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蓝光·COCO金沙
调
查
报
告
二零一二年七月十一日
一、调查时间
二、调查的目的
三、项目基本信息
四、项目配套
五、片区（版块）规划与交通状况
六、项目SWOT分析
七、项目主力户型
八、价格预测和优惠方式
九、客源（目标客户群体）分析
十、项目总体分析
十一、此次踩盘的感受
一、调查时间：2012 07 11
二、此次调查的目的：
1. 在成都慧人课堂理论培训的基础上，通过实地踩盘体验房产销售完整的销售接待流程，并从中借鉴可学习的销售接待流程技巧及错误的地方。
2. 通过对资料的整理，分析所调查楼盘的优劣势，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；为以后成为优秀的置业顾问奠定更好的基础，从中学习到更加专业的知识提高自身素质。
3、学习别的楼盘置业顾问的优点，如何做好一名合格优秀的置业顾问，应该怎样去解答客户的问题，如何做到从容不迫的应对各种客户。
三、项目基本信息
物业名称：蓝光 — COCO金沙
物业地址：成都市金沙
销售部地址：青羊西三环外金沙西源大道（IT大道旁）
基本信息：
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商铺类型： |
住宅底商 |
所在区域： |
城西三环外（IT大道旁） |
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楼盘地址： |
成都·金沙 | ||
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装修状况： |
毛胚房 |
建筑年代： |
2014-02-01 |
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容 积 率： |
2.33 |
绿 化 率： |
45% |
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标准层面积： |
55平方米 |
物 业 费： |
2.80元/平米·月 |
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物业公司： |
蓝光嘉宝物业 管理有限公司 |
开 发 商： |
四川蓝光和骏实业股份有限公司 |
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占地面积： |
43.5亩 |
建筑面积： |
110000平方米 |
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交通状况：全线贯通的光华大道、三环路、青羊大道与IT大道、清江路、羊西线等交通网络构成“三纵三横”的立体态势，贯穿金沙商圈。另外，地铁2号线、4号线和7号线分别从片区北侧、南侧和中部通过，交通可达性全面满足商业发展需求。 | |||
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销售部预测房价单价8000元/平方米 | |||
相关信息：
目前工程状况：±0.00以上
开盘时间:2012-07-14
竣工时间:2014-02-01
开发商: 四川蓝光和骏实业股份有限公司
投资商: 四川蓝光和骏实业股份有限公司
物业管理公司: 嘉宝物业
按揭银行:待定
产权年限:70年
户 数:总户数1007户（共计五栋）
2012年7月14日首推一号楼约220余户，面积区间55—65㎡；8月份推二批次五号楼（两梯七户）150余户，面积区间55—88㎡（江景房），以后逐月推出一批。
框剪结构
楼层状况：局部18层，局部23层
车位信息
停车位:1:0.8（809个）
四、项目配套：
教育：成都石室外语学校、金沙小学、光华小学、泡桐树小学、西南财经大学、四川外国语学院等；
医疗：四川省人民医院、金沙医院、青羊区第九人民医院等；银行：工商、中国、农业银行等
五、片区（版块）规划与交通状况
便捷的交通是金沙商业发展的动力。全线贯通的光华大道、三环路、青羊大道与IT大道、清江路、羊西线等交通网络构成“三纵三横”的立体态势，贯穿金沙商圈。另外，地铁2号线、4号线和7号线分别从片区北侧、南侧和中部通过，交通可达性全面满足商业发展需求。
项目介绍：
蓝光coco金沙位于西三环外侧，IT大道旁，紧邻地铁四号线和清水河，与三环和华润金悦湾直线距离为1千米，占地43亩，约55-88平米变全功能套三，主打刚需牌，内置近7000平米的商业。在it大道上看，近处建筑为上善清波，对面地铁四号线施工处，里面一墙之隔便是蓝光coco金沙，周边除了IT大道外，无大路，车流量不大，噪音小，但是交通却很便利，上三环，进城，出城都很方便。
超大楼间距的中庭景观，园林绿化形成的草坪、林地等自然景观与人工雕琢的廊架、花坛、雕塑等相映成趣；超高绿化率高品质电梯房；全地下停车场，完全实现人车分流；
COCO金沙挑战全城刚需：有一种刚需叫COCO，有一种生活叫COCO,有一种标准叫COCO；
蓝光·COCO金沙是蓝光地产秉承“用心建筑生活”的开发理念，不仅在定位上牢牢抓住了城市新青年们对“时尚生活、交通便捷、居住品质、房间功能”等方面的综合购房需求，且兼具投资与自住价值的“创变三房”的户型设计，更可谓是蓝光22年来的巅峰之作。约55-88㎡创变全功能三房，全面刷新成都三房标准。而作为区域内唯一紧邻清水河畔的高品质楼盘，不仅拥有推窗可见的清水河美景，其楼盘距离地铁四号线出站口也不过数百米距离，楼盘自身还内置了约7000㎡主题商业，真正满足了城市新青年“足不出户，享尽繁华”的生活需求。据悉，作为其物业服务单位，拥有国家一级资质的嘉宝物业，后期还将针对COCO金沙业主亮身定做一系列年轻时尚人群喜爱的U+物业服务。正是基于以上绝对优势，才让COCO金沙一亮相即引发全城追捧，树立其80、90青年在金沙片区置业的绝对首选地位！
六、项目SWOT分析
S：优势：
1、品牌的优势：蓝光连续七年占据四川房地产开发企业市场占有份额首强位置，去年8月在2011博鳌房地产论坛《中国地产风尚大奖》上一举获得“2011中国最具社会责任房地产企业”两大奖项，再次闪耀全中国，继蓝光富丽东方后，蓝光在此进驻城东。
2、蓝光·COCO金沙位于西三环外高端生活圈，地理位置优越，该项目毗邻地铁4号线，紧邻非物质文化遗产国家公园，休闲、娱乐十分方便，金沙世界级生活主场成形，凸显稀贵之地不可复制价值优势。
3、蓝光COCO金沙：超宽楼间距，良好采光、通风，整体户型设计实用、人性化。家门口的全程教育，交通四通八达，公共交通便利，出行生活都很方便。
4、华贵ATR—DECO建筑，采用简练线条和半围合布局精致手法，全面展现建筑线条与色彩绝美观感。挺拔楼宇和考究工艺材质打造金沙的封面建筑。
5、区域内唯一临清水河项目，全景盛收清水河畔的旖旎河景。河岸盛景与社区园林浑然一体精心打造的沿河景观带更是都市生活极为难得的奢侈享受资源。近万亩百仁生态公园，两河城市森林公园，苏坡公园，东坡体育公园五大公园前拥后簇，在城市里隔绝喧嚣繁华，只留纯粹清新生态，自然精华得天独享。
W弱势:
1、本项目地处城西IT大道旁，现目前由于待开发项目较多，噪音较大，周边配套尚不完善，地铁开通后对周边也存在一定影响。
2、本项目虽然毗邻清水河畔，但由于未加整治，目前沿河环境极差。
O机会：
1、青羊区政府从一开始就把“启动金沙区域，打造成都龙头商圈”提高到战略高度来认识，科学地提出了HOPSCA发展理念：HOTEL(酒店)、OFFICE(写字楼)、PARK(公园)、SHOPPING MALL(商业)、CLUB(会所)、APARTMENT(公寓)，以国际化的视野打造金沙高起点、快节奏规划的中高档生态居住和商业板块。
2、近年来，在金沙，有近30个新楼盘在建或待建，以高端电梯高层为主要物业类型，2-3年内将新纳逾11万高端消费群体入住，人群消费能力、区域消费完全可以媲美玉林、双楠等繁华商圈。
3、便捷的交通是金沙商业发展的动力。全线贯通的光华大道、三环路、青羊大道与IT大道、清江路、羊西线等交通网络构成“三纵三横”的立体态势，贯穿金沙商圈。另外，地铁2号线、4号线和7号线分别从片区北侧、南侧和中部通过，交通可达性全面满足商业发展需求。
4、5大公园、2大河流、高绿化，金沙生态高端居住区完美呈现，近万亩百仁生态公园等五大公园前拥后簇，同时环抱清水河、摸底河两大城市水脉，金沙生态宜居性已然位居成都首位。
T威胁：
1、周边项目临立，竞争楼盘较多，其中不乏万科，华润等实力较强的开发商。
2、不成熟的配套商圈都会给本项目带来威胁。
七、项目主力户型图：
·
阳台为半赠送、飘窗为全赠送，局部房间四分之一全赠送，四分之三为半赠送。且赠送部分在交房前已经由开发商统一进行浇筑，不会出现安全性的问题。
房间方正、厨房紧邻入户门、通风明亮、主卧、次卧全部配备飘窗，可变空间可根据主人的喜好，随意变动。
缺点：私密性做的不太好、流线交叉。
八、COCO金沙价格及优惠方式
由于该项目在2012年7月14日正式开盘，目前尚未出价，据置业顾问预测价格在8000元/㎡左右，现正处于排号阶段。
优惠政策：金卡优惠2%，（不收排号费）按揭、一次性均可享受开盘时正常优惠，开盘时还可享受限时签约优惠及其他类优惠。（具体优惠在开盘时销售部按规定统一执行）
九、客源（目标客户群体）分析
业务分析
1、项目目标人群：COCO金沙推出刚需小户型区间55-88平米。预计目标人群将会是85后的年轻置业者。不排除会有有经济实力的中年人群消费置业。
2、群体特征：
在3环2环内的青年人。或是安家养老的老年人
（事业处于上升期，有一定购买力）。或有自己的事业。已累计一定财富的中年人（一般是买的孩子、新婚、父母）
看好区域发展潜力的投资者。
样板间展示:
十：项目总体分析
COCO·金沙是由品牌开发商:四川蓝光和骏实业股份有限公司于2012年重点打造的刚需楼盘,品质有保障。反对循规蹈矩，我爱出其不意，时尚的COCO金沙在一片热议声中，以其“金沙圈·地铁旁·清水河畔·甜蜜3房”的品质形象在愈演愈烈的“COCO宣言”中进一步深入人心。物业管理公司是蓝光集团下属的蓝光·嘉宝物业。成功经营管理了御府花都、雍锦湾、诺丁山、凯丽滨江、皇后国际、香瑞湖等逾三百万平方米的住宅物业，在成都有非常好的口碑。
十一 、此次踩盘的感受：
在此次踩盘调查中，接待我们的销售主管素质较高，亲和力比较强，项目讲解到位。由于开盘在即，现场销售气氛较浓，来访客户相对较多，销售部装修高雅，有格调。通过本次踩盘学习，我觉得一个好的置业顾问不仅要具备房地产销售行业的专业知识还要具备比如建筑学、市场营销学、消费者心理学等其它涉及到销售及跟消费者心理和行为分析的相关学科。
本次市调人员：
郑丽君、蒋燕、文雯、王丹
2012年7月11日