光 华 逸 家

 

 

 市

 场

  调

  研

  与

                       分                    

                       析                    

                                                                 

 

 

 

 

目  录

前言.......................................................................

第一章 片区规划与交通状况.............................

第二章 项目基本信息.........................................

第三章 项目SWOT分析....................................

第四章 项目产品分析.........................................

第五章 价格分析.................................................

第六章 去化分析.................................................

第七章 客源分析.................................................

第八章 企划分析.................................................

第九章 业务分析.................................................

第十章 项目总体分析评价.................................

 

 

 

前言

  此次是对光华逸家的整体市调报告结果。主要采用网络上的资料结合实地踩盘得到的信息整合起来的。其目的就是要详细了解对方楼盘的概况，做出相应的商业战术策略。

1.踩盘的对象：光华逸家

2.踩盘的时间:2012年4月29日-5月5日

3.踩盘的方式:通过网络资料结合实地考察

 

第一章 片区规划与交通状况

光华逸家位于青羊西三环光华大道一段（树德中学对面）附：图1

 

周边最醒目的就要属树德中学了，上下左右都邻近着公园，还有各项齐全的配备（商场.银行.学校.医院.饭店.休闲运动广场....）目前还正在规划着幼儿园.菜市场等等。可以说是应有尽有。交通便利.不仅有正在规划中的地铁4号线。离各个公交站大概都在1000米左右，37（万家湾-红星广场北）、58（万家湾-五桂桥）、197（万家湾-黄土村）、334（万家湾-体育中心）、406（万家湾-火车南站）、可谓是四通八达，很是方便。

 

第二章 项目基本信息

 

          物业类型：普通住宅,写字楼,商住

          建筑类别：板楼,高层

开盘时间：2012年03月17日

入住时间：2014年

产权年限：70年

预 售 证：成房预售中心城区字第8733号

物 业 费：2.3元/月/平米

开 发 商：成都市国嘉志得置业有限公司

咨询电话：400-606-6969转73911

第三章 项目SWOT分析

1 S-优势分析

光华逸家，位处成都四大新城战略之西部新城核心区域，34平方公里的西部新城以现代服务业为引擎，以周边联动产业为动力，逐渐形成现代服务业集群平台，一个崭新的生态型现代新城、现代服务业增长新极、世界现代田园城市示范区，正在诞生。

建筑密度很低（23%），楼间距平均在90米左右，采光良好。实现70%的住户都是南北朝向，80%住户双面瞰景。

2 W-弱势分析

通过下面对户型分析得出，三个主力户型的3分区和3动线都不是很好这样很容易被对手用来做文章（不过通过户型的可变动性影响应该会少一点）

3 O-机会分析

光华逸家正位处西部新城核心区域——光华新城，其生活配套、立体交通、娱乐设施渐已成熟，光华新城，作为唯一一个对话城南大源组团的西成都核心，正在强势崛起。

4 T-威胁分析

对手楼盘凯德风尚的内部配套要比本盘完善的多。周边还有知名房地产企业。竞争很大。

第四章 项目产品分析

1 产品基本信息

占地面积：76113平方米

建筑面积：360000平方米

总体布局：点式布局

梯户比：两梯六户

户型面积：53-128平米

主力户型：二居室 64-75平米 三居室 72-116平米

装修情况：毛坯,

户 数：总共 2150 户

车位配比：1:1.2

容 积 率：3.6

建筑密度：23%

绿 化 率：30%

建筑风格：现代式简约

户型设计:

A3户型2室2厅1厨1卫  64平米

A4户型2室2厅1厨1卫 75平米

B户型3室2厅1厨2卫 93.65平米

附带一张样板间图片

第五章 价格分析

价格范围：6500~8600元/平方米

均价：7500元/平方米

付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款

首付：15-20万

月供：3000-4000元

优惠：入逸家会享开盘即享1%优惠。房交会期间还有相应的优惠政策。

第六章 去化分析

1期已全部售完，根据销控图平均计算总体去化率约98%左右。2期在售7.14栋。3期将于6月份左右开盘。

开盘时间2012年3月。

第七章 客源分析

通过观察客户一般都是白领，带孩子的家长，企业老板，恋爱关系或是新婚夫妇，还有不少的外地人。。。。。。。

第八章 企划分析

宣传的力度不够。广告牌很少，在万家弯公交站下车之后都找不到售楼处的位置也没有指引牌之类的设施。到了售楼处附近还有对面万科的人在发宣传单。

第九章 业务分析

门口的保安人员都睡着了。置业顾问还是很专业的，不过就是介绍的不太详细。要客户问到什么才会回答什么。也没有给客户倒水或是让客户就坐。完全是客户自主的在售楼处里面到处逛。看样品间也都没有置业顾问跟进。都是让样品间里像负责保洁的阿姨给客户大概说一下样品间的情况。还有不少客户离开的时候没有人送。

第十章 项目总体分析评价

总的来说这个项目还是可以的。户型上的赠送空间起到了很大的作用，吸引了不少客户。现在项目的周边实在是太荒凉了。想买点饮料之类的都没地方买。还有就是周边的绿化方面，也不知道种植的都是什么树种会招来很多小飞虫。这就是本次采集到的所有资料了。以上所写都代表个人观点。