蓝光COCO时代

调

查

报

告

 

 

 

 

二零一二年九月二十三日

一、调查时间

二、调查的目的 

三、项目基本信息 

四、项目配套

五、片区（版块）规划与交通状况 

六、项目SWOT分析 

七、项目主力户型 

八、价格预测和优惠方式 

九、客源（目标客户群体）分析 

十、项目总体分析 

十一、此次踩盘的感受

一、调查时间：2012 09　23

二、此次调查的目的：

1. 在成都慧人课堂理论培训的基础上，通过实地踩盘体验房产销售完整的销售接待流程，并从中借鉴可学习的销售接待流程技巧及错误的地方。

2. 通过对资料的整理，分析所调查楼盘的优劣势，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；为以后成为优秀的置业顾问奠定更好的基础，从中学习到更加专业的知识提高自身素质。

3、学习别的楼盘置业顾问的优点，如何做好一名合格优秀的置业顾问，应该怎样去解答客户的问题，如何做到从容不迫的应对各种客户。

三、项目基本信息

物业名称：蓝光 — COCO时代

物业地址：成都市成华

销售部地址：二环路东一段内侧

基本信息：

商铺类型：	住宅底商	所在区域：	二环路东一段内侧
楼盘地址：	成都·成华
装修状况：	毛胚房	交房时间	2014年3月
容 积 率：	4.5	绿 化 率：	30%
标准层面积：	55平方米	物 业 费：	2.80元/平米·月
物业公司：	蓝光嘉宝物业 管理有限公司	开 发 商：	四川蓝光实业集团有限公司
占地面积：	36666平方米	建筑面积：	217500平方米
交通状况：二环路、府青路、建设路四通八达，更有地铁6号线、3号线锦上添花。同时，COCO时代占据成都最集中的商业综合体的覆盖区域，建设 路、红星路、猛追湾等5大成熟黄金商圈环伺左右
销售部预测房价单价8800元/平方米

相关信息：

目前工程状况：±0.00以上

开盘时间:2012-09-16

竣工时间:2014-03

开发商: 四川蓝光实业集团有限公司
投资商: 蓝光地产
物业管理公司: 嘉宝物业

产权年限:70年
户 数:总户数2000户

2012年9月16日首推面积区间50—70㎡；在售2-3居型的户型，以后逐月推出一批。

框剪结构

车位信息

停车位:1183个 (非机动车位2258个

四、项目配套：

商场：西单商场、国美、麦德龙、百安居、人人乐购物广场、乐宾百货、家乐福、伊藤洋华堂、仁和春天百货

教育：电子科大附小，电子科大附中，成华实验小学，成都市实验中学，李家沱小学，成都大学附中，马鞍小学，列五中学 

医疗：成都市六医院、416医院、成华区中医院                                          银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、中信银行、浦发银行、成都商行 休闲娱乐：项目东南侧有生鲜菜市场，同时您也可以顺着IT大道往南步行10分钟就可以到达非常成熟的清波生活圈。紫荆电影院、新文化宫万达电影院、星光灿烂、笙歌KTV、月亮村KTV
1、COCO金沙配备有电子周界防盗报警系统、闭路电视监控系统、小区可视对讲系统、户内煤气泄露报警系统等多重安防体系24小时保卫您的私宅安全。
2、内置7000平方米的主题商业圈，可引入健身房、餐饮、大型商超、美容美发、洗衣店、成衣店、精品店、面包房等配套商业。

五、片区（版块）规划与交通状况

便捷的交通是成华商业发展的动力。全线COCO时代领踞成都二环，东中心，地面交 通二环   路、府青路、建设路四通八达，更有地铁6号线、3号线锦上添花。同时，COCO时代占据成都最集中的商业综合体的覆盖区域，建设路、红星路、猛追湾等5大成熟黄金商圈环伺左

项目介绍：

COCO时代是蓝光继COCO金沙之后的又一力作，作为城市公寓系超越之作，COCO时代无论从区域、配套还是产品都进行了全新升级。COCO时代领踞成都二环，东中心，地面交通二环路、府青路、建设路四通八达，更有地铁6号线、3号线锦上添花。同时，COCO时代占据成都最集中的商业综合体的覆盖区域，建设路、红星路、猛追湾等5大成熟黄金商圈环伺左右。定位缤纷都市生活体的COCO时代在住宅产品打造上以50—89平米幻变城市公馆为主，7栋高层以围合式布局与两万平的商业部分融为一体，直面大型商业区。项目还打造了面积约20000平米的城市级商业街区，商业形态丰富，包括潮流主题店+风情餐饮街+时尚娱乐场+社区街铺。2—3层商业环绕整个建筑群落。

六、项目SWOT分析 

S：优势：

1、品牌的优势：蓝光连续七年占据四川房地产开发企业市场占有份额首强位置，去年8月在2011博鳌房地产论坛《中国地产风尚大奖》上一举获得“2011中国最具社会责任房地产企业”两大奖项，再次闪耀中国，继蓝光富丽东方后，蓝光在此进驻城东。

2、蓝光·COCO时代于二环路东一段端生活圈，地理位置优越，该项目毗邻地铁4号和3号线，紧邻科技秀苑，休闲、娱乐十分方便，生活主场成形，凸显稀贵之地不可复制价值优势。

3、蓝光COCO时代：超宽楼间距，良好采光、通风，整体户型设计实用、人性化。家门口的全程教育，交通四通八达，公共交通便利，出行生活都很方便。

4、二环以内为数不多的新开盘，楼盘由四川本土品牌开发商蓝光地产开发，品质保障，喜欢居住在热闹的市区，喜欢逛街的购房者不得不看的项目。

W弱势:

1、本项目地处二环路东一段，现目前由于待开发项目较多，噪音较大，周边环境脏乱。

2、楼盘以紧凑型户型为主，喜欢住大房子的童鞋可能会有一点失望

O机会：

1、 建设路，蓝光来了！整座城市对建设路的期待再次被唤醒，这个历经了万科、龙湖、招商等品牌开发商陆续进驻，也汇聚了SM广场、沃尔玛、万达影院、伊藤洋华堂、龙湖三千集等众多国内外优秀商业的百亿级大商圈．

2、今日的建设路，是繁华代言词，也是城东优质生活的代表地，更是寸土寸金的绝版价值领域(小区网 论坛)。在这样的价值格局之下，本土龙头品牌开发商蓝光地产携coco系升级力作而来，必然以最严苛的标准，领先全的产品礼献建设路            3.COCO时代是蓝光继COCO金沙之后的又一力作，作为城市公寓系超越之作，COCO时代无论从区域、配套还是产品都进行了全新升级。COCO时代领踞成都二环内，东中心，地面交通二环路、府青路、建设路四通八达，更有地铁6号线、3号线锦上添花。即使位于寸金寸土的东二环绝版地段，COCO时代依旧推出了以50-89平米的可变小户为主的创新型幻变户型，作为区域内唯一的配套醇熟的小户型社区，COCO时代独特的领先型户型设计，实现小户型，大面积，全功能的生活空间，重新定义城市公馆新标准．

4.COCO时代以art－deco现代质感建筑为线条，勾勒东二环全新的天际线，内部以大师团队打造的东南亚风情景观贯穿社区，物业服务则选用了蓝光地产旗下嘉宝物业的金牌管家式服务，可谓是全方位立体升级。同时，社区还将打造30000平米商业公园，半下沉式广场与步行街区式商业，形态丰富，未来将引入国际化美食餐饮、时尚购物、休闲娱乐、商业卖场等多种业态，与区域内的5大商业体交相辉映，让流光溢彩的都市繁华常驻家门口。      T威胁：

1、周边项目临立，竞争楼盘较多，其中不乏万科，华润等实力较强的开发商。

2、不成熟的配套商圈都会给本项目带来威胁。

七、项目主力户型图：

蓝光COCO时代D5户型　2室2厅1卫　53.00平米 

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蓝光COCO时代D2户型，3室2厅1卫，68.00平米 

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蓝光COCO时代D4户型，2室2厅1卫，55.00平米  

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蓝光COCO时代主推50-80平米小户型，均有较大赠送面积，50平米2居，70平米3居。质感3房，超值赠送空间，生活功能最大化。每个房间均配备飘窗，全采光，通风明亮，同时也避免了阳台带来的噪声问题。 缺点：私密性做的不太好、流线交叉。

八、COCO时代价格

目前均价8800每平方、价格说明朝外8800每平方朝内9400每平方.

九、客源（目标客户群体）分析

1、项目目标人群：COCO金沙推出刚需小户型区间50－70平方，标人群将会是85后的年轻置业者。不排除会有有经济实力的中年人群消费置业。

2、群体特征：
在2环内的青年人。或是安家养老的老年人

（事业处于上升期，有一定购买力）。或有自己的事业。已累计一定财富的中年人（一般是买的孩子、新婚、父母）
看好区域发展潜力的投资者。

样板间展示:

十：项目总体分析

COCO·时代品牌开发商:四川蓝光和骏实业股份有限公司于2012年重点打造的刚需楼盘,品质有保障。反对循规蹈矩，我爱出其不意，时尚的COCO时代片热议声中，以其“金沙圈·地铁旁·甜蜜3房”的品质形象在愈演愈烈的“COCO宣言”中进一步深入人心。物业管理公司是蓝光集团下属的蓝光·嘉宝物业。成功经营管理了御府花都、雍锦湾、诺丁山、凯丽滨江、皇后国际、香瑞湖等逾三百万平方米的住宅物业，在成都有非常好的口碑。

十一 、此次踩盘的感受： 

在此次踩盘调查中，接待我们的销售主管素质较高，亲和力比较强，项目讲解到位。由于开盘这段时间售气氛较浓，来访客户相对较多，销售部装修高雅，有格调。通过本次踩盘学习，我觉得一个好的置业顾问不仅要具备房地产销售行业的专业知识还要具备比如建筑学、市场营销学、消费者心理学等其它涉及到销售及跟消费者心理和行为分析的相关学科。

本次市调人员：

杨春梅

2012年9月23日