表地，更是寸土寸金的绝版价值领域(小区网 论坛)。在这样的价值格局之下，本土龙头品牌开发商蓝光地产携coco系升级力作而来，必然以最严苛的标准，领先全的产品礼献建设路           

2.COCO时代是蓝光继COCO金沙之后的又一力作，作为城市公寓系超越之作，COCO时代无论从区域、配套还是产品都进行了全新升级。COCO时代领踞成都二环内，东中心，地面交通二环路、府青路、建设路四通八达，更有地铁6号线、3号线锦上添花。即使位于寸金寸土的东二环绝版地段，COCO时代依旧推出了以50-89平米的可变小户为主的创新型幻变户型，作为区域内唯一的配套醇熟的小户型社区，COCO时代独特的领先型户型设计，实现小户型，大面积，全功能的生活空间，重新定义城市公馆新标准．

3.COCO时代以art－deco现代质感建筑为线条，勾勒东二环全新的天际线，内部以大师团队打造的东南亚风情景观贯穿社区，物业服务则选用了蓝光地产旗下嘉宝物业的金牌管家式服务，可谓是全方位立体升级。同时，社区还将打造30000平米商业公园，半下沉式广场与步行街区式商业，形态丰富，未来将引入国际化美食餐饮、时尚购物、休闲娱乐、商业卖场等多种业态，与区域内的5大商业体交相辉映，让流光溢彩的都市繁华常驻家门口。

T-威胁

周边项目临立，竞争楼盘较多，其中不乏万科，华润等实力较强的开发商。

五、项目产品分析

1.D1户型解析：

建筑面积69平米，实得面积78平米。蓝色部分为半赠送，红色部分全赠送。

2.D2户型解析：

建筑面积68平米，实得面积76平米，3室2厅1卫。蓝色部分为半赠送，红色部分全赠送。

3.D3户型解析：

建筑面积63平米，实得面积69平米。蓝色部分为半赠送，红色部分全赠送。

4.D4户型解析：

建筑面积55平米，实得面积58.5平米，飘窗全赠送。

5.D5户型解析：

两室两厅单卫设计，建筑面积约53平米，实得面积为56.5平米。方正双厅，款待客人，家庭起居全满足；主次卧均配备飘窗，全采光，通透明亮；精品2房，超值赠送空间，生活功能最大化，厨房外接大封闭阳台，功能完美分配。

户型综述：蓝光COCO时代主推50-80平米小户型，均有较大赠送面积，50平米2居，70平米3居。质感3房，超值赠送空间，生活功能最大化。每个房间均配备飘窗，全采光，通风明亮，同时也避免了阳台带来的噪声问题。

六、价格分析

蓝光COCO时代2012年09月18日的最新销售报价为 起价8800元/平方米 最高价9500元/平方米。

截止到9月26日为止，蓝光COCO时代所在的成华区共有在售住宅项目37个，近一个月内，共有3个项目的销售价格出现上涨，1个项目的销售价格出现下跌，另有33个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为9337元/平方米，近半年来持平。

所有37个在售住宅项目与蓝光COCO时代相比：

12个项目的销售均价高于蓝光COCO时代，售价最高的东城金街为33000元/平方米，占总数的33%；

19个项目的销售均价低于蓝光COCO时代，售价最低的东方惠城为5300元/平方米，占总数的52%；

另有6个项目的销售均价与蓝光COCO时代持平。

七、客源分析

1.22-35岁首次购房的刚需青年职业群体

2.中小型投资客户，看重此处未来的升值潜力

3.其他看重该项目所在的地段、便利的交通，未来方便的生活方式。

八、企划分析

1.销售现场包装

（1）外围形象墙包装

（2）现场导视系统设立完善

（3）销售现场设立多名销售助理以此创造较好的销售氛围

（4）打造了一套D2户型的精装样板间

（5）安排多名保安进行客户停车引导

2.媒体推广

新浪乐居

成都搜房

居周刊

新房帮

3.优惠政策

9月16日晚间开盘，推出4、5号楼高层472套房源，户型面积53-69平米，销售报价9300元/平米，惠后价格8500-9500元/平米，交2万元诚意金开盘后享2%，一次性优惠10%，按揭9%。

九、项目总体分析评价

随着成都正在由单中心，向多中心格局嬗变。东中心凭借老东门传统的人文氛围，核心商业，顶级商圈，都市生活3线并进，以及规模庞大的高端消费群体，正在成为名副其实的城市中央舞台。COCO时代据守的东二环一段无疑走在城市发展的前端。在交通畅通、生态优化、配套完善等六大建设重点上将因北改得到全面提升，艳惊群芳。

十、踩盘感受

经过此次的踩盘，让我对职业顾问有了大致的了解，也明确了自己今后在职业顾问道路上需要解决的一些问题。在整个踩盘过程中，可能是由于销售太好了，人员太多的缘故，当我进售楼部的时候，基本没有相关人员过来接洽，过了一会，有个经理过来问我相关信息，谈了几句就叫我自己先去样板房看看，态度很不好，气死我了……

 

 

                  置业顾问白班79期学员 邓川

                          2012.9.26