【建发·金沙里】

市场调查报告

 

第一章 前言

一、前言

房地产市场在经过近几年市场的沉浮和国家的宏观调控后，如今的房地产更加的生活化，炒房者渐渐推出市场。那么，今天的房地产到底是个怎样的状态，客户群体到底是哪些、有哪些优劣势，这些，都是我们作为置业顾问所必须要了解的。

慧人学校安排了此次踩盘，让学员对置业顾问这个行业用更深刻的了解，更真切的观摩。

项目名称：建发·金沙里

调查目的：通过实地踩盘，对置业顾问的工作情况有具体的了解，为以后的工作打好基础。

调查方法：实地踩盘、网络收集资料、观察法。。。。。。

二、项目概况

建发金沙里位于成都市西面，西三环以东，羊西线以南，春雨花间以北，占地16950平米，规划用户1334户，主力户型为82平米套二和122平米套三，外墙采用简约的现代风格，项目与中海城西高端项目仅一街之隔，位于成都最具人文底蕴的高尚生活居住区域。

地址：青羊黄苑街与蜀辉路交汇处（金沙遗址旁）

物业公司：成都怡家园物业

开发商：成都建发置业有限公司

建筑类型：高层

物业类别：普通住宅

项目特色： 公园地产

所属区域：青羊区

所属商圈：金沙

建筑面积： 100000平方米

占地面积：16950.58平方米

开盘时间：2010年10月

入住时间：2012

方位：西三环以外

装修情况：毛坯

容积率： 4.42

绿化率：30%

总户数：1334

车位数：1044（此乃楼盘公开数据，现场置业顾问介绍车位比高达1：1.7）

水电气网络：全通

物业费：2.5元/平方米（略高）

第二章   项目周边环境

建发·金沙里位于成都西部青羊区蜀辉路588号，金沙区作为城西房地产开发较早的区域，其分布物业多为早期的偏高端品质住宅，为多层、别墅类建筑，客户的经济实力较强。东面为春语花间日式洋房，北面为御都花园高档别墅。有大量临界商铺、小百货（超市），和较有特色的茶楼和特色餐饮，生活配套成熟的蜀汉路上有餐饮和休闲娱乐类大量商业。周边有大型社区金地嘉年华城，社区内部有少量商业和菜市，另外临蜀汉路有五层越1.5万的商业，欲引进伊藤洋华堂和电影院。附近的西城天下项目将引进好又多。且濒临摸底河公园，流水环绕，环境秀美，距离西单也较近。

公交：7路、5路、163路、78路、542路、901路，在金沙遗址站下车。

商业：西单商场、仁和春天、家乐福、欧尚、麦德龙、百安居等；

教育；川师实验外国语附小、成都市五幼、财大幼儿园、金沙艺术幼儿园、金沙小学等；

医疗：省医院、中医附院、金沙医院、金沙骨科医院、西区医院、成都妇幼保健院等；

银行：中国建设银行、成都银行、中国农业银行、中国工商银行、兴业银行、交通银行等；

餐饮：一品天下、府南新区美食街、羊西线美食街、光华餐饮街区等；

休闲娱乐：贝森休闲中心、金沙蓝黛俱乐部、新文化宫、万达院线等；

公园：金沙遗址公园、摸底河公园、天鹅湖公园、两河森林公园 。

总的来看，金沙是一个成都西部开发较早的版块，配套设施都发展得比较成熟了，规划的地铁2号线也经过那里，所以，项目周边环境还是挺好的。

第三章  项目内部环境

 

项目里面的配套基本完备，项目半围合的布局，楼盘倾斜角度的设计，通风采光还是不错的。而且以项目楼盘的位置巧妙形成了几个自然的景观院。与周边楼盘相比，毗邻的中海金沙府与之是一个档次，但中海金沙府没有小户型，无论销售大厅的设计布局还是置业顾问的专业热情，都不及建发金沙里。转角的金地嘉年华是整体配套非常完备的成熟社区，小区以中国风为主打的景观，非常不错，只是尾盘销售，房源不是太理想。

第四章  项目SWOT分析

S：优势

发金沙里位于金沙片区，地段成苏，前景很不错。交通便捷，公车路线比较多，地铁2号线将进一步提升交通便利度。周边配套完善，生活便利。另一大亮点是3.15米层高，吊顶之后也有近3米，是比较舒适的。容积率低，近22000平米的中庭景观，也为项目增色不少。

户型多，从80到130都有，选择比较多。

销售部门非常专业，职业顾问的热情专业为项目锦上添花。

W：劣势

首先就是价位偏高，与周边楼盘相比，中海金沙府和金地嘉年华的价格都略低一点，职业顾问所讲的项目材质等，不能说服客户项目的价格。另外小区绿化虽然也还不错，但是没有特色。外部环境也有待改善。

O:机会

地铁2号线的规划，势必为沿线楼盘提供了绝佳的发展空间，建发金沙里也不例外。

T：威胁

不得不提到项目两边的中海金沙府、金地嘉年华，都是性价比比较高的楼盘，建发金沙里若想在周边楼盘的比较中，还要保持其高价位，比较困难。

第五章  户型分析

A户型：

此户型为三房二厅二卫，约122平米；通透户型，采光通风良好，主卧有衣帽间、私密卫生间。客厅观景阳台；动静分区明确，流线清晰，没有交叉。

此户型没有样板房，从户型图看来，是值得买家一试的。

 

B户型：

此户型二室二厅一厨一卫，约80平米，主卧衣帽间、大飘窗，客厅观景阳台，并有可变空间，利用率很高；动静分区、流线图均有一定缺陷，但就小户型来说，可变空间的设计，让此户型瑕不掩瑜。

此户型有样板房，可变空间面积较小。

 

第六章  价格分析

通过我们踩的三个楼盘总体分析，建发金沙里均价11000，虽然周边楼盘均价也是差不多，但同户型比较，价格较高与周边。目前二室小户型特价销售98000—9900.

 

第七章     去化分析

去化率69.12%。开盘时间2010年10月，销售情况不是很好。

置业顾问告诉我们，目前项目小户型已经开始清盘销售，销售非常好，但是从透明房产网看来，小户型还有50多套房源，而销售大厅里没有看到房源销控表。

第八章  客户群体分析

此楼盘位于市区西部2.7环，且商圈成熟，是属于比较理想的居住环境。楼盘价位也比较高，目标群体均在40岁左右人士。此类人士家庭事业均稳定，经济实力比较雄厚。

买房者自住者居多，投资较少。由于购买能力较高，对楼盘品质有较高要求。

第九章  企划分析

我们踩了周围四个楼盘（其中西贵金沙售楼部不知何种原因关门），建发金沙里的广告投放是比较到位的。从西贵金沙门前经过中海金沙府到金地嘉年华售楼部止，整个路段约一公里的道路广告都是建发金沙里。企划做得非常好。

第十章  业务分析

建发金沙里售楼部简约欧式风格，售楼部装修简约不简单，洽谈区沙盘区布局很有用心，接待我们的置业顾问有两位都非常的专业；而中海金沙府有些爱理不理，你问什么她就回答什么，没有主动介绍的情况；金地嘉年华则是置业顾问疲态尽显，相比之下，建发金沙里售楼部是最专业热忱的。

样板房都有专人清洁接待，使整个楼盘品质提升不少。

第十一章  综合分析

综合以上分析，建发金沙里虽然价位较高，但是项目整体看来颇为值得。地处市区西部发展得非常成熟的内金沙，周边配套完备，毗邻文化遗址，人文气息浓厚，交通便利，周边公园、购物、教育都较多选择。户型设施也较为完善，3.15米挑高空间。总的看来，还是推荐购买的。

                                                                          

                                                 白置71期  温婧