光

                 

                 华

               

                 逸

                 

                 家

                 

                 市

                 

                 调

                 

                 报

                 

                 告

 

 

 

 

 

 

 

目   录

第一章   前言

第二章   片区(板块)规划与交通状况

第三章   项目的基本信息

第四章   项目swot分析 

第五章   项目产品分析

第六章   价格分析 

第七章   销售去化分析

第八章   目标客户群体分析

第九章   企划分析

第十章   业务分析

第十一章 光华逸家市调总结

                          前言

此次踩盘其目的主要是为了把我们所学的理论知识巧妙的融入到实际案例中，

我们通过此次的学习了解到了如何踩盘和踩盘时所需要了解的基本情况和数据。

调查方法：  网络了解和实地考察

 

第二章   片区(板块)规划与交通状况

光华逸家，位处成都四大新城战略之西部新城核心区域，34平方公里的西部新城以现代服务业为引擎，以周边联动产业为动力，逐渐形成现代服务业集群平台，一个崭新的生态型现代新城、现代服务业增长新极、世界现代田园城市示范区，正在诞生。

　　光华逸家正位处西部新城核心区域——光华新城，其生活配套、立体交通、娱乐设施渐已成熟，光华新城，作为唯一一个对话城南大源组团的西成都核心，正在强势崛起。

　　光华逸家位于西三环，光华大道一段(树德中学对面)，整个项目占地114亩，建面约36万平米。项目以商住分区、点式布局为规划原则，左侧规划为顶级写字楼集群、风情商业街，右侧为16栋小高层住宅。

　　光华逸家住宅区域，点式纯独栋、超宽楼间距，实现了户户良好采光、通风、瞰景，70%住户南北朝向，80%住户双面景观，更以平均80米的超宽楼距，成为片区第一奢阔居所。

　　风情商业街区，集中浓缩了成都生活的全部，美味小吃、彩妆搭配、时尚潮品应有尽有。而其中心活动广场，以及数个人气活动节点，将是街头艺术的个性展示场，吸引来往如织的人群，为这里的生活增添一份特别的魅力。

　　四栋鼎级写字楼集群，成就西核心龙头商务区，为片区商务发展注入强劲动力。1000平米的整层办公区，弹性可变的商务空间、8部高速品牌电梯、5A智能系统配置、整洁的幕墙立面，为西成都生态CBD的发展树立了品质标杆。

 

　　成都市妇女儿童中心医院、青羊区第九人民医院、四川省人民医院、中医学院附属医院、妇女儿童医学中心、满地可医院、金沙医院、青羊区第六人民医院、西区医院等

 

　　幼儿园：幼师实验幼儿园、舞音育才幼儿园、新世纪幼儿园

　　小学：培风小学、泡桐树小学、泡桐树小学、行知实验小学、苏坡小学、特殊教育小学、青羊实验中学附属小学

　　中学：树德中学、成都三十七中、青羊实验中学

　　大学：西南财经大学、川外成都学院、中医院大学高新西区校区、电子科大西校区、川大锦城学院

 

　　37(万家湾-红星广场北)、58(万家湾-五桂桥)、197(万家湾-黄土村)、334(万家湾-体育中心)、406(万家湾-火车南站)、761(万家湾-金马国际体育场)，6条公交线路，直达成都东、西、南面。

　　地铁4号线

 

　　中铁商业综合体、仁和春天光华店、西单商场、人人乐超市、家乐福、百安居、乐宾百货、麦德龙、创美家居等

 

37（万家湾-红星广场北）、58（万家湾-五桂桥）、197（万家湾-黄土村）、334（万家湾-体育中心）、406（万家湾-火车南站）、761（万家湾-金马国际体育场），6条公交线路，直达成都东、西、南面。地铁4号线 中坝站其他交通：三纵四横交通路网：光华大道、培风路、绕城高速、日月大道（成温邛高速），三环路；

 

 

第三章   项目的基本信息

 

城区 青羊
地址  青羊西三环光华大道一段（树德中学对面）
售楼地址  青羊西三环光华大道一段（树德中学对面）
 售楼处电话 400-606-6969
板块 光华
均价 8000-8200元/平方米 预计
折扣价格 入逸家会享开盘即享1%优惠
开发商 成都市国嘉志得置业有限公司
建筑类型 板楼,高层
物业类别 普通住宅,写字楼,商住
建筑面积  360000平方米
占地面积  76113平方米

开盘时间 2012年9月1日
入住时间 2014年下半年（预计）

方位 西三环以外
城铁沿线 4号线
装修 毛坯,公共部分精装
产权年限 70年
付款方式 银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款
容积率  3.6
绿化率  30%
总户数  2150
物业费 2.3元/月/平米
车位数  2579
车位配比  1:1.2
销售许可证 办理中
投资商  成都市国嘉志得置业有限公司

物管公司  国嘉物管

 

第四章   项目swot分析

优势分析

该项目得房率高，实用性强，性价比高

地铁四号线正处于规划当中，，地铁四号线的中坝站就处于该项目旁边，还将打造一个百万平米的商业中心，光华逸家的未来升值空间相当大。

该项目处于成都西三环，噪音相对减少，被很多个大小公园所环抱，提高高质量的新鲜空气，是成都上风上水的最佳位置。

70%的住户南北朝向，80%的住户双面瞰景，120米楼间距。

劣势分析

光华逸家项目目前周边缺乏已建成的大型商业配套，日常生活稍有不便，商住一体的设计会带来比较繁杂的人群

 

机会

政府将全力打造城西片区，该片区经济会得到进一步提升。

威胁

有部分周边设施正处于规划和施工当中，该楼盘竞争对手多而强，例如万科、蓝光、中铁等

 

第五章 项目产品分析

优点

建筑面积71平米，实得81平米，三室两厅一卫一阳台，得房率高。

主卧12.54平米，次卧8.91平米，书房5.76平米，房间紧凑，实用性大，干湿分区规范。

赠送空间大，每个房间都有大飘窗，采光较好，通透性好。

缺点

静动分区较差，私密性不好

 

第六章   价格分析

71平米的样板间已开房，均价为8000—8200元/平米，交两万诚意金可享受开盘后1%的优惠

 

第七章   销售去化分析

 

目前前四期已全部售馨，五期正缴纳诚意金排号中

 

第八章   目标客户群体分析

踩盘当日客人比较多，大多数属于中年和中老年客户。目标客户属于青年或白领一族。

购买目的为自住投资

 

第九章   企划分析

光华逸家企划营销活动以事件营销为主，辅助于其他渠道（平面，户外，网络等。）主要诉求以保利品牌和产品品质为主。线下活动与线上推广相辅相成，较为良好的把控了项目推案节奏。开盘期特别加强，这也是保利花园迅速去化的一个重要原因

 

第十章   业务分析

现场装修豪华大气，销售人员数量较多，专业熟练，置业顾问热情大方，服务意识强，唯一缺点逼定做得实在太明显。

没有跟踪客户，连客户联系方式都没有登记。

 

第十一章 光华逸家市调总结

 通过这次对光华逸家踩盘我总结出以下

该项目周边配套不够齐全，还是处于规划阶段。

对于工薪阶层的人们来讲项目房价偏高。

赠送面积大，得房率高，升值空间大，相对市中心而言该项目噪音小，空气稍好。

     

 

 

                                                                 慧人置业顾问白班78期小组调查成员:

                                                                                       李杨  喻向勤