绿地世纪城

 

市

场

调

查

报

告

 

 

 

小组成员：杨申刚、刘茂仁、蔡慧联、何陆全

 

二零一二年七月三十日

一．    前言

二零一二年七月十八日，我们开始了在惠人的置业顾问培训。通过几天的理论学习，老师给我们布置了一个实践课程——到成都市绿地世纪城踩盘，并根据踩盘的各种数据交一份市场调查报告。我觉得这是很有必要的。

首先，在成都慧人课堂理论培训的基础上，通过实地踩盘体验房产销售完整的销售接待流程，并从中借鉴可学习的销售接待流程技巧及错误的地方。

其次，通过对资料的整理，分析所调查楼盘的优劣势，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；为以后成为优秀的置业顾问奠定更好的基础，从中学习到更加专业的知识提高自身素质。

最后，学习别的楼盘置业顾问的优点，如何做好一名合格优秀的置业顾问，应该怎样去解答客户的问题，如何做到从容不迫的应对各种客户。

二．    片区（板块）规划与交通状况

绿地世纪城四周环布着五块石商圈、荷花池商圈、金府机电城、北部商贸城等多个专业交易市场。
    绿地世纪城临近高新科技产业园、沙湾路商务商业核心区、人民北路商务商业核心区、金牛万达广场、北部商贸城、金府量力-五块石商贸区。
    项目本身临靠“红星美凯龙”西南旗舰店，有超过10万㎡的公园式卖场及商业休闲街区。
    交通：绿地世纪城紧邻地铁1号线，其中地铁1号线的升仙湖站出入口离本项目仅10多分钟路程，项目北接北三环高速环线通道。绿地世纪城临靠——北新干线，一环直达绕城，有蓉北商贸大道、驷马桥街—昭觉寺南路、双荆路—洞子口、蜀龙大道、人民北路北延线等城市干道。

 

 

三．    项目的基本信息

绿地世纪城项目占地343亩、处金牛区北部新城。项目紧邻地铁1号线，北接北三环，邻北新干线，三纵三横现代路网密布。地处2100亩沙河公园旁，北临148万㎡凤凰山森林公园，更有1500亩的沙河新绿水碾公园与北湖凝翠公园。周边商业、保健、教育配套齐全。北三环大型物业，升值空间大。品牌开发商，品质应该还不错，自身规划很多配套设施，项目规模比较大，绿化较好。小区容积率较高，影响居住舒适性。

•    餐饮美食
• 快餐 家常菜 川菜 湘菜
• 健身休闲
• 酒吧 咖啡 茶楼 KTV 美容院 洗浴 健身中心
• 楼盘位置：金牛区北新干道凤凰立交内侧 楼盘地图
• 主力户型：一居室 50平米 二居室 70-86平米 三居室 86-107平米
• 物业类型：普通住宅,建筑综合体
• 建筑类别：高层
• 开盘时间：2012年03月
• 入住时间：2013年06月30日
• 产权年限：70
• 装修情况：毛坯
• 交通状况：地铁1号线（1号线北三环站）项目紧邻地铁1号线，其中地铁1号线的升仙湖站出入口离本项目仅10多分钟路程，出行轻松便捷，畅享急速现代生活。

• 户        数：总共 3553 户
• 预  售  证：成房预售中心城区字第8482号
• 物  业  费：2.5元/月/平方米
• 开  发  商：上海绿地集团成都金牛房地产开发有限公司
• 购房费用：首付15-20万以上  月供3000-4000元以上

• 优惠信息：全款94折，按揭95折
• 07月13日绿地世纪城价格：起价6318元/平米
• 价格详情：起价6318元/平米
• 房价走势：24天内价格无变动 查看历史价格 房贷计算器
• 咨询电话：400-606-6969转97228

绿地世纪城更有城北2100亩沙河源、2100亩凤凰山，享有良好的环境优势。作为世界500强企业绿地集团携手红星美凯龙集团在成都建设的地标性城市综合体，世纪城集合了包括主力大卖场、星级酒店、写字楼、休闲时尚街、高端住宅，有超过10万平方的公园式卖场休闲街。

 

　  项目周边幼儿园、小学、中学教育配套齐全，有成都市成华区红花学校、四川省陆上运动学校、成都市金牛区洞子口地区王贾桥小学校、成都市泉水路小学校、行政部西部信息工程学校总校，可满足业主小孩教育所需。

要说2012年谁最火，当属最风光最热销的世纪姐了。5月19日，世纪姐粉丝答谢会推出118套房源瞬间被粉丝们秒杀，一小时内所有房源被抢购一空。绿地世纪城的傲人的表现，让她轻松登上1-5月销冠宝座。

 

绿地世纪城自去年2011年9月30日首次开盘之后，一直受到客户的青睐与追捧。进入2012年后，连续在1、2、3、4月获得成都市主城区住宅销量冠军头衔。其中，1-4月以1618套的总销量，引起了成都房地产市场的热潮。

 

配套的完善不仅是吸引客源的最重要原因，目前项目在售49-118平米高层房源，起价6318元/平米，总价29万/套起。相比较同区域价格，绿地世纪城的价格更亲民、品质不打折这种高性价比得到了成都大多数购房者的认可。

 

项目位于沙河源片区，毗邻地铁1号线，北接三环路，紧邻北新干线，三纵三横现代路网密布，交通优势明显，现在去绿地世纪城的购房者以自驾车为主，驾车5分钟可到达1环

 

公共交通不是很方便，周边目前可供选择的公共交通仅有少量火三轮。目前若乘公交去项目，可在王贾桥站下车，从“王贾桥站”点沿路标走到绿地世纪城项目处约15-20分钟。项目后期主要依靠地铁，项目临近地铁1号线，步行约20分钟可到达地铁一号线升仙湖站，地铁物业后升值潜力较大。

绿地世纪城目前项目周边未发现完整配套，还是比较荒凉，商业较少，人气不是很足，且部分项目靠近三环路，临街会有噪音污染。但是项目自身规划不错，环布着五块石商圈、荷花池商圈、金府机电城、北部商贸城等专业交易市场。且与临靠中国家居龙头企业“红星•美凯龙”斥资28亿打造的西南旗舰店相邻。后期还要打造商业街，来满足业主生活、娱乐所需，可以说后期周边商业环境有较大的上升空间。

 

四．    项目的SWOT分析

1.S—优势：

（1）绿地世纪城的开发商是绿地集团，绿地集团是世界500强的企业，现在在国内房地产行业排名第一。它是中国综合地产的领军者，每到一处，皆以高品质大型综合物业刷新城市气质，此次更携手上海UA设计事务所、澳大利亚景观规划设计工作室，立定城北品质标杆。在其成立20周年之际，中共中央政治局常委、全国人大常委会委员长吴邦国为绿地集团成立20周年题词：“辉煌廿年使命在肩，百年绿地任重道远”。在今年上半年宏观经济较为严峻的背景下，绿地集团继续保持强劲增长，上半年共实现业务经营收入1126.4亿元，利润总额54.8亿元，分别同比增长34%、37%，上半年末总资产已达2051.3亿元。绿地集团2012年全年将有望实现业务经营收入2600亿元，利润总额130亿元。

（2）紧邻地铁一号线，北新干线三环通一环快速直达。项目包含超过10万方的公园是卖场及休闲商业街区，在增加项目亮点的同时，进一步提升未来升值价值。在这里还有整条的法式风情商业街。还有家门口的泳池，躺在水上看月亮，每天都可以去。

（3）2.25低容积率，堪比郊区洋房的宽松舒适，区域内首屈一指，纵使放眼全城高层住宅亦难寻对手。且价格较低，价格比周边楼盘蓝光花满庭和上行锦绣都要相对便宜。

（4）Artdeco建筑风格为城北首座经典。且户型方正，浪费面积较少。

2.W—劣势:

（1）绿地世纪城目前项目周边未发现完整配套，还是比较荒凉，商业较少，人气不是很足，且部分项目靠近三环路，临街会有噪音污染。

（2）公共交通不是很方便，周边目前可供选择的公共交通仅有少量火三轮。

 

3.O—机会:

（1）“北改”工程作为政府2012年最大的系统工程，是增强成都对成渝经济区引擎带动作用的战略抓手，随着该工程实施，该区域内商业及生活配套将进一步成熟，同时绿地世纪城星级酒店、甲级写字楼、主力大卖场、时尚休闲街、高端公寓楼等进一步呈现，城北新中心将在这里形成。

（2）红星美凯龙携手绿地集团，共同打造新城北未来繁华——绿地红星国际广场。借着“北改”浪潮，结合周边归划，着力塑造能够享誉世界的“高端家居品牌汇集中心”。

4.T—威胁：

（1）周边楼盘蓝光花满庭和上行锦绣的竞争，蓝光花满庭和上行锦绣的周边配套如：教育、购物条件目前都优于绿地世纪城。

（2）绿地世纪城目前项目周边未发现完整配套。沿街是低矮老旧的房子，即便如此，也鲜少看见有卖生活必需品的小商铺。要想该楼盘价值提升，周边环境若不改善，则很难飞跃。

 

五．    项目产品分析

1.项目共分为两期，一期已经卖完，二期也已经卖了70%。

2.户型：

（1）86平米A1户型，赠送面积约7平米。整体布局合理，怡人光线布局客厅，阳光飘窗赠送美景。全明厨卫通透空间，体贴生活细致入微。

（2）106平米B2户型，赠送面积约10平米，可变3+1房。纯板式结构，户型方正。

（3）53平米C3-2户型，方正精致，经济实用，简约而不简单。

（4）74平米C1-2户型，布局紧凑，分区明晰，实用与享受并重。

总的来说绿地世纪城的户型都还可以，赠送空间是一个最诱惑的噱头。最重要的是总价不是很高，首付不高，实得单价便宜，对于大多数的年轻人来说是非常适合！

3.环境：

成都绿地世纪城地处2100亩沙河公园旁，北临148万㎡凤凰山森林公园，更有1500亩的沙河新绿水碾公园与北湖凝翠公园，环境优势明显。

 

4.配套：

绿地世纪城周边交通还不错：交通项目紧邻地铁1号线，北接北三环，邻北新干线，三纵三横现代路网密布。

 

六．    项目价格分析：

 

 

七．    目标客户群体分析

客户群定位：成都中产阶级。 

年龄特征： 25-45岁的中青年为主。   

置业次数：首次置业或改善型置业、专业投资客。   

购买目的：投资、自住两相宜，看重未来的升值潜力。    

心理特征：看重项目所在的地段、便利的交通，人文自然环境，对都市生活有依赖。      

 总的来说，这些人有较好的经济实力且认同本项目区位和环境；向往宁静的生活；还有的主要为改善居住环境，享受生活，以及为儿女或父母置业、投资之用；在居住上选择与主城区有一定的距离，又不离繁华之地。

 

八．    业务分析

 

我们是分两组去的绿地世纪城，两人一组，一组明踩、一组暗踩。总体上感觉他们的置业顾问还是不错的，但是仍然还是有很多的不足之处。

（1）进门寒暄这块做的不是很好；

（2）整个过程置业顾问都跟着我们的思路走，缺乏主动性；

（3）可能是当天人太多的原因吧，我们明踩的一组人进去后没人理我们，我们也只好自己看看；

（4）整个流程中缺乏互动，对客户的摸底和了解不够；感觉不是很专业；

（5）他们的售楼部装修的非常豪华大气，置业顾问的人数也很多，精神面貌很不错。

九．    绿地世纪城市调分析总结

通过对绿地世纪城的市场调研，总结如下：

1.绿地世纪城是成都市一到四月份的销冠，这得益于它得天独厚的各方面条件。绿地世纪城项目处金牛区北部新城。项目紧邻地铁1号线，北接北三环，邻北新干线，三纵三横现代路网密布。地处2100亩沙河公园旁，北临148万㎡凤凰山森林公园，更有1500亩的沙河新绿水碾公园与北湖凝翠公园。交通和环境优势较明显。

随着成都2012年最大的系统工程“北改”工程的实施，该区域内商业及生活配套将进一步成熟，同时绿地世纪城星级酒店、甲级写字楼、主力大卖场、时尚休闲街、高端公寓楼等进一步呈现，城北新中心将在这里形成。

2.其主力户型是刚需的品质中小户型楼盘，特别受中青年人群的欢迎。

3. 北三环大型物业，升值空间大。品牌开发商，品质很不错，自身规划很多配套设施，项目规模比较大，绿化较好。

4.前期周边人气不足，发展潜力不错。户型方正实用，浪费较少。

5. 北三环这边比较大的盘了，价格也比较公道，发展空间也很大，不过配套不太齐全，需要时间来等待。

总的来说，是成都北三环一个很不错的楼盘，开盘以来受到了广大客户的青睐。到目前为止，一期已全部销完，二期也只剩下30%，人们主要看到的是其未来的升值潜力。绿地世纪城是难得的居家首选。