光华逸家市调报告

目   录

第一章   前言

第二章   片区(板块)规划与交通状况

第三章   项目的基本信息

第四章   项目swot分析  

第五章   项目产品分析

第六章   价格分析  

第七章   销售去化分析

第八章   目标客户群体分析

第九章   企划分析

第十章   业务分析

第十一章 光华逸家市调总结

 

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第一章     前言

  通过在慧人学习期间，掌握了一些理论知识，当我们掌握了这些理论知识后为了更好的去巩固它，因此我们展开了踩盘工作，这个过程漫长而有趣，也更好的为了以后实际的工作而打下了很坚实的基础！

调查方法；通过网络上对光华逸家项目进行大概了解、再去保利花园项目上实地踩盘、观察法。

调查方式：坐公交车

 

第二章     片区(板块)规划与交通状况

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

光华逸家作为成都、光华大道一段（树德中学对面）。位于南西三环外，占地面积76000平方米，规划的有住宅、小高层、写字楼、商业，未来开通的地铁4号线，让你享受城市快捷生活的同时，更让物业潜力升级!邻项目的高端商业综合体中铁商业，仁和春天光华店，西单广场，人人乐超市，家乐福，百安居，乐宾百货，麦德龙，创美家具，教育：积聚了从幼儿园至大学的一系列一条龙服务、其中有很多名校，医院、银行也是有较多的选择和较好的配备，公园，88亩大公园。33亩市政小公园，1200多亩青羊绿洲公园、低密，容积率仅3.6。30%绿化率,未来升值潜力大。

公交37、58、197、334、406、761、6、4、未来开通的地铁4号线

小结：成都青羊区西三环光华大道一段，周围的配置非常的齐全，周围的楼盘也较好，未来升值空间巨大！

第三章      项目的基本信息

 

4公司简介描述
人生起点,事业高点     成都国嘉志得置业有限公司，立于两大地产巨擘之肩——香港中渝置地控股有限公司（C C Land Holdings Limited，)、四川省国嘉地产有限公司，以强大的资金实力与雄厚的土地储备，领驭四川、重庆、昆明市场。公司凭借近二十年的高端开发经验和卓越的品牌为基础，精耕成都，倾力打造出“逸家系”系列作品：300亩纯空中华宅－－-【四海逸家】、400亩城南CBD叠院联排－－-【城南逸家】，均以非凡的品质和圈层影响力，笑傲成都高端楼市，成为中国地产高端独立奢侈品牌。2011年，“逸家系”再添钜作： 500亩 牧马山纯独栋－－-【牧山逸家】、30万平米 复合型城市综合体 －－-【光华逸家】，以磅礴态势，再启征程！    宽广舞台已然筑就，我们将以极具竞争力的薪酬和发展空间，期待志存高远、坚韧踏实的你，加入我们，创造事业的巅峰，共同成就非凡人生！应聘方式：有意应聘并符合条件者，可在广告发布后7天内将个人相关资料按以下方式投递：·    信件投递：成都市正府街照壁巷11号国嘉地产人力资源部。邮编：610017（信件封面请注明您期望的工作岗位）。·    登录“前程无忧”、“智联招聘”网站投递，或者直接Email至：Office@scguojia.com(标题注明“姓名+应聘岗位，非作品勿使用附件形式)。所述人员需良好的个人品德和职业素养，一经录用，公司将提供完善的职业培训、广阔的职业发展机会和待遇。所有应聘资料将输入我公司人才信息库，恕不退还，合则约见。 

第四章     项目SWOT分析

 

 

S—优势   1片区价值：成都西面，一直有西面开发阶段的说法，片区经济发达。   2升值潜力：片区经济发达，未来增值空间大。   3开发商实力：国嘉志得置业地产全国知名。	W—劣势   1距离城中心较远，进城花费时间较长。 2目前三环路以外比较拥堵。   3周边生活目前很不方便，配备很不完善。   4紧邻高速路，噪音大严重影响睡眠 5生活阳台均较小、厨房小 6赠送空间不是很安全，还要自己动手去改造
T—威胁点   1周边项目供应：周边大盘较多，市场供应量大。   2政府政策：政府政策今年对房地产的调控严厉，整体环境不佳。 3  57的小户型已售完，剩余二期还未开盘。左右跃层的还不少。	O—机会点   1 配套完善：周边学校、医院、交通等生活配套齐全。   2市场回暖：下半年市场慢慢回暖，大量刚需涌入市场。

 

第五章         项目产品分析

项目共分三期开发，目前一期已经交房，二，三期在售为。 

     户型：57.36平方米的三室两厅一卫，赠送面积非常的大，加上赠送面积约72平方米，整体设计雍容有序，空间优雅私密，精致的入户阳台，客厅、餐厅、厨房自然划分，约5.5平方米的弧形阳台，瞰景享乐采光通透，主卧私享卫生间、步入式衣帽间、超大转角飘窗；次卧舒适、独拥阔景飘窗，另约8平方米方正可变阳台。套二可变套三。

    70.99平方米的三房两厅双卫的户型：整体设计极为奢华，拥有宫廷格局，约23平方米瞰景弧形阳台，全城罕见，享受不同的优雅，客厅餐厅厨房通透连接，另有小阳台包容生活，次卧与小卧对称分布，通风采光一气呵成，主卧奢享超大衣帽间、方正卫生间、彰显尊贵。23平方米瞰景弧形阳台可变成客卧或书房或健身房等。套三变套四。

   74.21平方米舒适三房两厅一卫，客厅拥有270度超大转角飘窗。

95.80平方米三房两厅双卫的户型相当，生活阳台的面积只有2.5平方米，相对较小，小的次卧开间是2.7*3米，相对较小，入户花园虽有10.5平方米，但出去过道只有6.3平方米，不适用也不好改成房间。主卧卫生间距离较远，热能浪费。

125.17平方米的四室三厅两卫的户型实得面积153可变空间非常大。

     总的来说光华逸家的户型都还可以，赠送空间是一个最诱惑的噱头。

 

工程进度图1

 

工程进度图2

环境：

光华逸家住宅区域，点式纯独栋、超宽楼间距，实现了户户良好采光、通风、70%住户南北朝向，80%住户双面景观，更以平均80米的超宽楼距，成为片区第一奢阔居所。  我去看了已经交房的一期，二三期正在排号中。

配套

光华逸家周边配套还不错：

1交通：公交37、58、197、334、406、761、6、4、未来开通的地铁4号线

。

2餐饮：周边有各大商场，还有餐饮一条街，（正在筹建中）。

3购物：综合体中铁商业，仁和春天光华店，西单广场，人人乐超市，家乐福，百安居，乐宾百货，麦德龙，创美家具

4学校：积聚了从幼儿园至大学的一系列一条龙服务、其中有很多名校          

 5医院：成都市妇女儿童医院   四川省人民医院  中医附属医院

6银行：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、

总的来说各方面的配套还可以，但目前三环路周边比较拥堵。 

车位

光华逸家共有2115户，车位2579个，1:1.2的车位比完全能满足一户一车位，并且还有多余的车位投资、出租等

 

电梯

   2梯6户 

容积率

容积率3.6，层数均为17-21层，楼间距是该片区最大的，容积率越低居住越舒适。

 

竞争对手

周边楼盘较多，供应量偏大。

万科  金色领域：

户型区间：83-150平方米

建筑类别：小高层

交房时间：2012年06月

竞争楼盘工程进度图1

竞争楼盘工程进度图2

第七章 项目价格分析

光华逸家目前套二的中小户型已经售完。所剩房源均是100平方米的户型约

为7805元左右，一房一价，大户型单价稍微低于小户型单价. 

第七章   销售去化分析

光华逸家57平方米的小户型已经全部销售完，2  3期正粗语排号中。在目前夏节以来市场慢慢回暖，大量刚需涌入市场的情况下销售还是比较好的，夏节后销售成上升趋势。

第八章   目标客户群体分析

客户群定位：大成都中产阶级

年龄特征： 25-45岁的中青年为主

置业次数：首次置业或改善型置业、专业投资客

购买目的：投资、自住两相宜，看重未来的升值潜力

心理特征：看重项目所在的地段、未来便利的交通，人文自然环境，对都市生活有依赖，希望通过央企品牌项目的品质彰显身份感。

职业特征：私企业主及公务员较多，金融从业人员、医生等高知群体也不少

区域来源：大成都占80%，其中城西南70%、市中心占10%，成都市郊县客户和省外客户各占10%，省内二级城市客户占10%，其中以雅安、乐山、眉山等城市为主。

1、【目标消费群纵向特征】

1有较好的经济实力；

2 认同本项目区位和环境；

3 向往宁静的生活；

4个人购买，主要为改善居住环境，享受生活，以及为儿女或父母置业、投资之用；

5在居住上选择与主城区有一定的距离，又不离繁华之地。

第一类：区域辐射范围内企业白领（管理者/技术人员等）；

第二类：其他区域撤迁户部分有购房需求的居民

第三类：成都周边及二级城市追求高品质生活的人士

第四类：投资者及其他投资客、项目周边政府官员及私营业主、外地投资及其他用途客户

 

第九章     企划分析

 

光华逸家企划营销活动以事件营销为主，辅助于其他渠道（平面，户外，网络等。）主要诉求以保利品牌和产品品质为主。线下活动与线上推广相辅相成，较为良好的把控了项目推案节奏。开盘期特别加强，这也是保利花园迅速去化的一个重要原因。

    

第十章   业务分析

现场装修豪华大气，以简约欧式风格为主，销售人员数量较多，专业熟练，可见有良好的房产销售功底。在销售中多次提到保利的的品牌、品质及新双楠发展。销售人员着装大气，知识面广，谈吐清晰又调理。整个销售介绍从售楼部至样板间，整个过程展示了销售人员良好的业务功底。样板间装修奢华精致。两个小时内，现场共来访约10组客户，可见如今年后市场已稍微回暖。

第十一章 光华逸家市调总结

   通过这次对光华逸家踩盘我总结出以下

 

1  目前成都受全国政府政策对房地产市场的调控严厉，整体投资，购买环境不佳。

 

2  本项目赠送空间大，可变性大但是住户在对于住房安全性，课自己进行改造做出了很大的质疑。

 

3   虽然出现了小阳春，但房产市场供应大于需求，市场竞争依然激烈！

 

4   现在的销售人员必须全方位了解更多的知识，丰富业务水平和阅历，端正自己的从业心态才能在这行做得更好！做到专业且为客户解决更多的问题。达到双赢效果。