光华逸家市调报告

目   录

第一章   前言

第二章   片区(板块)规划与交通状况

第三章   项目的基本信息

第四章   项目swot分析  

第五章   项目产品分析

第六章   价格分析  

第七章   销售去化分析

第八章   目标客户群体分析

第九章   企划分析

第十章   业务分析

第十一章 光华逸家市调总结

 

第一章     前言

  通过在慧人学习期间，掌握了一些理论知识，当我们掌握了这些理论知识后为了更好的去巩固它，因此我们展开了踩盘工作，这个过程漫长而有趣，也更好的为了以后实际的工作而打下了很坚实的基础！

调查方法；通过网络上对光华逸家项目进行大概了解，去实地考察能更加清楚的理解楼盘的全面信息。

调查方式：坐车

光华逸家作落在成都西门、光华大道一段（树德中学对面）。位于上风上水的西门，三环边，占地面积76000平方米，规划的有住宅、小高层、写字楼、商业，未来开通的地铁4号线，对面规划有高端商业综合体中铁商业，仁和春天光华店，西单广场，人人乐超市，家乐福，百安居，乐宾百货，麦德龙，创美家具，周边积聚了从幼儿园至大学的一系列一条龙服务、医院、银行也是有较多的选择和较好的配备。88亩大公园。33亩市政小公园，是你居家的好选择！

公交37、58、197、334、406、761、6、4、未来开通的地铁4号线

 第三章      项目的基本信息

 

4公司简介描述

成都国嘉志得置业有限公司，立于两大地产巨擘之肩——香港中渝置地控股有限公司（C C Land Holdings Limited，)、四川省国嘉地产有限公司，以强大的资金实力与雄厚的土地储备，领驭四川、重庆、昆明市场。公司凭借近二十年的高端开发经验和卓越的品牌为基础，精耕成都，倾力打造出“逸家系”系列作品：300亩纯空中华宅－－-【四海逸家】、400亩城南CBD叠院联排－－-【城南逸家】，均以非凡的品质和圈层影响力，笑傲成都高端楼市，成为中国地产高端独立奢侈品牌。2011年，“逸家系”再添钜作： 500亩 牧马山纯独栋－－-【牧山逸家】、30万平米 复合型城市综合体 －－-【光华逸家】，以刚需为主，打造高端楼盘的品质！

第四章     项目SWOT分析

S—优势   1片区价值：成都西门，光华片区，高档楼盘的聚集地，南富西贵，贵气十足。 2升值潜力：片区配套成熟，居住人群密集。   3开发商实力：国嘉志得置业地产全国知名。 4刚需盘，市场需求量大。 5赠送面积超大，前所未有，吸引力强 6与周边楼盘相比有明显的价格优势	W—劣势   1距离城中心较远，进城花费时间较长。 2目前三环路以外比较拥堵。   3楼盘所在位置目前还不成熟，配备还不完善。   4紧邻高速路，噪音大严重影响睡眠 5生活阳台均较小、厨房小
T—威胁点   1周边项目供应：周边楼盘较多，市场供应量大。   2政府政策：政府政策今年对房地产的调控还是很严厉，市场前景并不是很光明。 3刚需楼已售的差不多了，刚需可选户型减少。	O—机会点   1 配套完善：周边学校、医院、交通等生活配套齐全。   2市场回暖：下半年市场慢慢回暖，大量刚需涌入市场。

 

                                          万科，金色领域

第五章         项目产品分析

项目共分三期开发，目前一期已经交房，二，三期在售为。

户型：57.36平方米的三室两厅一卫，赠送面积非常的大，加上赠送面积约72平方米，整体设计雍容有序，空间优雅私密，精致的入户阳台，客厅、餐厅、厨房自然划分，约5.5平方米的弧形阳台，瞰景享乐采光通透，主卧私享卫生间、步入式衣帽间、超大转角飘窗；次卧舒适、独拥阔景飘窗，另约8平方米方正可变阳台。套二可变套三。

70.99平方米的三房两厅双卫的户型：整体设计极为奢华，拥有宫廷格局，约23平方米瞰景弧形阳台，全城罕见，享受不同的优雅，客厅餐厅厨房通透连接，另有小阳台包容生活。

74.21平方米舒适三房两厅一卫，客厅拥有270度超大转角飘窗。

95.80平方米三房两厅双卫的户型相当，生活阳台的面积只有2.5平方米，相对较小，小的次卧开间是2.7*3米，相对较小，入户花园虽有10.5平方米，但出去过道只有6.3平方米，不适用也不好改成房间。主卧卫生间距离较远，热能浪费。

125.17平方米的四室三厅两卫的户型实得面积153可变空间非常大。

     总的来说光华逸家的户型都还可以，赠送空间是一个最诱惑的噱头。最重要的是总价不是很高，首付不高，实得单价便宜，对于大多数的年轻人来说是非常适合！

 环境：

光华逸家住宅区域，点式纯独栋、超宽楼间距，实现了户户良好采光、通风、70%住户南北朝向，80%住户双面景观，更以平均80米的超宽楼距，成为片区第一奢阔居所。  我去看了已经交房的一期，二三期正在排号中。

配套

光华逸家周边配套还不错：

1交通：公交37、58、197、334、406、761、6、4、未来开通的地铁4号线

。第六章 项目价格分析

光华逸家目前套二的中小户型已经售完。所剩房源均是100平方米的户型约

为7805元左右，一房一价，大户型单价稍微低于小户型单价. 

第七章   销售去化分析

光华逸家57平方米的小户型已经全部销售完，2  3期正粗语排号中。在目前夏节以来市场慢慢回暖，大量刚需涌入市场的情况下销售还是比较好的，夏节后销售成上升趋势。

第八章   目标客户群体分析

客户群定位：大成都中产阶级

年龄特征： 25-45岁的中青年为主

置业次数：首次置业或改善型置业、专业投资客

购买目的：投资、自住两相宜，看重未来的升值潜力

心理特征：看重项目所在的地段、未来便利的交通，人文自然环境，对都市生活有依赖，希望通过央企品牌项目的品质彰显身份感。

职业特征：私企业主及公务员较多，金融从业人员、医生等高知群体也不少

区域来源：大成都占80%，其中城西南70%、市中心占10%，成都市郊县客户和省外客户各占10%，省内二级城市客户占10%，其中以雅安、乐山、眉山等城市为主。

1、【目标消费群纵向特征】

1有较好的经济实力；

2 认同本项目区位和环境；

3 向往宁静的生活；

4个人购买，主要为改善居住环境，享受生活，以及为儿女或父母置业、投资之用；

5在居住上选择与主城区有一定的距离，又不离繁华之地。

第一类：区域辐射范围内企业白领（管理者/技术人员等）；

第二类：其他区域撤迁户部分有购房需求的居民

第三类：成都周边及二级城市追求高品质生活的人士

第四类：投资者及其他投资客、项目周边政府官员及私营业主、外地投资及其他用途客户

第九章     企划分析

光华逸家企划营销活动以事件营销为主，辅助于其他渠道（平面，户外，网络等。）主要诉求以保利品牌和产品品质为主。线下活动与线上推广相辅相成，较为良好的把控了项目推案节奏。开盘期特别加强，这也是保利花园迅速去化的一个重要原因。

    

第十章   业务分析

现场装修豪华大气，以简约欧式风格为主，销售人员数量较多，专业熟练，可见有良好的房产销售功底。在销售中多次提到保利的的品牌、品质及新双楠发展。销售人员着装大气，知识面广，谈吐清晰又调理。整个销售介绍从售楼部至样板间，整个过程展示了销售人员良好的业务功底。样板间装修奢华精致。两个小时内，现场共来访约5户型组客户，可见如今年后市场已稍微回暖。

第十一章 光华逸家市调总结

   通过这次对光华逸家踩盘我总结出以下

1 适用年轻人，刚需的品质小户型楼盘。

2 赠送面积如此之大，前所未有。

3．区域价格优势明显,市场需求高。

4.户型实用率大，生活方便。

5．周边配套齐全，交通方便。
总的来说，属于成都难得的品质楼盘，成交一定火爆，是难得的居家首选！