房 地 产 市 场 调 研 报 告

 

 

                             万科﹒金润华府市场调研报告

 

 

 

                       前言

本报告主要对万科·金润华府项目的整体情况做信息收集和分析，通过项目的SWOT分析与其他竞争项目做比较，突出其优劣势。通过售楼部看房人群的特征了解确立万科金润华府的购买群体以及销售市场如何。本次调查资料统计根据售楼部现场调查情况和参考部分网上资料,对其加以整理，以求全面客观的分析。

调查时间：:3月4日、
调查地点：锦江区净居寺南路，静康路中段
调查对象：万科·金润华府

调查目的：

1. 通过对该楼盘的实地调查，收集项目，产品及其销售情况的信息。

2. 通过对资料的整理，分析所调查楼盘的优劣势。

3. 通过实地踩盘，体验房产销售完整的销售接待流程，并从中借鉴可学习的销售接待流程技巧以及错误的地方。

调查方法：采用实地踩盘与网上搜索相结合。

 

目录

一、  楼盘简介

二、  项目基本信息

三、  片区规划、交通及配套

四、  产品分析

五、  项目SWOT分析

六、  价格分析

七、  去化分析

八、  目标客户

九、  企划分析

十、  业务分析

十一、项目总评

 

 

一、    楼盘简介

东大街延线是通往金润华府的城市主干道，双向六车道，连接中心区域和东部副中心，聚集全市70%的外资银行和外资保险机构，更云集了各类高端酒店，同时也是世界500强东聚集地，形成了多元化的金融产业核心区，被誉为西部的“华尔街”。与政府建设规划的地铁2号线紧邻。离本项目最近的钢管厂站、塔子山公园站以及东大街金融大道赋予本项目作为地铁物业的发展前景。

 

二、    项目基本信息

开发商：成都万科锦江置业有限公司

承建单位：倍特建设集团

营销策划：正合地产顾问公司

物业管理：成都万科物业服务有限公司

工地位置：锦江区净居寺南路，静康路中段

售楼地址：锦江区净居寺南路，静康路中段

开盘时间：2009-10-31

交房时间： 2013-12-01

售楼部电话：4008130000转 55348

 

三、  片区规划、交通及配套

  1. 项目位置：锦江区静康路中段静居寺南路

2. 区域现状：目前半径一公里以内仍是十分荒凉。

3. 周边配套：

商业配套

⑴星级会所享受：望江宾馆、半岛春天休闲会所；

 ⑵日常生活配套：万科城市花园商业配套、川师校园商业配套；

⑶大型商业中心：规划中的新鸿基国际金融中心，锦华城万达商业广场；    

教育配套

　　2-18岁教育系统

　　⑴幼儿园：万科城市花园三幼、川师附小幼儿园

　　⑵小学：川师附属实验小学、沙河堡小学、龙舟路小学、大观小学

　　⑶中学：四川师大附中（高中部）、锦江育才中学、46中、39中

　      ⑷大学：四川师范大学、四川邮电职业技术学院

医疗配套

　　成都第十人民、医院沙河堡医院、锦江区中医医院、成都市社保局、锦江区社保处批准的成都市和锦江区的社保定点医院。

景观配套

　　⑴沙河生态步行景观带

　        ⑵塔子山公园

　        ⑶李劼人故居

交通配套

　          ⑴城市主干道：6双向车道东大街延线干道，城际快铁

　　    ⑵地铁2号线：毗邻地铁二号线的塔子山公园站。（计划2011年8月完工，2012年试运行）

　　    ⑶2.5环线路：双向6车道2.5环线从沙湾西沿线至沙河堡客运总站。

　　    ⑷公交线路静居寺南路站：4条公交线路分别可到达城东万年场、城南石羊场公交站、城西清水河、龙泉汽车总站。541路（万年场-银河花园）、218路（成仁公交站-龙泉总站）、12路（上东阳光公交站-石羊公交站）、79路。

4. 项目内部配套：游泳池，篮球场，网球场。

 

四、  产品分析

1 产品基本信息

基地面积：78亩

建筑面积：320000平米（总）

开发期数：3期，1；2期已售完，3期最后两栋在售

栋数与楼层：17栋，34+1层, 1，2期一楼为商铺

总体布局：半围合

梯户比：三梯六户

户型面积：64-83平

主力户型：65平

室内装修：精装，

总户数：3200

车位数（个）：2100

容积率：5.00

建筑密度：43%

绿化率：30%

2 建筑风格：塔式建筑

户型设计：

A2a户型1室1厅1卫1厨

A2a户型2室2厅1卫1厨

B3a户型1室2厅1卫1厨

 

五、  项目SWOT分析

1 S-优势分析

 品牌优势：中国第一地产品牌号召力强而且赠送面积大，万科金润华府是沙河堡板块长期的销售冠军，并且是去年锦江区成交王。

2  W-劣势分析

近距离周边配套仍不是很完善，周边有很多空地。

3 O-机会分析

未来规划中道路全通后会很方便距离东大街沿线直线距离紧800米左右，且与地铁2号线紧有1000米，处于金融商业圈（规划建设中）。

4 T-威胁分析

对面的沙河壹号价格比本案较低。

 

六、  价格分析

单价范围：9360~12100元/平方米

均价：10780元/平方米

物业费：2.60元/平方米*月

付款方式：一次性付款90折，按揭94折

 

七、  去化分析

1,2期已全部售完，3期在售16，17栋，根据销控图平均计算总体去化率约为93%左右，即将进入收官阶段。

 

八、  目标客户

根据在售楼部门口观察此案关注较多的客群为白领，企业老板，外地人，等等……。

九、  企划分析

是目前中国最大的专业住宅开发企业，全国第一个年销售额超千亿的房地产公司，中国驰名商标，企业LOGO：让建筑赞美生命。

十、  业务分析

售楼部位于项目旁边的代征地，由万科出资为代征地做的绿化以及篮球场，项目为全封闭状态，只有户主在看房日方可进入施工现场，样板间在售楼部里面，售楼中心的门面做的非常好。针对内部来说设计也是非常合理，相当富丽堂皇。接待处，沙盘，户型模型，洽谈区全部都是独立分开，还有一点与众不同的是万科在一个角落单独设置了个购房警示栏，显得万科非常坦诚相待。置业顾问方面，着装很统一，规范的安排接待客户，只是对项目介绍不是很有耐心，在不是很恰当的时候就开始逼定，给客户产生很大的压力。

十一、项目总评

作为房地产巨头的万科集团在城东南2.2环开发的品质大盘，位于规划中的“中国华尔街”商业圈以及东大街的门户，这个区域被认为是成都东大街非常有发展潜力的区域之一，可作为置业考虑。

                                                                               白班71期  宫广明