慧人置业顾问白班72期 李睿东：光华逸家市场调查报告

 

一、调查时间  2012-4-3

二、此次调查的目的

三、片区（版块）规划与交通状况

四、项目基本信息

五、项目SWOT分析

六、项目样品分析

七、价格分析

八、客源（目标客户群体）分析

业务分析

九、项目总体分析

 

 

 

 

一、此次调查目的：

1、通过对在销楼盘实地调查，收集光华逸家信息；

2、通过对资料的整理，研究楼盘区域、板块、配套、SWOT及消费群体；

3、通过调查研究，提高自身素质；

 

二、项目基本情况：

行政区域：青羊

区域板块：光华

项目位置：青羊西三环光华大道一段（树德中学对面）

方位：西三环以外

建筑类型：板楼,小高层

物业类别：普通住宅,写字楼,商住

开发商：成都市国嘉志得置业有限公司

投资商：成都市国嘉志得置业有限公司

物业费：2.3元/月/平米

楼盘特色：公园地产,教育社区,轨道沿线,投资地产

均价：7200元/平方米

价格说明：惠后均价7200元/平米

付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款

月供：3000-4000元

首付：15-20万

历史价格：2012-03-24 均价 7200元/平米

产权年限：70年

产权类型：大产权房

开工时间：2011年07月01日

容积率：3.6

绿化率：30%

总户数：2150

建筑面积：360000平方米

占地面积：76113平方米

基本参数：占地面积:76113平方米

建筑面积:360000平方米

开工时间:2011-07-01

开发商:成都市国嘉志得置业有限公司

投资商:成都市国嘉志得置业有限公司　

户 数:总户数2150户

 

 

光华逸家，位处成都四大新城战略之西部新城核心区域，34平方公里的西部新城以现代服务业为引擎，以周边联动产业为动力，逐渐形成现代服务业集群平台，一个崭新的生态型现代新城、现代服务业增长新极、世界现代田园城市示范区，正在诞生。

而光华逸家正位处西部新城核心区域——光华新城，其生活配套、立体交通、娱乐设施渐已成熟，光华新城，作为唯一一个对话城南大源组团的西成都核心，正在强势崛起。

项目位于西三环，光华大道一段（树德中学对面），整个项目占地114亩，建面约36万平米。项目以商住分区、点式布局为规划原则，左侧规划为顶级写字楼集群、风情商业街，右侧为16栋小高层住宅。

住宅区域，点式纯独栋、超宽楼间距，实现了户户良好采光、通风、瞰景，70%住户南北朝向，80%住户双面景观，更以平均80米的超宽楼距，成为片区第一奢阔居所。

风情商业街区，集中浓缩了成都生活的全部，美味小吃、彩妆搭配、时尚潮品应有尽有。而其中心活动广场，以及数个人气活动节点，将是街头艺术的个性展示场，吸引来往如织的人群，为这里的生活增添一份特别的魅力。
四栋鼎级写字楼集群，成就西核心龙头商务区，为片区商务发展注入强劲动力。1000平米的整层办公区，弹性可变的商务空间、8部高速品牌电梯、5A智能系统配置、整洁的幕墙立面，为西成都生态CBD的发展树立了品质标杆。

 

三：项目交通状况和项目基本配套：

37（万家湾-红星广场北）、58（万家湾-五桂桥）、197（万家湾-黄土村）、334（万家湾-体育中心）、406（万家湾-火车南站）、761（万家湾-金马国际体育场），6条公交线路，直达成都东、西、南面。 地铁4号线 中坝站 其他交通：三纵四横交通路网：光华大道、培风路、绕城高速、日月大道（成温邛高速），三环路；

 

            ①周边商业：中铁商业综合体、仁和春天光华店、西单商场、人人乐超市、家乐福、百安居、乐宾百货、麦德龙、创美家居等

            ②周边景观：88亩大公园、33亩市政小公园、1200多亩的青羊绿舟公园、清水河公园、2000亩的永康森林公园、非遗公园、非遗博览园

③周边公园：88亩大公园、33亩市政小公园、1200多亩的青羊绿舟公园、清水河公园、2000亩的永康森林公园、非遗公园、非遗博览园

④周边医院：成都市妇女儿童中心医院、青羊区第九人民医院、四川省人民医院、中医学院附属医院、妇女儿童医学中心、满地可医院、金沙医院、青羊区第六人民医院、西区医院等

⑤周边学校：幼儿园：幼师实验幼儿园、舞音育才幼儿园、新世纪幼儿园

小学：培风小学、泡桐树小学、泡桐树小学、行知实验小学、苏坡小学、特殊教育小学、青羊实验中学附属小学

中学：树德中学、成都三十七中、青羊实验中学

大学：西南财经大学、川外成都学院、中医院大学高新西区校区、电子科大西校区、川大锦城学院

 

四：项目SWOT分析

            ①S  优势：光华逸家住宅区域，点式纯独栋、超宽楼间距，良好采光、通风，整体户型设计人性化。临街树德中学，教育资源丰富，交通四通八达，公共交通便利，出行生活都很方便。周边配套齐全

② W  弱势：光华逸家项目目前周边缺乏已建成的大型商业配套，日常生活稍有不便，商住一体的设计会带来比较繁杂的人群，临光华大道的房源将带来一定的噪音隐患。

            ②O  机会：临近规划中的地铁4号线（中坝站）。紧邻为光华人民服务的中铁西城大型商业中心，以及自身风情商业街区的打造，解决了购房者的吃喝玩乐日常消费，以及确保了未来巨大的增值空间

            ③T  威胁：蓝光SOFA社区  开发商蓝光房地产公司是以住宅开发和服务为主，商业地产开发为辅，且具有全国一级资质的专业房地产开发企业。蓝光SOFA社区项目临近市政公园以及树德中学，周边教育资源、环境资源较丰富。品质开发商精装房源。户型较为方正，适合刚需人群。另外，项目的音乐主题比较有特色。

五：光华逸家价格分析

光华逸家2012年03月24日的最新销售报价为均价7200元/平方米。

根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考，则光华逸家购置成本大体如下：

购房费用：（等额本息还款法按揭年数20年计算）

税费：

生活居住成本（月）：

 

 

 

六：目标客户群体分析

1、 1、项目目标人群：光华逸家的区位和户型决定的目标客户群是受过良好的教育，有个人审美观和注重生活品质，精神享受，并具备一般购买力的都市青年阶级。或是2口之家，老年夫妇等

2、 2、群体特征：
在周围大型企业工作，以白领、文员为主（事业处于上升期，有一定购买力）。或有自己的事业。已累计一定财富的中年人（一般是买给父母）
看好区域发展潜力的投资者。（很有可能）

 

 

七：项目总体分析

光华逸家最大的卖点在于户型设计，能将57平米设计成套2，甚至套3.这是非常少见的。满足了很大一部分人的猎奇心理。此外，主力户型的赠送面积非常大，小区的绿化覆盖率也高达30%。采用的是点式独栋布局，楼间距非常宽。教育资源丰富，交通更是便利（地铁4号线正在规划中）。样板间的设计也非常不错。整体区域配套比较完善，升值空间较大，光华逸家首批次440套房源开盘当天3小时即刻售罄。这就能说明问题了。光华逸家采用的是商住一体的综合住宅。人员流动比较大，相对的噪音也会比较大，喜欢安静的业主可能会再三斟酌。光华逸家的交房期延长到2014年，这可能会影响一部分买家的购买欲。该楼盘2批次即将发售。