光华逸家市场调查报告

 

 

 

                                 学生：孙兰    班级：晚82期

 

                                                  日期：2012 8 22

 

 

 

 

 

 

目 录

 

 

一： 项目简介

 

二： 项目的基本信息

 

三： 项目的周边配套环境

 

四： 项目swot分析

 

五： 项目产品分析

 

六： 价格分析

 

七： 销售去化分析

 

八： 目标客户群体分析

 

九： 项目总评

 

一： 项目简介

           

        光华逸家，位处成都四大新城战略之西部新城核心区域，34平方公里的西部新城以现代服务业为引擎，以周边联动产业为动力，逐渐形成现代服务业集群平台，一个崭新的生态型现代新城、现代服务业增长新极、世界现代田园城市示范区，正在诞生。而光华逸家正位处西部新城核心区域——光华新城，其生活配套、立体交通、娱乐设施渐已成熟，光华新城，作为唯一一个对话城南大源组团的西成都核心，正在强势崛起。

 

 

二： 项目的基本信息

项目地址	青羊区西三环光华大道一段（树德中学对面）
物业类别	住宅、小高层、写字楼、商业
建筑类别	板楼、小高层
环线位置	三环以外
项目特色	复式、创意地产、公园地产
所属商圈	光华
容积率	3.60
绿化率	30%
开盘时间	2012.08下旬五批次预计开盘
物业费	2.30元/平方米。月
入住时间	2014--6
开发商	成都市国嘉志得置业有限公司

 

 

    整个项目占地114亩，建面约36万平米。项目以商住分区、点式布局为规划原则，西侧规划为顶级写字楼集群、风情商业街，右侧为16栋小高层住宅区域。点式纯独栋、超宽楼间距，实现了户户良好采光、通风、瞰景，70%住户南北朝向，80%住户双面景观，更以超宽楼距，成为片区第一奢阔居所。 四栋鼎级写字楼集群，成就西核心龙头商务区，为片区商务发展注入强劲动力。1000平米的整层办公区，弹性可变的商务空间、8部高速品牌电梯、5A智能系统配置、整洁的幕墙立面，为西成都生态CBD的发展树立了品质标杆。风情商业街区，集中浓缩了成都生活的全部，美味小吃、彩妆搭配、时尚潮品应有尽有。而其中心活动广场，以及数个人气活动节点，将是街头艺术的个性展示场，吸引来往如织的人群，为这里的生活增添一份特别的魅力。

 

 

 

 

 

三： 项目的周边配套环境

 

 

周边交通：

   公交：37（万家湾-红星广场北）、58（万家湾-五桂桥）、197（万家湾-黄土村）、334（万家湾-体育中心）、406（万家湾-火车南站）、761（万家湾-金马国际体育场），6条公交线路，直达成都东、西、南面。

 

地铁：地铁4号线中坝站

交通路网：光华大道、培风路、绕城高速、日月大道（成温邛高速）、三环路、光华8线。

商场：

中铁商业综合体、仁和春天光华店、西单商场、人人乐超市、家乐福、百安居、乐宾百货、麦德龙、创美家居等

 

餐饮：光华餐饮一条街、羊西线餐饮一条街、一品天下美食街等

教育：

幼儿园：幼师实验幼儿园、舞音育才幼儿园、新世纪幼儿园 　　

小学：培风小学、泡桐树小学、泡桐树小学、行知实验小学、苏坡小学、特殊教育小学、青羊实验中学附属小学 　　

中学：树德中学、成都三十七中、青羊实验中学 　　

大学：西南财经大学、川外成都学院、中医院大学高新西区校区、电子科大西校区、川大锦城学院

医院：

　　成都市妇女儿童中心医院、青羊区第九人民医院、四川省人民医院、中医学院附属医院、妇女儿童医学中心、满地可医院、金沙医院、青羊区第六人民医院、西区医院等

公园：

　　88亩大公园、33亩市政小公园、1200多亩的青羊绿舟公园、清水河公园、2000亩的永康森林公园、非遗公园、非遗博览园

银行：

　　中国银行、中国农业银行 中国建设银行、中信银行、工商银行等

 

 

 

 

 

 

四： 项目swot分析

   优势分析：1：位于成都西门光华片区，高档楼盘的聚集地，彰显地位。

             2：片区出于发展阶段，升职空间较大。

             3：超大赠送空间，吸引消费者            

             4：与周边楼盘相比有明显的价格优势

  劣势分析：1：距离城中心较远，交通不是很便利。

            2：周边生活设施尚未完善。

            3：户型设计不够人性化

  机会分析：1：光华片区处于快速发展阶段，地段发展潜力较大。

           

            2：周边配套齐全。

 

  威胁分析：1：周边项目较多，加大了竞争力度。

 

五： 项目产品分析

 

  项目共分三期开发，目前一期已经交房，二，三期在售为。

户型：三房两厅单卫57平米的户型；建筑面积57平米，实得72平米，三房两厅，得房率较高。户型紧凑，面积浪费少，实用性强。双阳台设计，观景阳台提升了通风、采光和观景效果，厨房外的生活阳台便利了日常晾晒衣物和被褥。干湿分区，动静分离。主卧与次卧、书房之间的距离比较合适，保证了主卧的私密性。
     三房两厅双卫70.99平方米的的户型：整体设计极为奢华，拥有宫廷格局，约23平方米瞰景弧形阳台，全城罕见，享受不同的优雅，客厅餐厅厨房通透连接，另有小阳台包容生活。

     三房两厅双卫95.80平方米的户型相当，生活阳台的面积只有2.5平方米，相对较小，小的次卧开间是2.7*3米，相对较小，入户花园虽有10.5平方米，但出去过道只有6.3平方米，不适用也不好改成房间。主卧卫生间距离较远，热能浪费。

     四室三厅两卫125.17平方米的户型实得面积153可变空间非常大。

总体来说，光华逸家的户型设计都是比较合理的，符合现代人生活理念。赠送空间非常的吸引消费者。
六： 价格分析

   均价：8000元/平方米

   价格说明：四批次8000元/平米，五批次价格待定

   付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款

   月供：3000-4000元

   首付：15-20万

   历史价格：2012-08-09 均价 8000元/平米

             2012-07-30 均价 8000元/平米
             2012-07-10 均价 8000元/平米 惠后7600元/平米

 

  总的来说，光华逸家的价格和其他项目价格持平，首付不高，适合年轻一族购买。但月供却高了点，对消费者的收入情况有一定的压力。

 

七： 销售去化分析

 

8月份销售5批次房源，5批次房源为3栋、9栋、13栋房源，户型为68平米实得76平米、71平米实得81平米、89平米实得106平米、98平米实得107平米、125平米实得155平米、 128平米实得158平米房源，现排号中

 

八： 目标客户群体分析

1：在光华片区附近工作，以白领收入较好的职员为主；

2：年龄在24--45岁之间，事业稳定且处于上升期；

3：家庭结构为夫妇，有子女；

4：月收入在5000以上；

5：小型企业购买写字楼；

6：房地产的投资者

 

 

 九： 项目总评

 

    综上所述，光华逸家是一个非常不错的项目，周边配套设施非常齐全，未来有着相当大的升值空间，户型可满足不同人群的需要，低首付为大家解决资金难题，写字楼、风情商业街和小高层住宅的结合，带来不一样的生活感受，足不出户就享受生活带来的便捷服务，成为片区第一奢阔居所。